魏文彪：美国楼市拯救路径是否值得借鉴

    在当前经济形势严峻，不少国民收入与生活水平下降情势下，房地产市场救助举措更应注重扶持包括已经贷款购房者在内的更多民众，这既有利于在购房者与金融机构利益之间形成良性循环，增强金融系统的稳定性与经济运行的安全性，也在更大程度上符合政府以促进民众利益为己任的定位与职责要求。就此而言，美国政府大力扶持住房所有者的楼市拯救路径选择值得借鉴

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　　美国此次公布的楼市拯救计划包括联邦政府将拿出７５０亿美元补贴承受抵押贷款压力的中产阶级；还将帮助最多５００万名住房所有者再融资贷款，并允许部分家庭以较低利率为现有贷款再融资，使贷款人每月还款金额不得超过税前收入的３８％，此后，政府将设法将房屋所有者的月还款额进一步降低至税前收入的３１％。这样一些内容表明美国政府拯救楼市计划很大部分是“拯救”那些已经购房者，而这样的楼市拯救路径在当前美国显然具有很大的现实意义。由于发生严重的金融危机，不少美国人失业或者收入降低，偿还贷款能力进一步下降，政府补贴购房者或以较低利率帮助其再融资有助于减轻购房者的经济压力，降低其生活质量受金融危机冲击的下降程度；而购房者偿还房屋贷款能力的提升又有利于进一步稳定金融系统与楼市，因而能够达到既实质性帮助购房者又利于稳定经济的双重目的，达到对于普通民众利益与国家利益的兼顾。

　　相比之下，我国部分地方政府扶持房地产市场发展路径却较少兼顾到购房者的利益，而在很大程度上具有救助房产开发商的实质。当前我国部分地方政府出台的诸多“救市”措施几乎不惠及那些已经购房者，实质上都是在补贴或者变相补贴本地的开发商。这样一些“救市”举措不但不能惠及更多的民众，而且容易进一步推高现有房价，导致更多的人买不起房或承受更高的房价，不但实际上于房地产市场尽快走出当前困境、于宏观经济更安全运行有害无益，而且事实上也是一种以损害民众利益为代价片面追求地方政府私利的行为，因而可以说是不当的房地产市场救助路径。

　　我国许多民众贷款购房后实际上已经沦为“房奴”，在当前经济遭受国际金融危机冲击情形下，不少购房者收入与生活水平进一步下降，偿还贷款能力进一步遭到削弱，所以他们实际上是当前亟待政府扶持与救助的主要群体之一。但是在当前这种情势下，对于他们的实质性救济举措少之又少。尽管央行去年１０月下发通知，将商业性个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的０．７倍，但是通知下发后部分国有商业银行却以种种理由与借口拖延执行，令国家优惠利率政策在执行中打折，也令部分贷款购房户利益受到损害。这实际上也从一个侧面折射出当前部分部门与金融企业扶持贷款购房民众意识的淡薄与缺失。

　　发展房地产市场与经济的根本目的在于让更多的民众有房居住，不断提高民众包括安居在内的福祉水平，所以房地产市场救助不能选择补贴开发商与事实上维护高房价的路径，而应当以促进包括已经贷款购房者在内更多民众的利益与社会整体利益为宗旨。尤其是在当前经济形势严峻，不少国民收入与生活水平下降情势下，房地产市场救助举措更应注重扶持包括已经贷款购房者在内的更多民众，这既有利于在购房者与金融机构利益之间形成良性循环，增强金融系统的稳定性与经济运行的安全性，也在更大程度上符合政府以促进民众利益为己任的定位与职责要求。就此而言，美国政府大力扶持住房所有者的楼市拯救路径选择值得借鉴。