2008年70城市住房均价下降

    为近10年来首次下跌；土地出让金及税收占销售收入近四成，开发商呼吁降地价

    1月10日上午，位于北京东二环的某楼盘低价开盘，均价12500元/平方米，吸引大量消费者前来看盘。摄影/李强

    昨日（1月19日），全国工商联房地产商会和中城联盟联合发起的REICO工作室发布年度报告称，2008年全国房价出现近10年来的首次下跌。昨日，华远集团总裁任志强呼吁，政府应降地价、税费等。

　　房价近10年来首次下跌

    去年8月份70大中城市房价出现近10年来首次下跌，跌幅逐月加大，房价下降城市的数量逐步增多。

    数据显示，去年70大中城市房屋销售价格环比下降0.3%，其中新建商品住房和二手住房分别下降0.7%和0.2%，90平方米以下商品住宅价格比年初下跌1.2%。去年12月份房价下跌之势愈演愈烈，70大中城市中有50个城市新建商品住宅价格出现环比下降，有52个城市二手住房价格出现环比下降。

    与此同时，房屋交易量和房地产开发投资意愿在持续下降，空置面积在较快增加。其中去年1至11月商品房销售面积同比减少18.3%，11月底商品房空置面积同比增加15.3%。房地产开发投资意愿的下降从2008年2季度就开始显现，6月份起反映房地产开发投资意愿的指标均为同比负增长。

    REICO工作室刘琳博士认为，综合各项数据显示，2008年房地产市场衰退程度在逐季增加，在房屋交易量、房地产开发投资意愿下降等因素综合作用下，房价在去年三季度出现首次下跌，四季度房价下跌幅度继续加大。

　　房企总支出近半流向政府

    除了2008年房地产市场运行情况外，REICO工作室还对我国房地产开发费用进行了研究分析，从房地产开发企业的总支出角度来看，开发企业的总支出中有接近一半是向政府的支付，流向政府的比例（包括土地成本和开发销售环节税收）达49.42%，其中土地成本占总支出的30.36%。在房地产开发企业的总销售收入中，企业剩余（总销售收入减去总成本和税收）占总销售收入的26.14%。“企业剩余收入并不等同于企业利润，因为还要考虑建设周期的问题，一般项目的建设周期都需三四年。”REICO工作室王震博士说。

    北京房地产经理人联盟秘书长陈云峰昨日表示，土地成本上涨是推动房价成本上涨的重要因素。同时他认为，流向政府的资金中，应该有绝大部分都用于了拆迁补偿等支出。

    华远集团总裁任志强对于近期政府呼吁开发商降房价有自己的看法，“开发商可以降，但首先政府也应该降地价、税费等。”

    据REICO工作室王震博士介绍，报告所使用的调查数据来源于2008年7月至10月对北京、上海、广州等9个城市房地产开发企业的调查，包括62个开发企业，涉及81个房地产项目。

    ■ 预测

    今年房价或止跌企稳

    “预计2009年3季度宏观经济将出现回暖，2009年下半年房价将会止跌企稳”，REICO研究报告对于2009年房地产市场运行趋势进行了预测。

    报告指出，已经颁布的减息、税费优惠、对开发企业融资等方面的政策支持都有利于房价的稳定，2009年上半年在“保增长”的大调控目标下，仍可能会有利于房价稳定的政策出台，而加大经济适用房建设力度等影响房价下行因素，短期内对房地产市场的影响有限，促进房价稳定因素将会大于房价下行因素，预计2009年下半年房价将会止跌企稳。

    昨日，多位接受记者采访的业内人士认为2009年北京房价有望止跌企稳。“跌到底的话，也应该回升了，我个人认为北京市场止跌企稳大致会在二季度末三季度初”，北京万年基业建设投资有限公司总经理黄玺庆认为。而另一些业内人士则认为时间结点会更晚一些，如陈云峰认为，四季度北京楼市才有可能止跌回暖。