京地产商成欠税大户背后

    最近，北京市地税局依法曝光了京城63家欠税企业名单，其中房地产企业占一半以上，欠税金额最大的一家房地产公司各类欠税金额高达7300多万元。

    房地产公司欠税非个别现象

    据了解，北京市地税局曝光的这次名单所涉及的主要是2008年11月30日以前、累计欠缴地方税收800万元以上的企业和单位、累计欠缴地方税收40万元以上的个体工商户，以及2006年12月后走逃、失踪或其他经税务机关查无下落的欠缴税款的纳税人。

    而此次曝光的63家欠税企业中，房地产开发公司和相关企业数量多达30多个，拖欠的税种涉及企业所得税、土地使用税、城建税、营业税等。其中，拖欠税款金额超过千万的企业多达二十多家，其中北京中地房地产开发公司因拖欠税款7300多万位居首位，北内集团总公司欠税也高达5700多万。

    事实上，除北京外，房地产企业成为欠税大户在全国各地并不鲜见。据重庆市地税局此前发布的公告，在重庆市107户欠税企业中，房地产开发和建筑安装企业也占多数，达到了近70家。而去年，不仅是上海，沈阳、长春、广州、银川……在全国各地公布的欠税“黑名单”中，房地产企业都是大户。

    税制不完善房地产商钻空子

    一位不愿透露姓名的税务专家分析说，房地产商的“老懒”现象与我国税制不完善有关。据悉，房地产业所牵涉到的税种包括营业税、土地使用税、企业所得税、土地增值税、契税、城市维护建设税等12个。从房地产行业的运营特点来看，因为房地产行业的基本特点是标的大、周期长。这个周期长不仅仅是指开发建设周期长，还包括销售周期也相对比较长，同时结算的周期也比较长。所以成本的发生不是一时一刻、一个时间点的问题，而是不断在发生的。这给税收征管机构的工作带来了一定的难度。

    为解决这个问题，早在2003年，国家税务局就曾颁发了一项关于房地产预售计提的政策，规定房地产开发企业预售收入，按15%的利润率征收企业所得税，待项目完工后确定利润和税款，多退少补。但是，这一政策终因地产企业对税率是否过高存在争议，而一直未得以真正落实执行。

    开发模式尚待成熟

    “目前，房地产开发模式也不太成熟。”一位房地产业内人士称，根据国家税收征收管理法，欠缴应纳税款的纳税人所需缴纳的滞纳金远远超过银行借款利息。因此，一般来说，无论是企业单位还是个体工商户，都不愿意欠缴税款。显然，一些欠税金额较大的房地产企业，是资金链出了问题，无法及时缴税。

    我国房地产最“独特”的开发模式，是以土地作为撬动资金链的杠杆。它的基本方法是交纳一定首付款后，以土地作为抵押获得贷款，再加上施工方的垫资开发项目，在首期项目建成出售过程中逐步偿还和滚动开发下一期。很多房地产公司就是通过这种方式在全国快速扩张的。但是，这种开发模式的风险也不言而喻，一旦房地产信贷收紧，或遇到销售疲软等情况，一些底子薄弱的开发商的资金供应很容易出现“断链”，形成欠税。

    如何确保房地产领域开征的各种税收都能落实到位，防止房地产公司成为欠税大户？专家认为，一方面需要完善税制，把事后追讨转变为事先预防，将预售计提政策不折不扣地执行下去；更重要的是，要规范房地产市场的发展，尽快告别粗放型的房地产开发模式，使房地产行业走上健康、良性的发展轨道。

    此外，欠税公告也有一定威慑作用。税收机关依法刊登欠税公告有助于督促这些企业及时缴税。