09楼市往哪走？

    2009年，楼市将往哪里走？对此，看多、看空者都有。但不管分歧多大，有一点却是肯定的，楼市将比往年更加充满变数。

　　已经持币观望许久的购房者，将何去何从？从全国楼市1月份的成交情况来看，京沪深三地楼市已初现暖意。在这个楼市销售的传统淡季，尽管京沪深三地的楼市成交量比去年年底有小幅回落，但跟去年同期相比，依然有不少可圈可点之处。

　　北京：期房住宅签约量比去年同期增55%

　　新年伊始，京城楼市上演了一场小规模的打折促销战：一次性直降4800元/平方米、8.6折甚至7折起的大幅折扣、送家具电器、提供免费港澳游等等。从这些幅度不小的优惠措施可以看出，开发商为了吸引客户下单，真有点挖空心思。

　　与此相反，更多的开发商却没有选择跟进打折，而是纷纷推迟了开盘时间。据亚豪机构统计数据显示，今年1月北京计划推出的新盘只有13个，这一数字仅为去年同期开盘项目数的三成；如果把推出新房源的老盘排除在外，即将上市的纯新盘只有2个，与去年同期的12个相比，萎缩幅度极为明显。不少新盘则将开盘计划顺延至春年后，部分楼盘甚至把开盘时间定在被业内人士称为今年楼市可能变数最多的四五月份。

　　虽然开发商的销售思路南辕北辙，但是1月以来京城楼市行情却稳中有升，期房住宅签约总量比去年同期增长了55%，现房住宅签约总量的涨幅更为明显，比去年同期增加了75%。据北京市房地产交易管理网最新统计数据显示，2008年12月29日至2009年1月18日这三周，北京市期房住宅签约量分别为1902套、2340套、2008套，相应的现房住宅签约量则分别为316套、491套和415套。而去年同期的三个交易周，全市期房住宅签约总量分别为1155套、1624套和1254套，全市现房住宅签约量分别为173套、354套和172套。值得一提的是，与去年12月北京楼市回暖时的销售状况相比，今年1月以来平均每周407套的现房住宅签约量，环比增加了91套之多。

　　尽管如此，根据某数据监测显示，进入2009年，北京商品住宅价格指数继续回落，1月5日至1月11日为846点，环比下跌11点。

　　点评：尽管从新年前两周的成交数据来看，京城楼市赢得了一个不错的开门红，但是新的一年，不少开发商已经意识到存在的巨大挑战。而这也正是其纷纷推迟开盘时间的原因之一。首先，截至去年12月22日，北京市可售期房和未签约现房共计约36.3万套，创下近年来可售房源新高。按照业内人士分析，依照北京市场目前的销售速度，就算不再推出新房，36万套房源中的15万套住宅，如果要完全消化，至少需要一年半时间。其次，2008年、2009年相继开工800万平方米、850万平方米的保障性住房，已经开始陆续供应，对商品房销售，特别是郊区楼盘的压力，显然不容小觑。

　　尽管形势严峻，但是另一些业内人士和开发商依然抱有不少乐观的期待：新的一年北京楼市也许会出台包括降低购房税费、降低利率、全面放宽二套房贷在内的新一轮利好政策。这些政策将使购买力得到进一步的释放，延续从去年11月份以来的回暖行情。而至于保障性住房带来的挑战，政府可能通过购买现有商品房，为开发商带来一定的现金流，缓解其销售压力。

　　上海：房源存量全国最少

　　似乎跟京城的同行们不谋而合，上海开发商新年伊始也选择了完全相反的楼市策略：有的开发商趁着春节前推出各种打折促销活动；而另一些开发商则选择“捂盘”。仅从打折幅度上来说，上海开发商的促销动静并不如北京大，不少热销楼盘分别推出了8.8折优惠、5万元定金抵扣10万元房款、赠送品牌家具抵用券1万元等优惠措施。

　　开发商临近年关的“捂盘”行动，直接导致了1月以来商品房供应量的大幅萎缩。据统计数据显示，1月5日至1月11日这一周，上海市47.7万平方米的新推商品房供应面积比2008年最后一周萎缩了近8成。1月12日至1月18日，上海商品房供应面积再次减少至16.6万平方米。

　　尽管上海楼市1月第一周的成交状况环比前一周有所回落，但后两周成交持续上扬，总体上仍然趋于稳定。据统计数据显示，2008年12月29日至2009年1月18日这三周，上海全市签约套数分别为2462套、3738套和3882套。尽管如此，与去年同期相比，这三周的签约总量降幅达到35%。2008年1月的前三周，上海全市签约总套数分别为4365套、5561套和5561套。

　　进入1月份以来，据数据显示，前三周上海商品房成交均价分别为15981元/平方米、12727元/平方米和13700元/平方米，数值均高于2008年12月的成交均价。去年12月，上海商品房成交均价为1.19万元/平方米，环比11月下挫18.7%。尽管如此，以此推断从去年8月开始连续4个月呈现出下跌走势的上海房价，要走出跌势，依然为时尚早。

　　点评：与其他城市相比，上海楼市最大的优势之一可能就是其存量房源的数量相对较小，开发商的销售压力也会少一点。据戴德梁行研究表明，上海、北京、广州等全国9大城市目前积压了2006年到2008年在建的存量商品住宅约3800万平方米，消化这些市场存量平均要9个月。其中上海压力最轻，目前市场存量房源仅需4个月消化。

　　除此之外，上海市政府出台的多项政策利好也对楼盘销售起到了一定的促进作用。无论是从出台时间还是优惠尺度上来说，上海市二套房的利好政策都走在了其他城市的前头。

　　深圳：销售总量为去年同期3倍

　　市民通宵排队购房，这个只有在往年房价直线上升时才出现的情景，2009年第一天在位于南山后海和关外的两个楼盘售楼中心重新上演。一切都似曾相识，但在往年，人们更多的是担心房价上涨，而现在则是为了抢购开发商推出的大幅降价活动：总价优惠后降低9万元，还享有名目繁多的各种优惠。

　　继去年12月深圳市不少开发商纷纷推出各种折扣优惠以来，新年伊始，不少楼盘继续推出了促销措施并且新开楼盘也采取了理性定价的策略。其中包括对老客户推出每平方米减3000元的优惠，赠送各种礼包、现金和住房面积，以及普遍存在的低首付和低总价等等。

　　与此相应，今年1月以来深圳楼市称得上是反季节热销，销售总量虽然比去年12月份有所下降，但却达到去年同期的3倍。根据统计数据显示，2008年12月29日至1月18日这三周，深圳全市商品住宅成交总套数分别为1464套、1813套和1447套，成交均价分别为12172元/平方米、11430元/平方米、11050元/平方米。这一数据尽管和去年12月深圳楼市出现较为明显的回暖迹象时，每周约为1783套的成交量有所下降，但与去年同期的三个交易周分别为456套、618套和522套的成绩单相比，销售总量激增了2倍。

　　成交均价方面，1月以来的表现比去年12月1.1万元/平方米的成交均价有所增加。尽管如此，与去年同期三个交易周最低为13629元/平方米的成交均价相比，降幅依然比较明显。

　　点评：深圳楼市对市场的反应能力与全国其他同类城市相比，称得上是佼佼者。正因为如此，深圳楼市今年的走势尤其受人关注。仅从过去一段时间的成交状况来看，深圳开发商配合政策利好采取的促销策略，不但收获了不错的销售成绩，也使许多期待楼市回暖的人，看到了不少希望。

　　尽管如此，在关于深圳楼市未来走势的各种预测声中，谨慎看多以及继续盘整依然是大多数人的共识。其中，今年深圳楼市的供求关系，依然成为影响楼市走向众多因素中极为关键的一项。