房贷刺激成交 后市依然看淡

　　四大银行关于存量房贷的优惠利率措施最终浮出水面。只要2008年10月27日前执行基准利率八五折优惠，且无不良信用记录的优质客户，便可在原则上申请七折优惠。 

　　不仅如此，其他股份制商业银行也各自出台了二套房贷相关放松政策。从目前看来，四大国有银行以及各股份制商业银行在明确的执行细则上面存有差异，并且有部分银行尚未出台具体细则。以建行和工行为例，建行的通知表示，申请客户主要需满足４项条件即可。其中包括：原先执行基准利率为八五折；两年内没有两期以上欠款记录；无其他拖欠余额；没有两笔以上的商业住房贷款。而工行的申请条件则更为宽松，只需调整前贷款执行利率享受八五折、两年内无连续两次以上欠款的客户，就可以向贷款支行提出申请。

　　房贷优惠政策出台伊始，记者从美联物业长寿分行了解到，目前该行大概每天每人接待两组左右顾客，以置换客为主。客户多为看长寿板块的普通住宅，还价在挂牌价的8%-10%左右。从挂牌量来看没有变化，很多业主表示过年后再考虑是否挂牌。长寿分行高级营业经理贾文杰表示，“非普通商品房的放盘量和成交量没有放大，长寿板块的新政效应不明显。”记者从二手房市场上了解到，其余板块情况也大致如此。

　　改善型需求释放

　　不过从沪上楼市上周的成交数据来看，二套房贷放松推动了改善型住房需求的释放。

　　根据搜房网对上海房地产成交数据统计显示，上周，商品房成交量2462套，总计成交面积28.9万平方米；其中商品住宅（剔除动迁房以及配套商品房）成交1188套，共计成交14.4万平方米。商品房成交量环比下挫14.2%。

　　搜房分析师张茜指出，受元旦小长假的影响，本周房地产成交套数以及成交面积，均有不同程度的萎缩。元旦一周成交量的萎缩属于正常周期走向。

　　中国房地产指数系统秘书长莫天全认为，楼市的全面复苏至少需要6-12个月的准备期。他表示，2008年是一个调控年，下半年全国主要城市商品房的成交量都有40%左右的下滑，价格方面也有15%－20%不同幅度的调整。

　　开发商资金压力难改善

　　投资银行高盛刚发表研究报告，调高中国地产行业的评级至“中性”。并预测未来两至三个季度，发展商的现金流压力不大可能得到大幅改善。

　　“2009年不会出现房企大批量倒闭的情形，而房价相对一两年前会有所回落。”莫天全亦如此表示。

　　高盛的报告指出，预期内地主要城市的房屋库存水平于今年上半年持续上升，对楼价和发展商的现金流状况均带来压力。高盛同时调低对今年内地楼价预测，由原来的下跌5%－10%，提高至下跌10%－15%。

　　报告称，影响地产行业的因素包括中央政府的刺激经济措施、3－6月份的销售季节以及企业的收购兼并行动。政府或会在政策方面更积极地推进恢复物业交投。