购房落户成各地政府救市利器

在几个月来各地房地产市场持续不振的背景下，各地方政府也纷纷开始酝酿新一轮的救市政策。在几年前为诸多地方采用、但又被一些地方相继取消的“购房落户”政策，开始重回民众视野，并开始被一些大城市视为拯救房市的利器。

在成都、武汉、重庆等诸多大城市推出一系列“购房落户”政策之后，北京大学首都发展研究院常务副院长杨开忠教授向《中国经济周刊》表示，北京、上海等一些大城市和特大城市也应该出台相关政策，以拉动房地产市场的消费需求。

北京房市亟待取暖

目前，房地产在中国经济发展格局中依然占据着非常重要的地位，公开资料显示，房地产投资占全社会固定资产投资的25%左右，而北京、上海的房地产投资占比社会固定资产投资已经达到50%左右。而在全球经济萧条的大背景下，全国最为坚挺的北京楼市也已开始出现商品房现房空置面积增长、交易量萎缩、房价涨幅回落的迹象。

据北京市统计局、国家统计局北京调查总队统计数据显示，截至2008年末，北京市商品房现房空置面积达1438.3万平方米，比2007年末增长26.6%，其中，商品住宅现房空置面积为522.7万平方米，比2007年末增长26.9%；2008年北京市销售商品房现房和期房1335.4万平方米，比2007年下降38.6%，其中，销售商品住宅1031.4万平方米，下降40.4%；2008年北京市的房屋销售价格比2007年上涨9.5%，涨幅回落1.9个百分点。其中，新建住宅价格上涨11.9%，二手住宅上涨6.2%，涨幅分别回落0.9个百分点和4个百分点。

为刺激北京楼市，北京市政府自去年11月22日推出《关于促进北京市房地产市场稳定发展的若干意见》(下称《意见》)后，今年春节前再出重拳，推出15条稳定房地产业健康发展的新政策。1月23日，北京市建设委员会、北京市发展和改革委员会、北京市财政局、北京市地税局等部门联手，推出了《贯彻国办发〔2008〕131号文件精神促进北京市房地产市场健康发展的实施意见》。

记者注意到，比起去年11月22日推出的《意见》，新政策给予购房者更多实惠，对房地产开发企业的支持也更为具体。如二套房贷政策松动；个人转让购买超过两年(含两年)的住房，普通住房免征营业税；年内暂停对境外机构和个人购房的限制；开发商拿地可延期付款等。

“拉动房地产需求有多种渠道，但我认为还有一个非常重要的方面是‘购房落户’政策，用‘准入制’来代替目前户籍人口控制指标制，尤其在我国目前扩大内需的战略机遇下，不仅能够刺激房地产市场需求，有效拉动住房市场消费，而且可以加快户籍体制改革，使户籍管理更公开、透明和公平，也使人们对生活更有奔头。”北京大学首都发展研究院常务副院长杨开忠教授向《中国经济周刊》分析道。

“购房落户”可灵活制定

我国的户籍体制改革几年前已先行在中小城市放开，但是对于诸如北京、上海等特大城市，目前依然实行人口指标控制的户籍管理政策。

北京市国土局局长魏成林曾在去年年底表示，北京市16400平方公里国土资源中，能够利用开发的平原约6000平方公里，能容纳1800万人口，而目前北京市人口数已经达到1633万，并以每年40万至50万的速度增长，北京市人口已接近极限。

中国社会科学院城市与房地产经济研究室副研究员况伟大对《中国经济周刊》表示：“北京市的城市规模已经非常大，再增加人口对经济发展有影响，因为城市扩大之后，就不能再发挥出大城市的聚集效应和规模效应。这项政策(指“购房落户”)在北京推出非常困难。如果考虑制定这项政策，设定的门槛也必定是非常高的。”

人口过快地流入以及人口总规模的快速膨胀，必然给北京的环境和资源带来压力，也给就业、交通、社会管理、公共服务，以及教育、卫生、保障性住房的建设等各项基础设施带来较大压力。

杨开忠教授对此却比较乐观，他认为，“购房落户”政策重在拉动住房消费，但并不是“孤立”的房地产政策，这项政策应与人口、社会管理政策相协调、配套；更重要的，应根据不同城市的具体情况精心测算来设置准入条件。如果人口膨胀得太厉害，可以提高准入条件，就能避免人口的过度膨胀。

杨开忠教授针对北京市的现实情况，设想了“购房落户”三项准入条件：

首先，在北京市购买单套房产在规定金额以上，学历在本科以上，在北京市常住年限达到两年以上的外地居民，购买单套房产可解决一个户口；

其次，个人购房款达到房产总价50%以上的外地购房者，方可落户；

第三，通过“购房落户”政策获得的居民户口实行与一般居民户口的区别管理，居住一定年限后方可转为一般居民户口。

“‘购房落户’政策不应是长期的、持续性政策，政府可根据市场实际情况适时进行调整。”杨开忠教授补充说。

北京能否移植经验

目前，“购房落户”政策已经为许多一线城市所采用，例如天津、山东省、杭州、厦门等地都实行了“购房落户”政策。以杭州为例，2008年10月出台的“购房落户”政策有效拉动了当地住房市场消费。据媒体报道，杭州10月份成交最好的楼盘“东方郡”，购房者中外地人比例从3成上升到了5成。

在目前金融危机大背景下，为拉动房地产市场消费需求，全国不少城市对“购房落户”政策情有独钟。但是北京、上海等特大城市对“购房落户”政策却似乎一直讳莫如深。

杨开忠教授对《中国经济周刊》表示，北京作为国际化大都市，未来一段时期人口规模的增长不可避免。鼓励“购房落户”，通过政策引导优势人才迁入，有利于改善人口结构。目前在北京出台“购房落户”政策已经具备一定的基础。

杨开忠认为，首先，“外需”对北京市住房消费拉动效应明显。相关统计数据表明，北京市购房者中的外省市购房者比例已接近40%。从具体购房类型看，外省市个人购房主要集中于90―120平方米的住宅，购房均价也明显高于本地居民购房均价。外省市居民已成为北京市住房市场的生力军，是启动住房消费政策不能忽视的群体。

其次，住房保障规模扩大使得“外需”更重要。针对房地产市场的需求低迷，无论国家层面或是北京市政策，都强调了通过扩大住房保障供应规模来拉动内需。保障住房大规模供应在缓解北京市居民住房困难的同时，显然将挤压北京市居民购买商品住房的需求。这使得商品住房市场对“外需”的依赖进一步增强，如何有效吸引“外需”对促进北京市商品住房市场发展至关重要。

最后，房地产业对经济增长具有双重拉动效应。一方面，房地产投资可带动对水泥等建材的消费，还可以带动就业。根据测算，每1万平方米的房地产建设，就需要大约100名工人。另一方面，住房消费对家装行业、家电等耐用消费品的消费具有明显带动作用。根据测算，每销售100元的住宅，可以带动130-150元其他商品销售，对于扩大内需非常有效。