专家建议：改变当分倚重房地产的模式

    国家统计局日前公布的数据显示： 2008年1―12月份，我国70个大中城市房屋销售价格同比上涨幅度呈逐月下降趋势，房价同比涨幅从11.30%滑落到了-0.40%，这表明70座城市平均房价实际已跌回一年前；同期，国房景气指数持续走低，进入去年第四季度，国房景气指数下降到了100以下。

　　楼市步入不景气时代

　　“目前，我国房地产市场已经进入了以萎缩和低迷为主要特征的周期阶段。”北京师范大学经济与资源管理研究院副院长张琦在接受中国经济时报记者采访时认为，我国楼市已步入不景气时代。

　　官方数据显示，2008年，房价同比下降的城市有21个，环比价格下降的城市多达50个。其中，深圳以18.1%的同比跌幅居全国首位，其他同比下跌较多的城市包括广州9.4%、南京5.8%、重庆5.2%和厦门4.4%等。张琦指出，这表明在一线城市，房价上涨乏力，市场价格被动回调力度加大。“特别是以深圳、广州等为代表的高房价城市，开始进入明显的调整与回落期。”

　　1月份下旬，北师大《当前我国房地产形势及2009年市场展望》研究报告出炉，作为报告负责人，张琦认为，当前楼市面临“消费者信心不足和生产者(即开发商)信心不足”，它们直接导致了当前楼市低迷。

　　张琦认为，虽然二、三线城市房价仍主要受供需状况影响出现小幅上升，不过，随着金融危机对投资者信心的逐渐影响，有效需求不足和需求预期持续看跌将长时间影响房价回暖，“未来一年的房价仍会在低位徘徊。”

　　“土地财政”形势严峻

　　国家发改委的数据显示，2008年全年，我国房地产投资总额为30580亿元，较2007年增长5300亿元；同比增长20.9个百分点，但增幅较2007年回落了近10个百分点。官方数据同时显示，去年，我国房地产投资无论从投资总额还是增长幅度上看，同比都有较大幅度下降，且第四季度下降尤为明显，甚至出现负增长。

　　在搜狐网、焦点房地产网日前主办的“2009中国地产新视角高峰论坛”上，华远集团总裁任志强、SOHO中国董事长潘石屹、万通地产董事长冯仑及中坤集团董事长黄怒波对2009年中国经济走向的判断均不乐观。来自行业领军企业的这些判断可能会对房地产商2009年的决策产生一定影响。

　　由于信心不足和观望，开发商拿地热情骤减。来自国土资源部的数据显示，2008年全国土地出让总收入为9600亿元，比2007年的1.2万亿元减少2400亿元，政府卖地收入同比锐减20%。国土资源部调控与监测司相关人士前不久向本报记者透露，据国土部内部预计，2009年全国土地出让收入将比2008年减少1／3。也就是说，仅相当于2007年的一半。

　　由此看来，“土地财政”形势严峻，国土资源部部长徐绍史在前不久召开的全国国土资源厅局长会议上曾表示，“地方政府对土地出让预期目标下降，财政依赖土地出让状况可能出现变化。”

　　应改变当前过分倚重房地产业的经济发展模式

　　北京科技大学教授赵晓在接受本报记者采访时认为，楼市低迷乃至整个中国经济滑坡均与宏观决策失误有关。

　　赵晓表示，从2007年第四季度开始，有关部门对宏观经济形势判断有误，从而在宏观政策取向上导致过度紧缩。“当前，政府建保障房是对的，但大量建保障房是错的，可能导致楼市崩盘。”赵说。

　　国家发改委投资研究所原所长张汉亚研究员认为，当前楼市的突出问题是资金短缺及购买不踊跃，后者导致开发商资金链更加紧张，加之买涨不买跌的心理影响，形成恶性循环。

　　“去年以来有关部门出台了很多政策，如降低首付、调低利率以及放松信贷等等，这些政策已经相当不错了。”在张汉亚看来，楼市目前的症结在银行惜贷，人们普遍对楼市前景不太看好。“如果这些政策在去年上半年出台，房地产市场就恢复了。”张也认为，上述政策出台有点晚，“整个房地产业有出现崩盘的危险”。

　　张汉亚告诉记者，鉴于当前楼市供大于求，房子大量积压，可考虑组建政府背景的房地产公司，收购闲置的房地产，以助楼市走出低谷。这种房地产公司可不以赢利为目的，从开发商手中以相对较低的价格收购房产，再以较低的租金出租给低收入人群居住。

　　张认为，银行信贷应支持住房建设和居民购房。“国家的金融政策应该支持房地产业的发展。在符合国家政策的住房建设出现资金短缺时，帮助房地产商解决资金问题，防止其出现建设资金链断裂。”另外，他表示，其他救市的办法还有采取进一步降低银行存款准备金等。

　　针对楼市现状，赵晓建议采取及时修正过去错误的政策、大力调整经济结构、进一步采取扩张性财政政策和宽松的货币政策等。与张琦支持政府加大力度建设保障性住房观点不同，在赵晓看来，当前大量建设保障性住房属于超越历史发展阶段的“大跃进”，应该中止。他同时建议大力发展金融业等现代服务业，以改变当前过分倚重房地产业的经济发展模式。