楼市转好，不是一项政策就能见效

    最近，有关重庆“购房退个税”的新闻不断见诸报端，并在网络上广泛流传，激起广泛议论，由此引发了对当地政府出台一系列促进房地产稳定健康发展政策的热议。记者日前进行了采访，从多个层面了解社会各界对政策的看法，特别是对未来房地产走势产生的影响。

　　“购房退个税”引发热议

　　2月3日，国内一家财经媒体关于“重庆购房退个税被国务院紧急叫停”的报道在互联网上广泛传播，引来各方热议。重庆市有关部门负责人随即作出回应：“购房退个税”政策不但没有被国家叫停，并且会继续按照既定程序执行。而后，刊登这则消息的媒体发出致歉说明：因为记者对国家有关部门的通知精神理解存在偏差，该报道并不准确全面。暂且不论消息的真伪，这则消息为何会引发网络和社会各界的广泛关注呢？
　　对于“购房退个税”议论的焦点主要集中在两个方面：一方面是“购房退个税”不仅违背了税收的基本准则，也违反了我国税法的抵扣规定。税收的基本作用是调节收入不平衡，其原则是“抽肥补瘦”，而“购房退个税”政策，实际上让全体纳税人为商品房购买者买单，是“抽瘦补肥”、“损不足而奉有余”的行为，有劫贫济富的嫌疑，受益的只能是买得起高价房的富人；另一方面认为地方政府超越自身权限乃至违法违规的托市，违背了基本的经济规律，可能会导致一些开发商不再顺势而为主动降价售房，而是继续维持高房价不动摇，有的甚至逆势涨价。在金融危机大背景下，逆势维持高房价的举措，使市场的调节作用发生紊乱，很容易引发房地产市场的雪崩。
　　与网络上各方的热炒相反，重庆市地产界对此却反应平淡。重庆朵力房地产开发公司董事长黎伟认为，“购房退个税”对于激活目前低迷的房地产市场有一定作用，但不能过高估计单项政策的效应，要使房地产市场全面好转，不是一项政策就能恢复得了的，关键要看市场。市场好的时候，即使政策再“打压”，房子也卖得火；市场低迷时，政府扶持也不会立竿见影。
　　据了解，重庆设计的“购房退个税”政策为个税当月抵扣，从2008年12月1日起，在市内购买首套住房，并且房款以按揭方式支付，就可以用个人所得税的40%，对提留部分以扣按揭贷款还息。之所以是40%，是因为我国个人所得税收入中央和地方按比例分享制度，中央分享60%，地方分享40%。举例说，某市民如果每月应缴纳1000元的个税，那么他凭银行按揭的单据，每月到税务部门缴纳600元个税即可。
　　一些业界人士指出，在当前房地产市场低迷的状况下，重庆市的“购房退个税”是激活房地产市场的有效途径之一，是一种尝试，无可厚非。事实上，重庆也不是第一个吃“螃蟹”的，早在1998年，上海市为了启动楼市消费，就在全国率先推行了购房退个税的政策，在一定程度上活跃了房地产市场，促进了住房消费。

　　重庆楼市新政意在拉动内需

　　记者了解到，“购房退个税”政策只是重庆市促进房地产市场健康稳定发展政策中的一项。今年1月20日，重庆市有关部门对外发布了有关促进房地产业健康稳定发展一揽子方案，提出了17项促进房地产发展的政策措施。
　　这些政策主要可归结为几方面：一是降低首次购房的准入门槛，二是降低房产的持有成本，三是降低交易成本，四是支持房地产开发企业合理的融资需求。既有让利于民的购房交易费减免、适时提高住房公积金贷款额度等，也有针对开发商的信贷支持、房地产开发税费减免等。重庆市国土资源和房屋管理局有关负责人表示，这些政策主要目的在于稳定房地产市场，促进住房消费，发挥房地产业在扩大内需中的积极作用。
　　重庆市统计局的统计数据显示，2008年，重庆市房地产开发投资完成额991亿元，同比增长16.6%，占全社会固定资产投资比重为24.5%。自金融风暴席卷全球，并开始逐步波及实体经济以来，重庆市房地产累计投资增速于10月份开始持续回落，10、11、12月累计投资增速分别为24.9%、21.6%和16.6%，全年开发投资增速较前三季度下降11.6个百分点，较去年下降18.4个百分点。自2000年以来，重庆市房地产开发投资增速首次下滑至20%以下，受整体经济环境影响明显。同时，自去年6月份，重庆市商品房销售开始出现负增长，商品房销售面积持续下降，且降幅逐渐加深。全年实现商品房销售2872.19万平方米，同比下降19.2%。
　　对于重庆市而言，房地产业是这个市的支柱产业之一，对GDP的贡献较大，房地产行业中的相关税费占地方财政收入的相当一部分，房地产业对城市经济的发展十分重要。实际上，近几年重庆市得到较快发展的经济适用房、廉租住房、农民工公寓等保障性住房，很大程度上得益于房地产发展中财政实力增强后的转移支付。
　　业内人士认为，房地产业的动荡势必会带来一系列的经济和社会问题，首当其冲的是金融业动荡。楼盘卖不出去，或者房价大幅下跌，开发商还不了银行的钱，就会给金融业带来危机。同时，房地产业是一个长长的产业链，与之相关联的产业有50多个，还包括农村富余劳动力的转移问题。
　　部分房地产专家表示，必须辩证地看待地方政府对房地产市场的调控行为，前两年的楼市有点发烧，政府开出了降温药；现在楼市已经降温，甚至有些转冷，继续吃降温药已经不行，必须针对“病情”开新药。

　　警惕为高房价“托市”

　　针对重庆市政府出台的促进房地产发展的政策，部分市民表达了异议。他们认为，虽然许多政策让购房者受益，但实际上是政府在托市，最终的结果是房价依然坚挺，甚至进一步走高，可能会强化部分开发商继续维持暴利的心态，无助于楼市的理性回归。
　　“市民希望房价下降的想法是可以理解的，但他们不了解楼市的剧烈震荡产生的连锁反应将是更可怕的。”重庆市一家房地产公司负责人表示，无论是前两年高房价下的“打压”措施，还是现在的鼓励住房消费政策，都是在市场发展过程中必须的。
　　部分房地产专家指出，房地产市场关乎国计民生，这在很大程度上要求调控只能使市场“软着陆”而不能“硬着陆”。尤其是在当前国际金融危机背景下，楼市遇冷的特殊时期，更加考验地方政府落实国家宏观调控的智慧，增加有效供给，改变当前低迷的房地产市场，防止房价过快上涨对普通市民改善性住房需求造成的负面影响，强化行政手段在市场失灵领域的作用。在促进市场健康发展的同时，必须警惕政策变成目前高房价的“托市”工具。应当看到，目前的房价仍然高于普通购房者的承受能力，要引导房地产开发企业根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。
　　重庆市国土资源和房屋管理局分析认为，今年，重庆市从土地、信贷、税费等方面出台的一系列促进房地产市场稳定健康发展的相关政策，必将对激活房地产市场产生一定作用。另外，随着城镇化进程加快和危旧房改造力度加大，重庆房地产刚性需求较为旺盛，房地产交易将会逐步恢复增长。