济南房价下行空间有限

    近一段时期，各在售楼盘销售处前来看房的人多了起来，刚性的需求在经过一年多的“压抑”下正在逐步释放。在多处楼盘了解到，目前销售价格处于一个平稳的状态，平均销售量在逐步增加，在目前市场供需以及开发成本等因素影响下，济南的房地产市场无论从交易量还是市场价格，在稳中都有了抬升的趋势。
　　 据统计，2008年济南一手住宅成交面积虽比去年下降11.3%，但济南依然存在大量的自住型购房者，2008年下半年部分降价促销项目的良好成交已成为有力佐证。他们购买行为较理性，当价格下降至承受范围内，购买意愿较强，这部分需求将形成2009年需求的基础。山东中原住宅数据库的资料显示，2009年济南住宅潜在供应总量在300万平米左右，政府虽在力促保障性住房的增加，但由于保障性住房上市的延迟性以及购买群体的差异，加上今年土地市场成交减少，2009年上市的潜在项目用地多在2006、2007年时高价成交，土地成本较高，受此限制，2009年商品住宅的降价空间有限。
　　 从开发成本来看，目前影响房地产开发成本的因素没有太大变化，如在总支出中占近一半的包括土地成本和开发销售环节的税收等，这笔费用无明显下降。笔者在正大城市花园开发部了解到，项目在2006年以300多万一亩拿下的土地，大致推算一下，楼面价格就要在每平方米两三千元，再加上每平方1700多元的施工成本，270元左右的配套费用，还有其他如人防等各种税费，成本已经到了每平方米约5000元甚至更高。而前两年为了启动项目需要大量资金，房产的销售也多以较低的价格售出，目前他们后续开发的楼座销售均价在每平方6300-6400元左右，是不可能再以大幅度的降价策略来销售了。据了解，此种开发状况的企业在济南具有一定的代表性。
　　 从整体上看，自去年5月份开始，由于整体经济状况的影响，参与到优惠促销行列中的楼盘增多，而大多限于滞销房源、尾房部分的打折销售。去年济南市住宅销售均价在5531元/平方米，但也较2007年同比上涨了2%。济南住宅与房地产信息网的数据显示，今年年初到一月底，住宅可售套数24943套，成交622套，均价在5470元/平方米，价格与去年全年销售价格基本持平。在济南近几年进行的城市改造，品质地段日益稀缺的土地供应环境，人们对未来品质生活的追求等等因素的作用下，决定了济南房地产市场上行空间的持续存在。