专家曝光开发商成本

陈云峰，房产经纪人联盟秘书长

会客厅特邀读者

    昨天（1月13日），市政协委员、首都经济贸易大学不动产研究所所长洪亚敏教授、中国房地产经纪人联盟秘书长陈云峰做客本报“热点话题会客厅”，与读者及搜狐网友就北京房价底线问题展开讨论。访谈中，洪亚敏认为，就目前来讲，北京房价相对于百姓的支付能力而言是高的，应适度回调。陈云峰则认为，今年上半年是抄底的好时机。

    【今日话题】

    北京房价降到多少是开发商底线？

    话题背景：北京房价在2006至2008年上半年突飞猛涨，2008年底房价出现波动，显现下行趋势，但许多人认为目前北京房价仍然很高，而一些开发商仍在拼命死守。买与不买，降与不降，均处在相持与博弈之中。

    ◎关于目前房价

    陈云峰：五环附近1万/平方米较合理

    作为研究房地产政策的专家，政协委员洪亚敏说，从2006年到2008年上半年，北京房价经历了一个快速上涨的阶段，这种涨幅让市民难以承受。就目前来讲，房价相对于百姓的支付能力而言，是高的，适度回调房价是应当的。下调房价将使整个房地产市场从前一阶段的过快、过高增长，相对回归理性。只有回归到这样一个理性状态，才能在一个比较合理的程度上形成供给和需求的均衡，使百姓消费更加健康，也更有利于房地产市场健康发展。

    作为房地产行业的业内人士，陈云峰以北五环立水桥区域为例，大胆曝光房地产内部成本情况。他说，目前北五环地区政府公布的土地价格为4000元/平方米，开发商按照这个价格从政府买地。拿到地块后，开发商在开发时还有许多成本，包括钢筋、混凝土、电梯、水电气暖等建筑安装成本，这部分成本大约需要在土地原有成本上增加2000元/平方米，再加上修建幼儿园、人防设施、地下车库等小区配套设施的建设成本，以及房地产开发公司聘请人员等一些间接成本，每平方米的成本就达到了7500元―8000元。此外，开发商还需要从开发中获得利润，“以赚取20%的利润来估算，天通苑立水桥区域的房价，只要不高于一万，就是比较合理的价格。”陈云峰说。

    针对北京房价降到多少相对合理，陈云峰分析说，五环附近的房价1万元/平方米，四环1.3万―1.4万元/平方米，三环房价在1.7万―1.8万元/平方米。“我认为这样的房价就比较合理了，指望房价再回到2004、2005年的水平不太可能”。

    ◎关于价高原因

    洪亚敏:政府应该降低土地出让金

    陈云峰认为，导致目前房价高的一个很重要原因，就是房地产商从政府拿土地时土地出让金很高，而这部分成本房地产商自然要转嫁到购房者身上。所以，他对本次两会上传来的“政府应降低土地出让金”的呼吁完全赞成。

    此外，陈云峰表示，很多开发商目前仍在选择做“猪坚强”，坚决不降房价。“一些开发商就在这里挺着，还想得到那么高的利润，这是很不明智的。”陈云峰说，开发商应该看看老百姓的需求，主动向百姓靠近，不能总奢望政府救市。

    对陈云峰提到应通过降低土地出让金的方式实现房价成本降低的做法，洪亚敏认为并不能解决大问题。洪亚敏说，真正的地价构成中，土地出让金只是很小一部分，地价涨得过快是因为城市居民的拆迁补偿款涨幅过高，这个涨幅已经不亚于房价的涨幅，开发商从政府拿地，其中一部分地款又由政府分给了拆迁居民。

    洪亚敏介绍，从2006年底到现在，城八区的拆迁补偿涨得最多的已经翻了两番，甚至更多。目前房价涨幅虽然回落，但在征地拆迁补偿方面，拿地的成本还会继续往上涨。这个问题非常值得关注，怎样让开发商合理定价，怎样能够把拿地成本适当降下来，都是决定房价高低的关键问题。

    洪亚敏说，要想把房价降下来，我们需要在方方面面努力。开发商要精打细算，控制成本，拿一个合理的利润；政府要降低土地出让金，这也是应该的。但是这些都不能使房价有质的降低，要想有质的降低还要再想办法。

　　◎关于买房时机

    洪亚敏：今年是否该抄底尚不明朗

    抛开理论层面的探讨，老百姓什么时候买房最合适是大家最为关心的话题。对此，陈云峰的回答很干脆：今年上半年将是持币待购者的“抄底”时机。他认为，经历了2007年北京房市的疯狂上涨后，从2008年开始，房价虚高与老百姓实际需求脱节的矛盾已经显现。加上波及世界的金融危机出现，房地产市场势必会出现变化。“2008年的时候，房价是房地产商在和购房者博弈，是观望阶段；而2009年，很多开发商的资金链会变得很紧，可能连工程款都支付不了，他不得不把虚高的房价降下来。所以现在的房价确实是在回归理性。”

    “今年是不是抄底的好时候，我不敢讲。”与陈云峰非常肯定的态度不同，洪亚敏在回答这个问题时表现出学者特有的严谨。她认为，房子是一个消费品，但同时也是一个投资品。每个人在买房的时候都希望房子能够实现保值增值。房价是多种因素综合的结果，要准确判断何时是“底”，什么时候入市可以买到最便宜、最保值的房子，这确实不容易。洪亚敏坦诚地说，她只能建议消费者，无论什么时候买房，请先根据自己的需求来考虑。“房子是可以换的，很多人一生中可能要换三四次，甚至五六次。所以，年轻人刚开始买房的时候可以稍微小一点，离中心城市稍微远一点，以后再换”。

　　■会客厅提醒

    北京房价长期看涨

    目前，有一种心理现象令人关注：有些人在2007年房价最高时买的房子，现在房价下调，心里非常难受。对此陈云峰提醒，如果你买的房子是用于居住，房子的属性就是居住属性，并不是投资属性。你要安慰自己，不要想着现在房子已经便宜的事情。你在这里住，你享受你买房带来的快乐就可以了。

    同时，在北京这样的城市，有一点大家可能是能够达成共识的：北京的房价长期是看涨的。房价和股票一样，在2007年下半年、2008年上半年达到一个高点，现在仿佛是在回调，但总有一天它会上去的。应该说，房价的相对稳定是大势所趋、人心所向。

　　■会客厅互动

    一读者表示房价涨起来容易降起来难

    专家：没人买房了，房价就降下来了

    针对读者提到的房价涨起来容易降起来难，陈云峰说：我也认可这种说法，很明显，开发商2008年的降价速度不如2007年涨价的速度快，很大程度上还是心存侥幸。现在这种心态仍然是比较严重的。但是谁才能教育他呢？就是让市场教育他。慢慢的他会知道，确实没有人买，他的资金确实要断链了，他才会把房价降下来。

    一网友担心保障性住房会搅乱市场

    委员：建设保障房，应与市场有边界

    有网友担心保障性住房会搅乱市场，洪亚敏表示，保障性住房需要靠政府财政的支持。不管是发展中国家还是发达国家，政府的财力永远是不够的，政府的财政主要是来自于个人和企业的税收，这一部分钱应该非常妥当地使用。对于保障性住房应该供到什么样的水平，要考虑到社会的发展。我们曾做过研究，1978年北京人均住房面积不足4平方米，现在随着我们的生活水平提高，保障性住房的标准也提高了。“但是我觉得保障应该和市场有严格边界，二者不能混同，否则对社会纳税群体而言，成本就太高了”。