谁能成就下一个商业地产蓝海？

　某次地产趋势发展论坛上,冯仑感慨房地产黄金发展十年将暂时划上休止符后,他大胆预测“下一个地产蜜月将为世界贡献一个来自中国的商业地产巨头”。此时,旁边的潘石屹含笑不语。

　　一度以来,以万科为代表的住宅发展战略被称为房地产的红海潮流。但在2008年之前还是热火朝天的住宅市场,经过一年牛熊转换,如今早已陷入量价齐跌的萧条境地,尚需政府接连出台针对性的刺激政策加以疗治。而大多数业内人士判断,在可预见的未来一年,住宅市场还很有可能患上“政策药物依赖症”。

　　在此背景下,商业地产似乎却成为可以暂时规避风险和政策的避难场所,与此同时,加上对政府的9000亿元保障房计划心存畏惧,越来越多的房企在2008年将战略调整的天平偏向了商业地产。

　　而事实上,这一端倪始更早在2007年就开始显现。彼时,2007年国办第24号文便是一个明显的分水岭,自从这个官方红头文件钦定住房保障与商品房市场两分法后,嗅觉敏感的地产大佬迅即展开应变逃离之旅。

　　如今,14个月后,效果初显。那些将发展触角伸向商业地产的房企如今两极分化明显:正处佳境,处于随时抄底、攻击性十足的战斗位置;给公司财务状况带来巨大负荷,处于暂缓手笔、保守应对的阶段,甚至出现相关人事半途大面积变故的局面。

　　如果正如冯仑所言,像当年的海南机遇和上个10年发展的黄金时代,如今商业地产王国创建的时机刚刚来临,那么遇到的困难究竟是暂时的还是房企自身的资质不够？

　　粗略算来,目前国内房企中专注于商业地产领域的房企主要为:万通地产(600246,股吧),富力地产,SOHO中国,恒隆地产,万达集团与合生创展。究竟谁有可能抓住机遇,成就蓝海战略？

　　冯仑在公开场合多次称,住宅市场陷入调整期,不代表地产业全无机会,城市中心区的商用物业开发领域会是下一个蜜月。而万通地产也于近年启动了万通中心的复制计划,目前而言,杭州、成都版已接近实现,冯仑本人也仍旧奔忙于重建中的纽约世贸大厦“中国中心”计划。可以肯定的是,万通地产正在逐步将商业地产作为万通地产版图的重要据点。

　　富力地产的商业地产冲动启动较早,自2003年提出相关计划以来,富力地产的土地池中一直给商业性质用地留有重要位置,先后多次巨资出手。2008年以来,富力地产在广州、北京的几个五星级酒店相继开业。同时,富力在广州等地的多个写字楼项目也处于开发状态。

　　然而,富力地产并不成功,最起码目前来看是这样。在2008年前,富力的住宅搭配商业地产模式受到相当赞赏,但是,随着地产市场迅速进入调整期,富力的轻重资产配备模式也给公司的财务结构带来沉重负担,在2008年年中,高达139%的资产负债率一度使公司在账面上处于“技术破产”的状态。富力在商业地产的进取心可表,然而多少有些太过激进。

　　2008年SOHO中国于香港上市时,在保荐机构的保荐书里,SOHO中国被定位为“专注于北京CBD核心区的商业地产运营商”。SOHO中国全面进入商业地产是在2005年,并以“散售”为特点贯穿企业发展至今。尽管在潘石屹的保守财务策略以及散售不持有的开发理念下,SOHO中国的商业地产实践积少成多,并在2007年的资本市场完成临门一跳,募集了超过150亿元的过冬资金,也成为内地最具潜力成为商业地产龙头公司的少数几个候选公司之一。但散售的发展策略,却被业内认为太过精明而欠缺长远发展考虑。

　　此外,万达的商业地产开发较早,但是在2004年公司决定对旗下的商业地产项目全面坚持持有策略,如今,万达在全国接近拥有21个商业项目,布局良好,“订单商业”模式显现效果,已经能够给公司带来相当可观的租金收益。在2006年通过与麦格理成立地产基金,获得可观资金支援,这使得公司得以避免财务被压垮的厄运。

　　最后一个是朱孟依旗下的合生创展。合生的商业地产冲动晚熟,仅仅在2008年初才全面喊出进军口号,然而,市况不佳,在整个2008年融资市场并无太多亮点可言的合生只能饮恨缩身,高调选任的商业地产掌舵者最终离任。

　　综上所述五个公司在商业地产领域实践不难看出,商业地产虽无住宅市场有政府保障房计划那样的庞然大物迎头相撞,但是对公司的资金条件及现金流要求苛刻,对于SOHO中国等这样处于净现金流量的公司无疑是一片蓝海,大有可为的天地。但是,对于涉猎较晚、资金负债结构本已不堪其重负的地产公司,进入商业地产反而可能恶化公司的短期财务,加速其死亡。现在已初步显现在部分地产公司身上的人事变动,不过是商业地产操作预见不足、消化不良的症状之一而已。