房产市场“消化不良” 房价仍需下行

   去年楼市交易的快速萎缩，使得商品住宅的空置问题在今年凸显出来。市场的消化不良也预示着开发商今年将面临巨大的销售压力。

    积压：库存惊人

    来自国家统计局的数据显示，至去年年底，全国商品住宅的空置面积是9069万平方米，同比增长23.3%。戴德梁行还有报告显示，上海、北京、广州等9大城市目前积压了约3800万平方米2006-2008年在建的库存商品住宅，而消化这些市场库存平均要9个月。

    具体到城市，各地的库存量稍有不同。比如，根据北京统计局的最新统计，至去年年底，北京商品房空置面积达1438.3万平方米，同比增长26.6%；其中，商品住宅空置面积为522.7万平方米，同比增长26.9%；此外，空置1年以内的商品住宅面积占住宅空置面积的64%。

    中房上海指数办公室的报告则显示，在过去一年里，上海新增商品住宅的空置量已经逐步上升，平均每月递增约20万平方米，至去年年底达到约500万平方米，同比增幅达82%。

    有上海的市场人士认为实际还不止这个数字：“去年预期1800万-2000万平方米的商品住宅供应量最终只上市了1230万平方米，还有600万-800万平方米可推而未推的房源积压在开发商手上；而且上市的1230万平方米房源中也仅售出了907万平方米，还有323万平方米的房源积压在市场上。这也就意味着去年上海楼市的实际积压量可能超过1000万平方米，而且恐怕今年还会有新增积压。”

    原因：成交萎靡

    显然，去年以来楼市成交量严重滑坡，是导致商品房空置率加大或者说使市场内积压了太多存量房的主要原因。

    国家统计局的数据显示，2008年全国完成商品住宅的销售面积是12000万平方米。从新建商品住宅的销售面积来讲，同比下降20.3%，下降的省区市达到26个，其中北京以及福建、湖北、广东的一些城市同比下降幅度在20%以上。

    “即使今年的成交回暖也改变不了供大于求的局面。”易居中国分析师薛建雄认为，“拿上海来说，去年商品住宅仅售出了907万平方米，即便按照今年成交量比去年回暖三成的1200万平方米算，平均月成交量为100万平方米。而今年1月份的成交量仅为50.7万平方米。就算节后市场有成倍的增长，巨大的供应压力依然是开发商不得不重视的问题。”

    影响：压力潜行

    对于空置率或存货问题，业内人士或乐观或悲观，态度分化十分明显。不过理性对待这部分“失效供应”所可能形成的市场压力是他们的共识。

    “从静态上看，按照一些机构估算，全国楼市的库存是比较大，但用现在的月去化量计算总的消化时间未免有点悲观。”易居房地产研究院综合研究部高级研究员回建强认为，从动态角度看，目前的房屋空置率并不高，纯做算术题的话，考虑到春节后市场成交应会上升，这些库存半年就可以消化掉。“实际的市场运行情况是，健康的市场需要一定的库存，没有库存是不正常的，不过这个库存维持在2-3个月的消耗量较合适。”

    另外，回建强指出，现在的存量房中有一部分是经济适用房、限价房，这部分房源是非市场性的，其成交量的分布不规则，很可能在一定时间段内集中成交，也可能因为地理位置和交通配套等不健全，造成长时间不能成交。因此，在考虑住房库存期限时应将这部分适当剔除。

    而中房上海指数办公室的分析师认为，虽然从历史数据分析，当前新房空置量尚属中等水平，但过去一年里过高的增幅令人担忧。并且在未来一段时间里空置量继续上升的可能性仍然很大，这将给2009年楼市价格稳定带来不利因素。

    “以上海为例，不少开发商，特别是首次入市的楼盘，已主动把握市场变化要求开始降价，使售价与周边楼盘相比具备竞争优势，有些已经取得了不俗的销售业绩；而与此相反，多数已有先期预售的楼盘则显得瞻前顾后，从而使得成交困难。”上述分析师指出，“开发商还是应该主动把握市场变化，在供求关系和价格规律的指导下，以提高预售去化率和减少现房存货量为主要手段，力争更多的现金流。”