2009房市的NN种可能

    一场席卷全球的金融风暴让2008年的冬天显得格外的寒冷，甚至让年底年初的各种中外节日都失去了喜庆的色彩，凄凉之意让大多数人都在怀疑冬天之后是否会有春天。

    不管怎样2007年的大丰收让多数房地产企业还能挺着胸膛度日，没有像大量的外贸加工企业一样关门倒闭，也没有扔下厂房与员工而溜之大吉。但2009年会怎样则成了难以预料的迷局。

    1、宏观经济的层面则处于保八的危机之中，城镇居民收入的增长会延续今年的低水平，大量就业的困难会影响居民的消费，尤其是住房的消费。

    2、2007年的供给增长让2008年的房地产开复工总量暴增，24.8亿平方米的在施面积本应竣工约7-8亿平方米，但实际的施工量下降，证明大量的工程并未按正常的施工进度建设，而是处于停顿或延后之中。

    3、2007年全年销售商品房7.7亿多平方米，今年估计不超过6亿平方米，相差约20%。必然出现大量空置并占用大量资金，让继续投资的能力下降，在没有市场或信贷资金的支持下，资金链开始断裂，并出现烂尾工程。

    4、年关难过。工程结算与银行还贷会考验本已紧张的现金流，而年底的退税会让更多的企业要为财政当年收入业绩做贡献。自9月份财政收入增长快速下滑之后，各地税务总动员，都希望从房地产企业中挤出更多的税收，以保持增长的速度。而企业的死活与税收大员们无关，预缴预收成了他们有利的撬杠工具，让那些锅多盖少的企业更加捉襟见肘了。

    5、当年海南与北海的烂尾造成了近千亿元的银行坏账，明年也许这一幕会重演。

    当现金流紧张时，企业本应降价销售以收回资金，但如降价造成了亏损并不能让企业生存下去时，企业就只能将建筑物交给银行了。因为银行的拍卖抵债时可以省去大量的税费，等于让资产升值了，而降了价亏本去卖则无论如何都是国家财富的一种损失。

    但当楼价暴跌时，就出现了美国的现象，民众在买涨不买落时，并不会在楼价暴跌中出手。已经有大量的因为楼市跌价而产生的打砸事件与官司了，再继续暴跌既是大多数等着抄底买家的愿望，也同样会让这些抄底的买家大失所望。

    当楼价真的出现全面的暴跌时，中国的市场与经济也就进入了衰退的阶段。那时楼市已不再重要了，所有的行业大约都会在楼市的崩溃中一败涂地了。

    6、1996-1998年就曾出现房地产的全行业亏损，但并非所有的企业都在全行业的亏损中亏损，而是有好有坏，就像今天钢铁行业和航空业一样，在最困难的局面下也是有生有死、有的亏损、有的暴利。企业的竞争力会让一部分人在竞争中死去，一部分人在踏着沾满鲜血的尸体攀登到新的高峰。

    出台的新政如果让中国的宏观经济不是保八而是争十；如果出台的政策大大提高了民众的收入(如减税)；如果出台的政策有利的刺激了民众的购房欲望；如果政策足以让银行中的储蓄变成消费的冲浪；如果股市、经济与楼市都能在政策的刺激下火红一片；如果民众的信心不再灰暗；如果阳光照耀之下春暖花开；如果……

    即使房地产销售高涨达到了2007年的水平，大约要一年多的时间才能消化存量并让供求关系平衡，但大约半年之后市场中的现金流就会改善、消费与投资就会恢复正常。中国的经济也就平稳的过渡到八以上的持续增长中了。

    出台的新政如果仍然不温不火，那么虽不会再崩盘下跌，但翻身的好日子就会时间较长。虽不能用八年抗战来比喻，但至少要三到五年的时间打一场解放战争，至少也是个持久战了。

    久旱逢甘霖，却必须水是够多的，否则刚刚长出的嫩芽也会再次干枯，决定未来市场的不是开发商，而是政策能否让消费者买账。