地方"救市"政策频出引争议 楼市脱困仍在价格

  近期以“购房入户、购房抵税、购房补贴”等主要内容的地方政府新一轮“救市”措施刚一露面即引发争议。争论的“炮火”集中在两个问题：新的措施是否合理，实际效果到底如何。专家认为，我国房地产市场在近几年出现的波动调整是正常现象，各地楼市摆脱低迷困境仍在价格。

    地方政策频出

    目前，厦门、福州等一些城市房地产市场自去年底以来的阶段性“回暖”已暂时止步。

    为进一步刺激楼市，厦门市近日出台《关于调整我市购房入户政策的意见》将购房入户政策扩大到岛内。去年下半年，厦门市首次调整购房入户政策，规定在厦门岛外的同安、翔安两区（大同街道、祥平街道、大嶝镇除外）购买商品住房的，除享受原有购房入户政策外，新增“购买７０平方米－８０平方米商品住房，可办理不超过２人的常住户口”的措施。近日出台的政策规定，２０１１年１２月３１日之前，凡购买厦门岛内指定新开发地区的１００平方米以上商品住房的，也可办理不超过２人的岛内常住户口。

    不仅在厦门，杭州、武汉、成都、天津等城市相继制定了类似的“购房入户”政策，还有一些地方尝试“购房抵税”“购房补贴”等措施。近日，某地明确表示，“首次（含改善型）购买住房并以按揭方式支付的，其按揭贷款本息可抵扣产权人缴纳的个人所得税地方留成部分”。福州、广州等地的政府部门负责人表示，将考虑采取现金补贴的方式，鼓励符合条件的市民购买空置商品房。

    业内人士认为，地方政府在去年１０月下旬纷纷响应国家刺激楼市一揽子新政策而出台地方政策，其效果有待观察，因此新一轮“救市”措施的浮现在意料之中。

    引发争议意料之中

    地方政府新一轮“救市”措施刚一露面，立即引发争议，也在意料之中。

    “购房入户”政策并不新鲜，上海等大城市十多年前就利用这一政策来刺激楼市发展，政策多少导致城市人口过快膨胀，并带来教育、就业、社会保障负担较重等一系列问题，不少城市相继取消。闽江学院经济师林忠华认为，购房入户表面上是地方政府解决当前房地产问题的一种办法，实质是让普通老百姓为楼市泡沫买单。

    也有持不同看法的。北京大学杨开忠教授表示，购房入户政策是拉动楼市需求的一种可选择的手段。用“准入制”来代替目前户籍人口控制指标制，不仅能够刺激房地产市场需求，有效拉动住房市场消费，而且可以加快户籍体制改革，使户籍管理更公开、透明和公平。

    针对“购房退税”“购房补贴”等政策，人们质疑政策的合理性和公平性。有人算了一笔账，在出台“购房退税”的一些城市，以工资薪水收入为例，按《个人所得税法》以及个人所得税税率来计算：月收入２０００元以下者从政策中得到的“好处”为零；月收入３０００元以上的，收入越高则得到的退税“好处”越多。

    一些福州市民认为，“购房退税”政策只对买得起房的人有利，而买得起房的人收入都较高，反而最应该得到补贴的低收入者无法从政策中受益，政策的不合理性显而易见，也有失社会公平。就算低收入者能够从中享受到一点“好处”，每个月为数有限的退税相对于高房价也只是“杯水车薪”。

    效果有待观察

    地方政府新一轮“救市”政策主要目的为推动楼市成交量，但新政策效果究竟将如何，有待观察。

    据有关统计数据显示，今年１月份，全国重点城市的房地产成交量再度面临普降的行情，上海、北京、深圳等大城市的新建商品房成交量环比下跌超过了４０％，南京、福州、杭州等城市的新建商品房成交量降幅也在３０％以上。

    北京大学房地产研究所所长陈国强认为，从去年第四季度开始，国家加大保障性住房建设力度、降低房地产交易税费、支持居民购房的相关政策措施的出台，一定程度上刺激了市场信心，商品住宅的成交量有所回升。但政策调整并没有终结市场观望。

    “地方政府的‘救市’政策效应具有双面性，即它不但具有正面效应，也具有负面的效应。负面的效应主要表现在微观层面，无论对于开发商，还是对于购房者、消费者，基于对未来政策的预期，基于对未来市场变化的侥幸心态，使得当前楼市回暖的行情仍然只属于少数率先降价的开发企业，而部分消费者却依旧选择观望，这种观望不仅是对于房价的观望，也有对于政策的观望。”陈国强说。

    楼市脱困仍在价格

    业内人士指出，各地楼市摆脱低迷困境仍在价格。

    经济学家樊纲认为，当前我国房地产不景气与国际金融危机关系不大，房地产市场在近几年出现的波动调整也是正常现象。中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞表示，针对房地产市场的调控，更多地应该运用市场手段而非行政手段。

    最近关于存量房贷七折优惠的政策，某些银行出尔反尔、不断变卦。业内人士潘石屹认为，摇摆不定的态度恰恰暴露出这些部门在经济形势判断上存有分歧，所发出的混乱信号反而令人担忧。

    厦门大学教授陈培爱认为，要想房地产市场的交易量上来，首要问题要让多数需要改善居住条件的城市中等收入家庭买得起房。虽然目前许多城市的房价开始降了，但多数降价只是开发商下调了局部区域的楼盘价格，使得这些局部区域的房地产项目销售业绩上来了。

    “今年，政府应着重吸引更多被压抑的刚性需求及改善性需求入市。确保楼市可持续健康发展，还必须建立成熟理性的房价定价机制。”福州大学房地产研究所所长王阿忠说，未来开发商在楼盘定价上必须要给后市留有余地，绝不能以追求暴利为目标；不断创新住房产品，在价格和产品结构间达成一个平衡，以业态的多元化换取房价持续发展的空间。