楼市两会后将大甩卖

　　广东省建设厅厅长房庆方日前也表示，广东今年将开展政策性租房制度试点，即政府新建或买房，以低于市场价格租给拆迁户、新参加工作等过渡群体，预计可以消化部分库存。

　　市场人士预计，救市政策业已进入尾声，库存有再度上升趋势，两会后如果仍没有新的刺激政策，开发商只有弃价保量，为了消化库存大幅降价。

　　广深库存高位盘整

　　中国指数研究院最新数据显示，上周深圳库存可售面积为55239套，面积约为568.41万平方米。这一数据比两个月前高盛报告中的650万平方米已经有了约一成的回落。

　　但是按照上周深圳日均成交169套/1.57万平方米计算，就算没有新增可售面积，目前的存量也需要一年左右才能消化。

　　而戴德梁行的报告相对乐观，其认为，以北京、广州、深圳、上海四大一线城市为例，由于自2007年10月较早地步入调整，价格回落相对较为充分，近期市场运行得到了成交量的有力支撑，较好地消化了部分库存，预计未来库存消化的时间为6-7个月左右。

　　成都、厦门、长沙、沈阳、武汉等二线城市由于调整略晚，调整尚需时日，库存消化预计需要12-16个月的时间，整体库存压力较大。

　　总体来看，上海、北京、广州等全国十大城市积压了2006年到2008年新建商品住宅库存量约3800多万平方米。而根据国家统计局的最新数据，截至2008年12月末，全国商品房空置面积达1.64亿平方米，同比增长21.8%，增幅比1-11月提高6.5%.

　　政府买房杯水车薪

　　而在日前举办的新闻发布会上，建设厅厅长房庆方也表示，考虑购买库存低价出租。据记者测算，政府的投入对消化库存的影响只有几个百分点，对消化库存没有太大的拉动作用，但应该可以给房地产业些许信心，毕竟多了一个消化渠道。

　　但政府“购房出租”消化库存的方式值得关注。此前南京也有消息称，将斥资16个亿，收购4000套住房用作廉租住房和拆迁安置用房。而中山也安排不少于1亿元，购买符合条件的一手房和二手房作为廉租房。

　　前期中央和地方各项“救市”政策的刺激效果正在减弱，春节前后，全国房地产市场逐渐冷清。全国70个大中城市房屋销售价格已连续两个月同比下跌。经济学家张曙光建议，政府以折扣价格向开发商大规模购买住房来激活房市。这种观点此前在市场也被提及。

　　两会后大甩卖？

　　库存的压力越来越大，两会之后，房地产商撑不住，会不会大甩卖呢？

　　近日，万科董事会主席王石表示，去年12月以来的楼市有所反弹，成交量有所放大，这仅仅是房产刚性需求的释放，“反弹并不代表反转，房地产调整远未结束。”其认为，珠三角地区前期调整幅度过大，今年的调整会趋于缓和；北京与长三角调整的大幕才刚刚拉开。

　　此前的楼市复苏迹象源于政策输血，如今看来，救市政策已经提振不大，业内人士认为在3月份的两会之后，如果没有新的刺激政策出台，开发商会弃价保量。

　　天相投顾研究员周炯认为，从政策出台后的商品房成交量来看，市场有所回暖的态势还是比较明显的，说明前期政策是有效的，因此短期内再推出力度较大政策的必要性有所减弱。

　　目前行业的焦点问题仍然是，与有效购买力相比，房价仍处于相对高位。政府希望开发商降价的意图较为明显。

　　“目前开始进入全面降价促销的第三阶段。”山西证券研究员沈彤认为，根据2008年与2009年之交房价连续两个月的下降表现，其判断:房地产业已经走完成交快速萎缩、价格全局滞胀前两阶段，开始进入全面降价促销的第三阶段，而接下来第四个阶段就是大量房企退出。

　　旁边报道

　　土地库存高达四成

　　一个被忽略的事实是，不但房子存在着库存压力，多年来没有开发的土地也考验着开发商的资金链。

　　1998-2008年的十年间，全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达到31.3亿平方米，而截至2008年底，全国土地开发量则仅为19.4亿平方米，占购置总量的62%，仍有近40%的土地滞压于发展商手中，以期规避未来土地资源日益短缺的风险。

　　开发商囤地原本以为房价会上涨，部分在2006年和2007年以较高成本取得土地的建设项目选择在2008年入市。但没有想到经济下滑，滞销打乱了原来的土地开发计划。

　　瑞银亚洲房地产研究部联席主管王震宇估计，市场上所沉淀的土地约近10亿平方米，其中凡是于2007年购入的土地大都因为价格过高而存在风险。这种积压下来的高库存状况以及大量土地滞压状况，威胁着房地产商的资金链条。所以，很多房地产商都认为保住性命要紧，以出货为主，利润为辅，房价在高库存状况的重压下得到了一定程度的下沉。