许家印：建议国家用“三控”来降低房价

   “房价大涨制约了低收入家庭的购房需求，不利于和谐稳定；房价骤然大跌也会带来消费不振、经济低迷、社会动荡等问题。”昨日抵京的恒大地产集团董事局主席、十一届全国政协委员许家印在接受本报记者采访时，表示他将建议国家用“三控”手段来降低房价。

    许家印认为，地价、税费和利润是构成房价的三大关键因素，一旦采取强力的“三控”措施，政府让利、国家让利、企业让利，将从根本上杜绝房价飞涨及购房成本被无限转嫁给购房者的“羊毛出在羊身上”的现象，有利于真正降低并稳定房价。

    房价大起大落危害国家经济

    根据他的调查，截至去年底，我国房地产开发贷款规模1.39万亿，个人贷款规模3.34万亿，两者合共约占银行贷款总额16.23万亿中的30%。这意味着房地产业的稳定健康发展，对经济全局十分重要。

    “目前国际公认的较为合理的房价收入比在4~6倍之间，但是我国的房价收入比平均为15倍，个别大城市更高。”许家印说。目前社会上对于如何控制房价说法不一，许家印认为，要采取措施防止房价大起大落和维护房地产市场长期稳定健康，首先要厘清房价的五大主要构成要素。

    “第一项是工程建设及配套成本；第二项是财务、销售及管理费用；第三项是土地成本；第四项是各类税费；第五项是企业利润。通常情况下，后面三项才是真正影响房价的变量。”

    “一旦政府严控地价、税费在一定范围，锁定企业利润区间并保持政策的长期性和持续性，房价就会下降；房价下降至一定价位就会长期稳定，市场也将长期稳定健康发展。”许家印说。

    对于地价，许家印指出，目前我国各城市土地成本占房价的平均比已达30%左右，“房地产企业将这一高昂成本转嫁至房价，又推动了房价上涨。”他建议，在目前的土地招拍挂过程中，地方政府不但要控制地价下限，还应考虑控制地价上限。一旦两家(含两家)以上开发商报价超过最高限价，土地出让即告流标，留待下次重新出让。当然，实现这种控制地价的方式，前提是保证充足的土地资源，确保土地市场供需平衡，这也符合供需必须保持平衡的经济规律。

    建议直接改征“地产税”

    其次，目前房地产开发环节征收的各类税费高达一百多项，税费成本加起来要占到房价的30%~40%，这些将直接转嫁给购房者。税费越高，购房者间接承受的压力越大，特别是低收入家庭的购房压力大大加重。

    他建议国家完善房地产税费体系，取消大部分不合理税费，这将有利于大幅降低房价。例如按企业毛利润30%~60%清算并实行预缴的土地增值税属人工增值，可直接取消，改为以企业净利润计算的“地产税”。粗略估算，仅此一项可节省企业开发成本17.4%。

    此外，本身就是一名地产商人的许家印“跳出来”主张，房地产企业应站在企业公民的高度追求合理利润，积极让利于民、努力回馈社会。“房价过快上涨，超出市场承受度带来的泡沫破灭，危害的是包括房地产企业在内的市场各方的根本利益，危害的是国家经济和社会稳定。从长远来看，房地产企业理性控制利润，使房价下降直至保持合理稳定，才能保证房地产市场的长期稳定健康发展，这和房地产企业的长远利益也是一致的。”

    他建议，国家控制企业利润在一个合理的区间，一旦企业利润超过合理区间，国家将特别加大税收征缴额度。

    许家印：

    房价五要素

    第一项是工程建设及配套成本；第二项是财务、销售及管理费用；第三项是土地成本；第四项是各类税费；第五项是企业利润。通常情况下，后面三项才是真正影响房价的变量。

    一旦政府严控地价、税费在一定范围，锁定企业利润区间并保持政策的长期性和持续性，房价就会下降。

    声音

    只有一些犯了重大错误的房地产开发商死掉了，新的生命才能够起来。

    我说话尽管声音不高，可是底气足，因为我们账面上还有超过100亿元的现金今年准备投资。这个就是信心。作为开发商来说，是你把钱扔到市场里去才证明你有信心。

    ――SOHO公司董事长潘石屹

    房地产在高价的时候积压了土地，钢铁在高价的时候积压了铁矿石，情况是一样的。所以去库存的问题不是我们房地产有，去库存的一个办法就是减价。

    ――全国工商联房地产商会会长聂梅生

    现在不是没有需求，关键是通过一种什么方式把它引导出来。――北京师范大学房地产研究所所长董藩

    开发商确实也需要在价格上做一定的让步，如果开发商把房子所有的钱都赚完了，那么谁愿意去投资呢？

    ――北京银信投资有限公司董事长张民耕

    地价、税费和利润是构成房价的三大关键因素，一旦采取强力的“三控”措施，政府让利、国家让利、企业让利，将从根本上杜绝房价飞涨及购房成本被无限转嫁给购房者的“羊毛出在羊身上”的现象，有利于真正降低并稳定房价。

    ――恒大地产集团董事局主席许家印