创新住房措施2009年楼市开局

    新年刚至，国家再对房地产市场出手，发展路线越来越清晰的保障性住房成为房地产调整中的首要突破口。其中，盘活利用闲置公积金、解决“夹心层”住房问题等政策措施正在酝酿中。

    用活闲置公积金

    住房公积金对于城市居民购房的支持功不可没，而开闸投放公积金在保障性住房上又将成为2009年房地产市场的一大亮点。

    在上周初国务院新闻发布会作出相关表态后，上周末举行的全国建设工作会议上，住房和城乡建设部部长姜伟新透露，利用闲置公积金支持经济适用房等保障房建设的试点工作也将启动。

    事实上，去年12月下旬国务院出台的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》已明确将探索闲置公积金用于经济适用房建设等。姜伟新则在全国建设工作会议上透露，关于闲置公积金用于经济适用房等建设的试点方案正在制定，待方案出台后，有关地方政府要积极配合开展此项工作。

    据初步统计，2008年全国住房公积金缴纳余额达到2.02万亿元，同比增长了24.9%；个人贷款余额达到6017亿元，同比增长了18.6%。如此巨额的资金如果能被有效使用，将有助于地方政府解决保障房建设资金紧张的问题。

    另有消息称，上海有望入选试点城市。记者从上海市公积金管理中心了解到，上海市政府已在去年批准动用20亿元公积金增值收益收储约50万平方米（8000套）廉租房源，至今已完成了28.2万平方米房源的收储合同的签订。

    “全国公积金存在大规模的闲置资金，但地区分布很不均衡，显然不可能简单地动员发放个人购房贷款，那么，适时调整政策，盘活这笔巨额政策性资金，运用这笔巨款直接建设保障性住房，还可以发放保障性住房贷款等。”上海市公积金管理中心副研究员丛诚表示。

    解决“夹心层”住房

    同时令业内感到“意外”的是，中央也没有忘记“夹心层”的烦恼。

    住房和城乡建设部副部长齐骥表示，2009年除了通过在土地、资金、强化地方政府责任等方面采取措施，解决260万户廉租房建设（包括租赁补贴）及80万户棚户区改造问题外，还会借鉴地方经验，酝酿出台解决“夹心层”住房困难问题的政策措施。这似乎预示着，国家依然在追求住房保障的“全覆盖”。

    虽然从2009年到2011年国家计划平均每年新增130万套经济适用房，但是仍有相当部分群众既不符合经济适用房的购买标准，又无力购买商品住房。据记者了解，去年杭州等地就制定了经济租赁房计划，由政府提供专项资金和优惠政策，限定建设标准及租赁对象，以有限租赁方式解决“夹心层”的住房问题；广州等地去年开始销售限价房，也是意图帮助“夹心层”的途径之一。

    但是，“夹心层”问题的解决难度着实不小。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，国家提出要对20%的低收入家庭实施“应保尽保”的“托底”政策，提供租金补贴或实物廉租房，要暗补改为明补、“补砖头”改为“补人头”，这已经是一项大工程。而对于“夹心层”来说，要能确立和长期推行一套制度实属不易，如限价房在楼市衰退环境下就要面对开发商和购房者的双双冷遇，因为开发限价房利润低且如今一些商品房比限价房售价还低。“资助‘夹心层’租赁居住算是一个办法，另外，贷款贴息、购房退税、购房补贴等做法可能也是可取的，要鼓励‘夹心层’特别是青年人购置中小户型。如果‘夹心层’问题真能得到完善，还能极大地激发楼市信心。”

    不会冲击商品房

    住房保障工作的推进一直对老百姓的心理形成积极影响，但面对今后大规模的保障性住房建设工作，业内也在担心其对商品房市场的实质性影响。

    对此，住建部副部长齐骥表态，房地产市场所提供的商品住房的供应对象和政府所提供的保障性住房覆盖的群体应该说是分得清的，增加保障性住房的供应不会冲击商品房市场。“保障性住房供应的增加，一方面可以解决低收入群体的住房困难，另一方面也使得住房市场的供应结构比较清晰。并其随着大量保障性住房的投入，使得不少低收入群体不再掺杂在商品房市场中，反而有利于平稳商品房市场的价格。”

    “长期来看，加大保障性住房建设确实不会损害楼市秩序，反而有助于低收入群体退出商品房市场，但有两个潜在的问题需要警惕：一是由于未来3年保障性住房供应占住房供应总量的五成左右，比重巨幅提高必定会影响市场供求状况；二是国家政策规定经济适用房面向城市低收入家庭供应，但很多地方却将其扩大到中等收入家庭，甚至包括公务员，这不可避免地会冲击到中低档住宅，因此也要注意经济适用房门槛过低。”杨红旭指出。而瑞银亚洲房地产研究部联席主席王震宇则担心，由于财政方面的好处很少，一些地方对于保障房建设未必热心。