7折存量房贷成“鸡肋” 银行为何态度“暧昧”

     银行为何对存量房贷七折优惠利率态度暧昧

    新年伊始，关于存量房贷能否享受7折优惠利率成为购房者最关心的事。中小银行对此态度积极、规则明确，几家大银行却遮遮掩掩、口径不一，优惠条件更是一天一个版本。记者发现，暧昧背后，是银行左右两难的“鸡肋”心 态：不降则恐小银行“挖墙脚”、优质客户流失，降则因为利差收窄，几近无利可图。

    存量房贷7折优惠玩“变脸”

    “你的房贷7折了吗？”这是当前房奴们流行的问候语。但各家银行对享受7折优惠利率的限制条件，态度之暧昧、口径之多变，却着实令广大贷款人一头雾水。

    自2008年10月央行出台房贷新政策以来，除农行外，其他银行都采取观望态度，优惠细则迟迟没有出台。直到2008年末，光大、民生等中小银行明确存量房贷利率7折优惠条件，四大国有商业银行才跟进。

    2009年1月1日，建设银行95533客服人员称，根据最新通知，只要调整前执行基准利率0.85倍优惠、近两年内没有拖欠两期以上还贷、不存在违约和两笔以上未结清房贷的客户，均可在1月4日至2月22日之间，申请7折利率优惠。中国银行、工商银行等银行对咨询客户的答复也基本与此类似。

    让人无所适从的是，之后的一周内各家银行上演了一出“变脸”戏：先是遮遮掩掩、欲迎还拒，之后就给房贷客户开出五花八门的附加条件。在上海，有的银行要求客户承诺若干年内不得提前还贷，有的要求必须办理5万元或10万元以上的大额定期存款，有的则借机“搭售”理财产品，甚至要求办理10张信用卡；在杭州，则增加了是否持有该行信用卡、有无购买该行理财产品、基金等“隐形条款”；南京一家银行要求客户先“自愿”向银行交纳500元贷款合同变更费；北京部分银行则要求客户贷款余额不得低于30万元，否则必须办理该行的白金信用卡。

    这些附加条款经媒体报道后，沪上各家银行均给予否认，不少银行表示，只要信用状况良好、原房贷享受8.5折优惠的客户都可以申请，中行上海分行则明确将首次购房列为前提条件。

    7折房贷成“鸡肋”

    事实上，各家银行“朝令夕改”玩暧昧的原因在于，进入降息周期后，商业银行面临生息资产收益率下降和付息负债成本率上升的双重压力，利差收窄无疑将挤压银行的盈利空间。

    央行自去年9月份以来连续5次降息，5年期以上贷款利率已从7.83%降至5.94%，如果再打7折就只有4.158%，与5年期存款利率3.60%相比，只相差0.558个百分点。这样的利差水平能否承担包括营销费用、准备金成本、日常经营成本(房租、人工费用等)在内的运营成本，对银行来说是极大的考验。

    以房贷尾款30万元、20年等额本息还款计算，如果执行降息后最新利率的7折，可以比8.5折利率累计少还款约3.5万元。因此，从保住利润角度而言，银行不可能主动大面积打开存量房贷优惠闸门。

    但另一方面，个人住房按揭贷款又是“兵家必争”的优质资产。交通银行研究部高级宏观分析师唐建伟称，相对于房地产开发贷款的高风险，个人住房贷款对银行来说仍然是高收益、低风险资产。它意味着在20年甚至30年的时间里锁定了一批优良客户，这些客户也将是银行其他产品和服务的潜在购买者。因此，各家银行都非常重视个人房贷业务。

    根据央行金融市场司副司长霍颖励最新披露，截至2008年11月末全国个人住房贷款余额2.95万亿元，比1997年底增长155倍，占全部商业银行人民币贷款余额的10%。个人住房贷款的质量仍然保持了很好的水平，不良贷款率远远低于其他各项贷款。

    中信建投也在分析报告中指出，2008年中期上市银行披露的个人住房贷款不良率均在1%以下，房贷依然是银行抗风险的资产。且房贷多为浮动利率贷款，每年才调整一次，待经济复苏且利率上调后，银行的收益也会由降变升，如2007年央行也曾连续六次加息，因此房贷仍将是银行间争抢的优质资产。

    房贷“抢客”或将升级

    上海白领庄剑在中国银行贷了55万元房贷，新年伊始，他向银行递交了7折优惠利率申请。“我们几个朋友都在中行贷款，如果银行不给优惠，我们就集体转到小银行去。”

    庄剑的底气来自各大银行对存量房贷蛋糕的激烈争抢。从去年12月开始，很多中小银行就广泛散发信息称，如将房屋贷款转至该行，首套房贷利率可以下浮30%。一些房产经纪公司称，从2008年12月以来已操作了多笔首套房贷转按揭业务，客户只需要支付数千元的担保费用，就能在新贷款行获得7折优惠利率。

    一家股份制商业银行高层告诉记者，如果建设银行等四大行对存量房贷优惠利率限制放宽的话，其他中小银行肯定会进一步跟进，将比四大行更灵活、门槛更低。

    在存量房贷争夺战背后，则是新增房贷业务的萎缩。截至2008年11月末，全国房地产贷款余额为5.24万亿元，比上年同期回落了20.6个百分点。个人住房贷款余额比2007年同期低25.8个百分点。央行上海总部发布的货币信贷运行报告也显示，2008年10月份中资商业银行个人住房贷款减少21.1亿元，11月份继续减少14.4亿元。“蛋糕做不大，大家就只好拼命抢存量。”一家商业银行的信贷员说。

    有业内人士担心，经过一段时间的博弈和试探，银行对存量房贷的抢夺可能会升级。一些中小银行正以各种优惠手段争取转按揭业务，甚至有银行私下向客户推销“加转”按揭，如果客户把存量房贷从其他银行转到该行，重新办理贷款时可以把首付比例降低。有银行人士承认，在“保客户”的方针指导下，一旦有银行把利率降到7折，即使盈利受损，其他银行肯定也会跟着做。换言之，房贷业务利润缩水是可以忍受的，银行更不愿意看到的是房贷客户的流失。(记者:姚玉洁 魏宗凯)