2009年楼市走势多变 房价能否还原"本色"

    ２００８年底，一些地方楼市显现阶段性的回暖。２００９年，许多城市房价仍存回落空间。在政策与市场的合力下，楼市走势复杂多变，而令购房者关注的是，房价能否还原为“本色”？

　　回暖能够维持多久？

　　２００８年１０月底以来，从国家有关部门到地方出台了一系列刺激住房消费政策，使一些地方楼市在２００８年底出现了阶段性的回暖。福州市民林显旺结束了持续一年的观望，谨慎地买下了市中心一处繁华地段的新房改善自住。

　　购房优惠措施增强了买方入市的积极性，但价格下降是最关键的信号。“２００８年１１月底，福州市商品房均价回落到了２００７年初每平方米７０００元的水平，加上购房贷款利率降低、税费减免，现在买一套房月付房贷比过去少付三成。”林显旺说，之所以选择繁华地段的房子，是因为“这里的房源少，保值能力强”。

　　一些购房者的出手一时让成交量上来了。福州市房地产指数报告显示，２００８年１１月份的成交量，虽比２００６年楼市“旺期”萎缩５０％左右，但却创下２００７年以来单月最大成交量。２００８年１２月份的成交量与２００８年１１月份基本持平。

　　闽江学院的一位房地产专家认为，２００８年底福州楼市的回暖是政府税费减免一点、银行贷款利率降一点、开发商房价降一点、消费者理性积极一点共同作用的结果。目前，由于大部分购房者仍在观望中期待，回暖有很强的阶段性色彩。

　　长三角地区的房地产市场也显现类似的回暖情景。浙江大学江万龄国际经济与金融投资研究中心副主任景乃权接受记者采访时说，２００８年底，上海、杭州等地楼市出现了由政策引发的回暖潮，但这都是建立在此前成交量过于惨淡的基础之上，随着政策利好因素释放空间变小，短期内回暖的持续动能可能会减弱。

　　景乃权判断，今年春节来得比较早，春节是楼市传统的销售淡季，再加上亲朋好友此时聚会互相了解情况，各种严峻的信息加速传播，从而影响到购房者对房价的预期。

　　房价回落空间多大？

　　２００９年，许多城市的房价仍然存在或多或少的回落空间。据易居中国的房地产报告显示，２００９年，东部地区房价将进入深度调整期，房价总体下行调整趋势明显；中部地区情况分化，房价有涨有落；西部地区房价下调的空间较小。

　　景乃权分析，在国内外经济形势以及国家宏观调控政策的影响下，东部地区楼市的走势将更复杂多变。部分改善型需求和投资型需求的购买行为将向后推迟，首次购房的自住性需求将更为谨慎。在需求难以启动、供给方资金链紧张的情况下，开发企业会采取进一步降价的措施。

　　厦门市房价２００８年均价从最高时的每平方米１５０００多元跌到了万元以下。厦门市一家大型的房地产中介的负责人说，按照现在的这个城市工薪阶层家庭平均年收入４万多元计算，可以说承受不了５０万元以上的住房；如果按９０平方米计算，工薪阶层能够承受的合理房价不应该高于每平方米５５００元。

　　“福建省大多数城市多数楼盘在降价促销。目前，厦门房地产市场正在酝酿新一轮的降价潮。开发商过去临时采用的促销特价将成为常态的销售价格。”这位负责人告诉记者。

　　北京千万家房地产经纪有限公司的一项市场监测数据显示，２００８年４月起，北京房价涨幅逐月回落，２００８年９月份出现了２００５年以来的首次下降。２００９年，北京房价仍有回落的空间。

　　福建省发展研究中心一位不愿透露姓名的研究人员认为，鉴于目前许多地方房价调整仍不充分，２００９年将继续走低。经过一两年政策引导和市场规律的调整，房价将缓慢复苏，逐步实现健康有序发展。

　　“本色”才是健康色

　　２００９年，购房者普遍期待，房价在这一轮的市场调整中能够还原出“本色”。“房价的‘本色’就是能够让大多数城市中等收入者买得起房子。”福州市民林显旺说。

　　福建省发展研究中心的研究人员认为，国家大力实施的保障性住房建设将逐步满足城市低收入和中低收入家庭的住房需求。目前，房产政策的调整只能对行业产生短期利好行为，延缓其颓势，改变不了行业的中长期调整趋势。房地产市场在经历２００９年正常调整后，房价泡沫会被进一步挤出，回归到多数中等收入的城市家庭承受得起的水平。

　　为了使房价能够还原出“本色”。陈国强认为，虽然国家有关部门对房产政策调整的目的不是为了维持高房价，不是为了解决地方的财政问题，也不是为了救房地产开发商，但仍应避免地方在出台政策时仅出于自身利益考虑进而改变政策调整初衷情况的发生。

　　房价还原“本色”的过程中，也应避免偏离其“本色”的下滑。“房价的下跌总体而言可以增强购房者的购买力，但也要看到，房价的下降是在经济不景气的情况下出现的，这也意味着居民收入的减少。”景乃权说，“最理想的情况是，２００９年下半年，宏观经济出现好转，２００９年底房价一步调整到位，回归‘本色’，逐渐步入健康发展良性轨道。”