牛年楼市姓“牛”还是姓“熊”

    易宪容　中国社会科学院金融研究所研究员

    任　宏　重庆大学房地产研究院院长

    孟晓苏　中国房地产开发集团理事长

    李国平　高策地产顾问机构董事长

    戚晓强　中银国际证券公司分析师

    于智超　消费者（国华人寿高级专员，欲购首套房自住）

　　【背景】

    牛年新春，楼市依然冷清。近日，中央和地方各级政府相继表示：不会为高价房托市，将采取“抓保障、稳市场、促消费”的综合性措施带动房地产市场健康发展。与此同时，市场各方都在呼吁中国房地产应该回归“理性”。那么，我们的房地产“理性”究竟指什么？房地产市场怎么发展才算是理性？请听市场各方代表如是说――

　　利率优惠，损“银”利“房”

    戚晓强：利率的优惠对已购房者有比较大影响，月供压力将会得到进一步缓解；但对于有购房意愿的新增购房者而言，最重要的还是房价进入一个可接受的范围，比如租售比进入一个合理的区间之内。短期来看，目前的房价还是较贵，至少难以提升对我的吸引力。

    李国平：通过利率的调整还是有用的，对大家都是好事，对于即将买房的人，会便宜很多。目前房源很多，结合历史经验来看，个人认为，今后的两三年内，整个房地产市场会走出低谷，开始进入一个新的活跃期。

    易宪容：2008年10月房贷新政一出台，A股市场上的房地产板块也随即上扬，但是3个多月时间过去了，房贷新政所带来的效果与房地产开发商所希望的则南辕北辙。这是因为经济市场环境变了，民众意识已经不同了。

    首先对购买住房的人来说，如果购买一套面积99.11平方米的商品房，总房款是51.6916万元。按照首付15.6万元，贷款总额为36.1万元计算，贷款利率7折的情况下，每月月供为2242元，20年共需支付53.8万元左右。而利率无折扣的情况下，每月还款额为2573.64元，20年共需还款61.7万元左右，也就是说，36.1万元的贷款，20年里，享受利率７折的购房者要比利率无折扣的购房者少支付7.9万元，比利率8.5折的购房者少支付3.6万元。这是房地产销售人员告诉购房者的算法。

    从这种算法来看，假定购房者今天购买房子之后，其利率水平20年没有变化，其优惠政策20年也不变化。但是，实际情况并不是这样。当前的利率之所以这样低、利率政策之所以这样优惠仅是在经济处于严重下行风险时采取的特殊政策。这种特殊的优惠政策及优惠利率马上会随着整个国家经济好转而改变。除非中国的经济20年一直处于严重下行风险中。

    另外，从信贷新政的利益分配来看，四大国有商业银行对７折房贷为什么不是很积极？目前的信贷新政看上去是可以鼓励居民进入房地产市场，但银行本身的利益被新政策转移走了。从目前的利率水平来看，5年期存款利率为3.6%，而5年以上的贷款利率是5.94%，按这样的利率水平，银行的房贷可以赚到2.34%的利差，但房贷利率7折后，只能赚到0.558%的利差，巨额房贷的毛利润将下降76%。当扣除银行的经营成本后，这种损失将会更大。

    总之，依我看来，当前的信贷优惠政策是一种利益完全向单一方面或向房地产开发商倾斜的政策。在市场环境、经济条件、商业银行体制及居民意识完全改变的情况下，这种新政所能够起到作用是十分有限的。

　　“回归”理性，唯一选择

    戚晓强：关于房地产市场怎样才算“理性”，可能每个人都会站在各自的立场上去看待问题。理性可能要从以下几个角度去看，一方面是购房者希望能够以合理的价格买房；另一方面是开发商保持适当的利润率。如果从购房者的角度来看，个人判断房价的主要指标是租售比这个概念。是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300－1∶200。如果租售比低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大。

    于智超：首先应该回归“理性”的应该是房地产企业。目前，大多房地产企业还在死扛，但房价将进入下降区间是一个不争的事实。2008年房地产企业员工薪水降低了不少，售楼员也有不少被解雇。房地产各个相关行业、产业的资金都缺少流动性，因此，开发商只能被迫以低价将积压的楼盘销售来变现。只有一大批中小地产企业破产重组才能将房价回调到一个较为合理的价位上，现在这种情况还没有出现，所以消费者还可以继续观望。

    任宏：房地产企业应该理性地分析市场需求。中国市场需要细分。１００多万元的奔驰、宝马有人买，几万元的QQ、奥拓同样也有市场。只要细分，消费者不同层次的需求就都可以得到满足，民众对房地产的反感也将少得多，如果还像以前一样实行单一市场，对社会的安定和谐也会造成不良影响。

    事实上，房地产业经常洗牌，只是这段时间表现得较为密集。洗不洗牌与房地产企业的大小没有直接关系。目前最着急的地产商是在过去几年里拿地最多的人，土地占有量越大的，欠债率越高，面临的洗牌风险越大。

    现在宏观调控已经取得很大成就，2009年高端地产市场是否回暖还不得而知，相信中端市场下半年将会有所回暖。原因在于，中国经济要加速发展，上下游带动能量巨大的房地产仍将是支柱产业，尤其是发展中西部地区，仍然必须依赖房地产来带动。

    李国平：政府要回归理性，尤其是地方政府，不能把GDP与房地产绑得太紧。另外，金融业也不能过度依赖房地产市场的发展。

    这次房地产的大波动对开发商来说是集体成熟的机会。房子是要创造价值的。房地产的开发需要研究，开发商要理性，要考虑企业的发展战略到底是区域性的、还是全国性的，是专业性的、还是多元化的，怎么把整个的产业链变得有效率、有价值，能降低成本，这些都是开发商要研究的问题。

    这一次的重大意义在于，教育了全国人民，房价是会动的，中国尽管有13亿人口，尽管经济发展很快，但是你逃脱不了经济规律的周期，要从上述几个方面全面理性，但理性不代表害怕和恐惧，周期也肯定会过去。     抓保障，救楼市还是救楼价

    孟晓苏：今年春晚小品《不差钱》所描述的情形就如同我们现在的住房保障体系，其实问题的根源在于住房保障体系在过去10年中的断档缺位。10年前，在计划经济和市场经济转轨过程中，大部分都还是单位分房，是在低水平下构建的一个保障体系。但是那种方式不适合市场经济的发展，所以要推动房改、推动住房商品化。但在推动商品化的过程中，对原有的保障体系的关注就减弱了。因此，造成了目前这种局面。政府要抓住房保障体系建设，但是市场建设也不能忽略，光靠住房保障体系拉动不了市场经济，没有市场的繁荣，就不会有经济的繁荣。

    李国平：我从一开始就认为政府应该救经济，而不应该救楼市。但我们所谓的救楼市，是指救楼价。从这个角度来看，我现在仍然认为，政府没必要去救楼价，也不应该去救楼价，而且政府可能还救不了楼价。

    在政府推出一系列政策去刺激购买、鼓励需求的时候，个人认为，开发商这边的价格不应该升，应该是降的。对开发商来讲，不要认为政府会救市，或者说政府救市之后大家就没有风险了，相反，开发商恰恰应该面对市场，积极降价、积极调整。

    现在的政策已经从控制到放开再到鼓励，发生了很大的转变。政府救楼市，一定是救整体的活跃度、成交量，目的是为了救整体经济，但绝不是为了救房价，不是为了救开发商。

    但后来有一些政策也说明，如果开发商全倒下了也不行，所以也会去救开发商，从目前政府的态度来看，是救那些有实力的开发商，以此促进房地产开发企业的整合。

    戚晓强：针对中央和地方各级政府相继表示不会为高价房托市的情况。个人认为，这个表态是必要的。房价主要应由受市场控制，随着供求关系的变化，加上购房者心理预期的变动，房价也是托不住的。正像中央文件所提到的开发商或许应主动采取措施以合理价格促进商品住房销售。

    关于救市的问题，与资本市场一样，楼市也是没有办法“救”的，只能去依靠产业政策引导市场向健康的方向发展。

    于智超：北京市明确表示过不为高房价托市，房地产的一系列新政策不是救市，是促进房地产市场健康发展，因为房地产市场与金融行业关系密切。一旦房地产行业的资金链断裂，倒闭、破产，那么银行的呆账坏账就会大幅上升，在金融危机大背景下，后果将不堪设想。所以国家的房地产新政策是在鼓励资金变现，这样银行的呆账和坏账就会少一些。

    稳市场，房价趋涨还是趋跌

    戚晓强：房价涨跌的问题，由于统计口径无法一致，只能说个人认为主流的趋势是房价稳步下降。最近没有听说有机构看涨房价的言论，看到的是部分机构认为房价存在走稳可能的说法，而且因为中国市场很广，各方统计口径差异也很大。个人至今还未找到房价整体看涨的理由。

    李国平：就房价而言并不存在合理区间，没有一个绝对的标准，房价主要还是由供求关系来决定的。

    李国平：比较乐观地看，今年会筑底。因为通过一系列的调整，总体房价有可能不再往下降了。这个变化可能会从下半年开始。上半年还得看看，一方面是因为政策的出台到效果显现需要一定的时间；另一方面，消费的刚性需求还是比较大的，大家还是要买房，只要量上去了，价格就不一定会往下走，但总的来说，还是市场说了算，

    易宪容：就目前中国的情况来看，2008年中国的房价还没有出现全面下降，或一定程度的调整。2009年中国的房地产市场会继续调整，今后几年内房价会一直下跌。中国的房价已经严重超出了人们的购买水平，只涨不跌是没有道理的。房价下跌，人们才有能力和动力购买，房地产销售起来了，才能对经济有拉动作用。

    房地产行业对支持中国的经济增长起着举足轻重的作用。2008年,房地产行业的投资对GDP的贡献达到13%;它的发展还能带动一大批其他行业,从上游的钢材、水泥到下游的家电、家具和室内装修等。由于受全球金融危机的影响,2008年中国第四季度的GDP增长下降到6.8%。

    在2009年主要世界经济体持续衰退,而国内消费对GDP的贡献不可能在短期内迅速提高的情况下,如何驱动投资这第三驾马车,特别是房地产行业的投资,成为2009年中国保证经济平稳较快增长的重要课题之一。

    中国房地产业在过去两年的实际情况是,房价提升过快,超出一般居民的购买能力；开发商赢取高额利润,过度投资；宏观经济的发展也过快过热――2007年中国的GDP增长达到13%。而从去年下半年开始，中国经济放缓，这和房地产市场的冷却有很大关系，就是因为中国房地产市场的冷却才导致中国经济的下滑，所以，很多人主张救中国经济首先要救中国的房地产市场这一看法是正确的，但救中国房地产市场最紧迫的任务就是房价下降，释放需求，如果居民购买力上去了，房地产市场的消费会成为中国内需市场很大一块。

    中国的房价到底下降多少才能激起普通消费者对房子的需求，各地有各地的情况，但至少从现在来看，房价还没有下降到普通居民可以承受的范围内，现在的“有价无市”现象就是一个很好的例子。

    于智超：我认为，近期房价上涨不太可能，当然，房价还未回落到合理区间。北京、上海和广州３个大城市中，广州降幅最大。再如深圳等南方的很多城市与香港比照，受香港市场经济模式影响更大，因此反应较为激烈，受到的影响也较大。

　　促消费，成交低迷何时休

    孟晓苏：要抓住百姓不买房的核心问题：只有稳定楼市，百姓才能买房。楼市不稳定，老百姓不买房，这在目前的楼市成交量上已经明显地表现出来了。

    老百姓不买房，担心的是房价是不是稳定，是不是还会下跌。买房不同于买家电，老百姓希望等房地产稳定、回升了，才会买。

    香港从1997年开始的房价下跌一直持续了6年，那时的情形与我们今天的状况很相似。香港房地产6年下跌的情况会不会在内地重演，现在看来，一个简单的问题很可能是变得复杂化。有人说国民经济的发展将成V型，或者U型，或者W型，而我现在最担心的，是它会成L型，就是持续四五年的下跌，在低位运行，而这种可能性不是不存在。关键是我们怎样能有信心，房地产根本上也是一个信心经济。因为，所有的市场经济都和人们的购买欲望联系在一起，如果居民没有购买信心，企业没有投资信心，经济如何能起来。

    因此，对信心的坚定，还是要深刻认识，如果我们希望中国经济恢复，我们不愿意看到更多的人员下岗失业。那我们就应该考虑，现在如何建立信心，包括企业建立投资的信心，消费者建立对市场的信心。

    今年虽然有良好的愿望，但开局不顺，因为各方舆论都在唱衰，因此老百姓还是会观望，在这种情况下，今年的经济形势将不容乐观。

    于智超：房地产与扩大内需有关，也关系国计民生，不调整不行，但是国家不应该采取“救市”的态度。在消费者看来，房地产是暴利行业，不利于社会的公平和共同富裕。而且，客观上理解，钱在老百姓手中，国家也不可能强迫消费者买房。因此，国家应该投入一部分，开发商应该在房价上让步一部分，使消费者真正有能力买房，这样，让钱回到房地产商手中，资金才能流动起来，不然就是死水一潭。

    中国人的储蓄率过高并不仅仅是我们的传统美德，也因为是我国的福利、医疗、教育体系尚有不少欠缺之处，国家提供不了的服务必须由个体承担风险。因此，在房价已大大超过消费者实际购买能力的时候，很难期望群众会把钱拿出来买房。

    任宏：房地产行业属于资金密集性行业，从国内外的历次宏观调控经验来看，也是首当其冲被调整行业。按照目前的CPI计算公式测算，过去几年，房地产只占其中12%－13%，而美国这个数字达到42%。但从实际情况来说，近年来，居民的通货膨胀高，房地产在CPI高增长方面起了绝大部分作用。在这种情况下，中央的宏观调控政策十分及时和必要。

    与计算机等高技术产业不同，房地产行业作为传统产业产能恢复很快，恢复期很短，也不存在技术落伍的担忧。只要建立一个较好的市场，将信心建立起来，房地产会恢复得很快。现在的关键在于怎样把市场建好，如何将消费者的信心建立起来。我国房地产的需求量很大，如果中国要使大多数人富起来，形成较为坚实的中产阶级，房地产市场将起很关键的作用。

    从去年开始的房地产新政是一种恢复措施，现在仍处于恢复阶段，目前楼市的一些回暖就是宏观调控的积极效果。

    易宪容：就目前中国的房地产市场问题来看，尽管问题繁多，千头万绪，但问题的关键还在于让房地产开发商手上的住房及投资者手上的住房销售出去，让中国的住房消费者真正地愿意进入房地产市场。

    2008年，无论是地方政府还是房地产开发商，都认为这种现象的出现是因为2007年中央出台的紧缩的货币政策，在于中央政府关于房地产的359号文件，因此，只要让这些政策重新调整，这些文件的精神重新界定或回到过去，那么，中国房地产市场又会走向2006-2007年那疯狂发展之路。

    从2008年下半年开始，不仅央行的货币政策出现了完全逆转，由从紧的货币政策改变为适度宽松的货币政策，而且出台了一系列关于房地产的信贷税收优惠政策。这些优惠政策，与2007年359号文件的政策含义相比有过之而无不及。不过，在这一系列的房地产信贷税收优惠政策推出之后，不仅当前房地产问题没有得到化解，反之，房地产市场面临的死结则是越来越难解，房地产市场所面对的问题也越来越严重。

    就目前房地产市场政策及房地产市场转变情况来看，房地产市场已经从以投资为主导的市场转变为以居民消费为主导的市场。由于市场的转变，市场的价格也自然要调整。当房地产转变为以消费者为主导的市场时，要让消费者进入这个市场，一定要让这些住房消费者有支付能力购买。如果住房消费者没有支付能力购买，要想让住房消费者进入以投资者为主导的市场或让消费者接受这种投资为主导的价格是不可能的。

    另外，在美国次贷危机面前，已经出现全球性的经济衰退。全球性的经济衰退迫使金融资产的价格，或是实际商品的价格都出现全面向下调整。2008年全球许多国家股市的价格下跌了一半以上，中国股市的价格也下跌65%，不仅股市的价格快速下跌，而且全球各国房地产市场的价格没有不下跌的，国际市场大宗商品的价格出现全面快速下跌。比如原油、粮食、贵金属、钢铁等的价格都全面下跌。但是，全球所有的金融资产及商品全面快速下跌的时候，中国的房地产价格却一枝独秀。其实这是一件十分不正常的事情。

    正因为中国房地产市场价格不调整，不以消费者的支付能力来定价，从而使得中国居民巨大的房地产消费需求完全被抑制，从而也就出现一方面大量住房卖不出去，另一方面大量需要住房的居民又没有能力来购买的现象。房地产市场需求不释放出来，如何来扩大内需，保经济增长？

    激活房地产市场最有效的办法就在于将大量空置的住房销售出去。但如何让居民的消费需求释放出来呢？比如说可增加居民收入水平，让居民购买支付能力迅速提高；或降低房价，让居民有支付能力进入房地产市场。对于前者，在短期内是不可能完成的事情。因此，要让中国房地产市场需求释放出来，也只有一条路就是降低房地产市场价格，让绝大多数居民有支付能力进入市场购买。只要国内房地产市场价格与居民实际支付能力相适应，中国居民的住房需求就能够释放出来。

    其实，目前国内房价过高就是挡在中国经济持续增长过程中的一大障碍，如果这个障碍不除去，居民扩大内需将是无从谈起。