购房退税买房可落户 房产新一轮“救市”开始？

    在经历了近四个月的萌发和释放后，前期中央和地方陆续出台的“救市新政”对房地产市场的刺激效应正在逐步递减。春节前后，全国房地产市场又渐渐回归冷清。就在此时，重庆和天津分别推出了“购房退个税”和“购房降低入户门槛”两项“重磅”刺激政策，从而在业内掀起波澜。
 

　　如果说，前一阶段各地以“契税、营业税减免，首次购房利率7折”等为主的救市政策，主要意图是为首次置业需求松绑；那么，近期包括北京“取消外资购房限制”在内的诸多楼市新政，刺激的对象明显是整体购房需求。

　　业内专家指出，随着前期的政策效应逐步释放殆尽，各地方政府制定出台“购房退个税”和“购房入户”等政策的可能性正在加大，市场对房地产“救市”挺进新一阶段的遐想也与日俱增。那么，这些政策重拳是否会被“复制和放大”？政府是否在为高房价“托市”？政策的效果又是否会助推“地产泡沫”？

　　　　个案推出是否可行

　　“就刺激需求的效果而言，购房退税和购房入户两大措施，可以说是除直接大幅降价之外的最佳手段之一，但这两项措施由于冲击力甚大也备受争议。”一位房地产业的资深人士对中国证券报记者如是说。

　　目前，“购房退个税”在重庆率先酝酿，而天津则大手笔开启了“购房放宽申请蓝印户口审批”的大门。业内分析，重庆出台“购房抵扣个人所得税”政策细则的可能性很大；而天津则已公布了具体的政策措施，实际执行已经不存在障碍。

　　处于舆论风口浪尖的重庆版购房退税政策，不久前遭遇了来自财政部的质询，但重庆市财政局一位官员在接受采访时表示，“中央并没有要求停，现在之所以还没有兑现，是因为重庆在制定具体的操作方案，整个操作方案的细化比较复杂。”而重庆市委宣传部副部长周波也表示，购房退税政策会继续按照既定程序执行，目前正在制定政策细则。

　　今年1月20日，重庆市国土房管局发布了《重庆市人民政府关于扩大内需促进房地产业健康发展的实施意见》，出台17条相关政策，其中便包括“首次(含改善型)购买住房并以按揭方式支付的，其按揭贷款本息可抵扣产权人缴纳的个人所得税地方留成部分。”这意味着，购房后，每个月可抵扣个人所得税地方留成部分即40%。

　　那么，重庆的政策是否属于住房和城乡建设部所制止的“地方政府越权救市”？法律专家给予了否定的回答，因为这一做法并没有违反《个人所得税法》和《预算法》的相关规定，不属于越权。知情人士介绍，1998年，上海为应对亚洲金融危机，曾推行过购房退个税的政策，退税期为五年。

　　在天津，记者从公安机关了解到，申办天津市蓝印户口的购房款标准由原来统一的100万元调低为市内六区、塘沽区(含开发区、保税区)80万元，环城四区和汉沽区、大港区为60万元；宝坻区、武清区和三县为40万元。

　　蓝印户口是由当地政府出台，对投资者、购房者或者“引进人才”等外地人给予的优惠待遇，蓝印户口持有者经过一定时期后，可以转变为常住户口。业内分析，1月份，天津楼市再度出现低迷，春节期间全市新房仅成交九套，成交均价下降明显，受此影响，天津进一步抛出了放宽蓝印户口的楼市刺激政策。

　　　　各地仿效能否推开

　　21世纪不动产分析师孟奇指出，自中央政府明确各地方政府可以“因地制宜制定各自的房地产政策”之后，地方救市政策层出不穷，特点是“相互仿效，并逐步得到中央的认可并推广”，其中以交易环节的税费减免和刺激首次置业需求为核心。而近期，北京、重庆、天津出台的楼市新政除了力度更大以外，还带有明显的刺激中高端需求的倾向。如果推开对楼市的影响不可小觑。

　　接受中国证券报采访的多数专家认为，购房入户政策推行较为容易，反对声音也较小，因此在户口指标不太紧张的城市“复制”可能性较大；但退税政策受各地财政收入结构差异的影响，推开的难度较大，同时，由于该政策尚存争议，获得中央认可的可能性也很小。

　　据了解，在天津高调降低蓝印户口门槛之前，已有二三线城市开始放宽购房落户政策。

　　去年10月，杭州市将购房入户政策实施范围由经济开发区、高新开发区(滨江)、钱江新城区域扩大到主城区，落户主城区的购房标准最低为80万。成都和武汉则分别于去年12月和今年1月正式开办“购房落户”新政。

　　业内专家建议，“购房落户”政策各地可灵活制定，但主要应在处于城市化前沿的中小城市放开。北京大学首都发展研究院常务副院长杨开忠认为，“准入制”来代替目前户籍人口控制指标制，不仅能够刺激房地产市场需求，有效拉动住房市场消费，而且可以加快户籍体制改革。

　　目前，北京、上海等特大城市依然实行人口指标控制的户籍管理政策。业内认为，这些城市人口已接近极限，如果规模进一步扩大，则会影响城市聚集效应的发挥，因此，落户政策在北京、上海等城市推出非常困难，即使考虑制定该政策，设定的门槛也必定非常高。

　　对于购房退税政策的推行，财政部财科所一位专家认为，“如果全国实施购房退税政策，一些财政实力较弱的地方显然会面临预算紧张，且这一政策对房地产市场的刺激力度也过大。目前还没有到需要出台此类刺激方案的时候。”

　　长江证券的分析师也表示，上海当时出台购房退税政策时，我国房地产业尚未完全进入市场化，和现在房地产市场的情况大不相同。“若该政策在当前推行，财政成本过高，涉及的流程亦相当复杂。”

　　　　“救量救价”效果存疑

　　1月份，全国重点城市成交量再度普降，而同比则涨跌互现。第一创业公布的监测数据显示，上海、北京、深圳三地新房成交量环比下跌均超过40%，南京、武汉、杭州、天津等城市新房成交量降幅也在30%至40%之间。

　　显然，地方政府最近启动的新一轮救市政策，主要目的是“救量”。

　　“去年11月颁布的第一轮楼市新政已经释放了一批积累已久的购买力，但上一波反弹的势头在今年1月已经式微，因此北京等地出台了第二轮新政，但其实际效果还有待观察。”中原地产华北区域总经理李文杰指出。

　　市场人士分析，自住型需求在经过近四个月的消化后，目前已经减弱；而有效需求的进一步释放，需要购房成本的继续降低。在房价处于僵持的情况下，地方政府只能再度“出手”。

　　不过，新一轮政策尤其是购房退税，很可能刺激包括投资性需求在内的中高端需求的膨胀。有专家指出，购房退税、放宽二套房贷、取消外资购房限制等政策显然更有利于刺激高收入人群的投资欲望，这部分人群主要是二次置业或多次置业。

　　从1998年开始，上海推行五年的购房退税政策便助长高收入群体为避税购买多套住房，从而成为推高房价的一个潜在原因，而中低收入人群从中获益并不大。

　　在各地新政频推的同时，国内多个房地产热点城市的官员陆续表态“不托市”。

　　中国房地产业协会副会长朱中一接受采访时指出，救市政策应通过解决中低收入人群的住房问题来提振成交量，维持房地产市场的稳定，而不是维持高房价、助推泡沫化。