稳定楼市不可回避四个问题

    作者认为：要摆脱目前困境，使中国楼市真正走上健康发展的轨道。我们必须要回答好四个深层次问题：一是目前的房价是否应该回调？二是谁来承担房价回调的后果？三是楼市消费应该 由谁来主导？四是我们应促进什么样的住房消费模式？

    稳定楼市不可回避四个问题

    稳定楼市、拯救楼市是眼下各界广泛关注的焦点话题。从中央到地方，各级政府相关部门动用了大量的政策措施，希望能够刺激楼市。

    笔者认为，在表面上声势浩大的刺激政策掩盖下，有关楼市稳定发展难以回避的几个深层次问题却一直没有被真正触及。而近日国务院紧急叫停一些地区的购房退税政策，为我们提供了一个思考楼市健康发展的契机。

    问题一

    目前的房价是否应该回调？

    这是一个最基本的事实判断。毫无疑问，如果房价过高，就必定要回调。

    今天采取的很多楼市刺激政策，客观上使得一些房地产开发商在扛、在拖、在等，希望以时间换空间。试想一下，能够花50到100万买房的人，会真正在意5000到10000块钱的税费减免或补贴优惠吗？更何况，如果房价下跌10%-20%，或者30%-40%，这样的税费减免或补贴优惠都无关痛痒。同样的道理，凭空多花30万买一个大城市的户口有吸引力吗？显然没有。

    依目前的情况，如果房价不回调，要化解高房价困境就只能通过大幅扩张流动性。有两个途径有助于形成这种消化机制：一是等廉价美元再次推高国内流动性；二是国内出现通货膨胀，并且要求工资和收入的涨幅超过房价的上升速度。

    第一个途径实际就是在把经济建设的成果拱手让人，并且在当前的国际经济形势下，短期内难有盼头。第二个途径首先需要政府行为发生转变。在实施政府主导下的大规模固定资产投资为主的经济刺激计划的同时，大幅提高国民收入水平。但是要找到各方都能够接受的收入倍增政策显然很不容易。

    问题二

    谁来承担房价回调的后果？

    在当前的市场格局下，讨论是什么因素推高房价已经没有太大的意义。房地产商过去敢于高价竞拍土地，根本上是出于对未来房价走势的过度乐观。市场的基本逻辑需要每个经济主体为自己的行为选择承担后果。房地产企业需要为以往的过度乐观付出代价。

    当前的困难在于，不少房地产企业已经因为以往的过度乐观而被深度套牢。众所周知的是，因为房地产企业同时也让银行难以解套，救楼市似乎就等于救银行；地方政府与房地产企业有着千丝万缕的关系，救楼市也等于在谋求自救。

    但是，一个无法回避的问题是，必须由谁来承担房价回调的后果。笔者看来，在目前阶段，我们还是可以对楼市进行深度压力测试的，我们应当看看房价回调的后果有多严重，房地产企业可以承受多大的代价，银行可以承受多大的代价，地方财政可以承受多大的代价。

    如果撇开极少数地方官员的个人利益关系，房价回调对于促进地方经济复苏和产业振兴都将非常有利。这种回调越早结束，就越能使经济步入良性发展轨道。最糟糕的是想扛又扛不住，由此引发的后果将是我们都不愿意看到的。这其中，政府折价买入商品房作为廉租房或经济适用房，并非不可以考虑，也不应是危机无法收拾时的无奈之举。困难的是如何杜绝利益输送的问题。

    问题三

    楼市应该由谁来主导？

    如果在几年前深入讨论这个问题，当前楼市的困难可能会小一些，而现在讨论这个问题，在更大程度上是寄望于将来楼市的麻烦会少一点。

    如果认同楼市应该由消费者主导，直接的政策就应该降低楼市进入门槛、提高住房保有成本。政策上就是需要调整有关房地产市场的税费结构，有差别地征收物业税，尤其该对豪宅课以重税。

    从天涯社区曝光的一些贪官的豪宅来看，原深圳南山区委书记虞德海就拥有住宅8套，建筑面积940多平方米；原河南荥阳市财政局长薛五辰则拥有9套住房，建筑面积达1300平方米。这当然是少数贪官的疯狂敛财行为。但是一些官员拥有多套住房则是不争的事实。

    调整房地产税费结构，征收物业税，提高住房保有成本，能够在一定程度上抑制不少投资者或一些官员握有多套住房(甚至是多套福利房)的问题，推动楼市稳定发展，促进社会正义。

    但是，物业税多年来议而不决的问题症结可能也正在于此，它会触动太多的既得利益者。

    问题四

    应促进哪种住房消费模式？

    城市房地产市场的目标定位，包括廉租房、经济适用房和普通商品房的目标定位，究竟是要解决哪部分人的住房需求？这个问题在最近几年里一直都没有真正理清。结合当前中国的现实情况，在鼓励哪种住房消费模式方面，笔者认为以下两点最为重要：

    首先，廉租房和经济适用房应该明确定位于低收入群体，解决最基本的住房保障问题。因此，当务之急是取消行政部门和事业单位的经济适用房。至少应该把行政部门和事业单位的经济适用房与城市低收入群体的经济适用房并轨，杜绝大户型的经济适用房。

    最近媒体热议事业单位养老改革，其实行政部门和事业单位的住房改革就远远没有到位。在不少城市，一些公务员单福利房或经济适用房一项就能获取几十万甚至上百万的利益，是造成分配不公的社会意识的重要因素。

    其次，商品房的市场应该具有一个纺锤形或金字塔形的产品结构。市场上的主流产品应该是以中小户型为主的、价格适中的、能够满足绝大多数中等收入阶层需求的住房。主流产品向高端偏移是近年来住宅总价不断攀升的一个重要因素。对商品房市场的结构性调整，关键在于确立明确的政策定位，并且应该通过物业税等一系列强有力的政策措施加以引导和调控。

    当然，现行的利益格局对调整政策定位有一定的阻力，但如果不未雨绸缪，非要等到危机发生时才被动扭转，我们将需要更大范围的政治权衡和利益博弈才能消解。