洗牌狂潮即将上演

 跌跌撞撞中，楼市走过了2008年，无论是一年到头持续下滑的走势，还是进入下半年为了重振信心政策大力的调控，以及扑朔迷离的宏观经济背景，都为2009年房地产市场留下了无数悬念。

    一种声音认为，房地产业作为政府保经济增长政策的重要部分，经济发展的支柱产业，史无前例大手笔的“救市”政策效用会逐渐在2009年显现，坚冰渐融，楼市“春暖”即将到来。另一种截然不同的声音则认为，房地产业正陷入一轮全国性的深度调整，2008年只是调整的开端，所有更严重的症结将会在2009年爆发。

    关键词：洗牌大象更强，小鱼被吃？

    2009年，房地产行业的洗牌已不可避免。行业周期性的调整其实也是“大浪淘沙”、“大鱼吃小鱼”的过程。持续低迷的市场行情下，必将有一些资金严重紧张的地产企业率先倒下。

    销售回款无路，银行贷款无门，一向财大气粗模样的开发商开始为几万元的费用斤斤计较，经常拆了东墙补西墙。因为流动资金的捉襟见肘，“以房抵款”的做法已经成为流行，工程款、广告费、营销费都可以用房抵顶。去年下半年不少开发企业陆续开始了瘦身裁人行动。据悉省城一家项目没有开工的房产商，裁人力度相当大，已经波及到了公司高层级别。项目工程停工、开发计划搁浅、开盘时间推迟等现象陆续出现。有专家放言，有些公司甚至撑不到今年三月份。

    虽然，房地产业的不景气让很多开发商日子难过，但是却同样使一些地产商趁机扩大市场占有率。

    从全国来看，根据易居地产研究院的统计，包括万科、恒大、富力、金地在内的众多企业，在2008年都实现了品牌市场份额的扩大化。再看省城，回顾2008年，中海地产来到济南拿下盛福庄地块后，在众多房地产公司纷纷勒紧腰带减少能量消耗的时候，中海地产又一举拿下了东部潜力地段中的另外两块地。

    由此有专家称，行业的新格局正在形成：一批中小开发商被淘汰，优秀健康的企业崛起壮大。洗牌后，不具备专业开发能力和管理水平的开发商也将逐步被淘汰，以前开发商只要拿地建房就能赢利的发展模式难以为继。

    关键词：房价下探还是反弹？

    老生常谈的房价永远是各界人士关注的焦点。经过2007年的峰顶到2008年的转折，2009年的房价走势更是牵动每个人的心。

    去年12月20日，国务院办公厅正式印发了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，意见指出，各地房价虽有一定回落，但与社会预期还有差距。中国社会科学院日前在北京发布的2009年《经济蓝皮书》中也指出，2009年，在国际、国内经济形势以及国家宏观调控政策的影响下，房地产市场将步入较长时间的调整期。蓝皮书指出，2009年将延续2008年房市的低迷，短期内房价面临进一步回调。

    然而业内也有一种普遍的声音认为，政策“救市”的效应逐渐显现，到今年的三、四季度，将是市场回暖、价格将逐渐稳定的时候。

    去年12月份，随着“二手房交易营业税大幅减免”等又一轮购房优惠政策的出台，省城楼市一度出现了销售上的“小阳春”，盛世花城、茗筑美嘉、中齐・未来城等都出现了不错的销售反弹。2008年12月19日，名士豪庭准现房盛大开盘，百余批客户提前两天两夜排队等候选房，创造济南购房排队等候选房最长时间记录，在8个月时间热销近10个亿，市场渐现回暖迹象。2009年的房价就此转折了吗？

    山东天鸿置业开发有限公司副总经理周倩：“始于一轮轮调控政策的出台加上长久积压的老百姓的购房需求，使得购房需求在去年年底有所释放。不仅济南，天鸿地产北京项目在12月份也出现了一波销售高峰。”对于2009年省城的房地产市场，周总分析，4月份齐鲁晚报举办的春季房展会很可能是楼市的冷暖风水岭。

    关键词：救市还有多少政策出台？

    去年下半年，央行多次降息、同时政府从减免税收、减低贷款利率、放松二套房房贷等方面，重拳出击出台了一系列的“救市”政策鼓励消费。临近岁末，山东也终于出台了被称之为“山东房产26条”的《关于促进全省房地产市场健康发展的实施意见》，为房地产的健康发展保驾护航。

    然而，据了解各项优惠政策的出台，短时间却很难终结购房者的观望心态，起到真正刺激购房消费的作用。虽然在“接连多次降息、二套房贷松动”等政策出台后，12月份省城一些楼盘出现了交易的回暖，但是面对经济危机带来的恐惧，信奉节约渡危机的购房者还是很难轻易做出购房计划。

    因此地产专家认为，救市效果的显现需要一个周期，2009年上半年的房地产市场继续以调整为主。今年不排除政府继续通过出台“救市”政策重拾楼市信心。天鸿地产董事长柴志坤分析，短期内政府还会在存款准备金率及存贷款基准利率进一步下调、改革土地增值税、因地制宜地调控楼市、减免交易环节税费等环节进行调控。

    在本月6日，财政部税政司副司长王晓华在介绍关于促进房地产市场健康发展的有关情况时说，税收优惠政策的效果可能会有所滞后，2009年是否出台新的房地产税收优惠政策，要根据2008年出台的房地产税收优惠政策执行情况来定。如果执行的好，可能会延续这些政策；如果执行的不好，可能会考虑出台其他更好的政策措施。

    关键词：营销2009开发商必备武器

    2008年下半年，一个很明显的感受，对于房地产开发中的营销环节，开发商给予有了前所未有的关注。一个很典型的例子，采访济南某大盘的开发商老总，他说做开发这么多年，从来没有管过的就是营销，以前打广告就能卖房子。但是2008年却不同，第一次开始为卖不出去房子、为营销的事情发愁了。

    低迷的市场下营销成了关乎企业生存的重要环节，是企业活下去的利器。在注意产品的精耕细作的同时，2009年也将是营销至上的一年。

    除了传统的营销渠道、营销招术、营销方式，一些低成本、灵活、新颖的营销手段将会在2009年得到更多开发商的拥护。在2008年，从别的城市我们看到了“买房送驴”、“以茶换房”、“数钞票定优惠”、“买房送出国”等等非常规的促销方式。也许在2009年，一向缺乏新意的济南房地产市场也将会出现更多新奇的营销招术。但是，对于2009年低预期，也会使得各楼盘2009年用于营销方面的费用有限。如何实现低成本营销、创新营销是每个楼盘面临的新课题。

    另一方面，开发商对于营销的高要求，加上行业处在调整期，同样影响、威胁到了一些代理公司的生存。一部分专业化程度高的代理公司将脱颖而出，而一部分中小公司则面临被淘汰的局面。去年10月份，一家代理公司被合作了近四年的项目委婉“请出”了。采访该项目营销副总：“和这家代理公司合作这么久，感情很深。但是由于他们销售现场管理太差，在市场好的时候显现不出来，在现在的市场情况下，这种缺乏专业水准的管理弊端更加影响销售业绩了。‘ 请出’ 也是迫于市场形势。”同样一些开发公司为了减少开支，直接把代理公司请辞，开始自己做营销。

    可见，房地产寒冬不仅对开发商有着重新洗牌的作用，对于相关行业房地产代理同样的有着劣汰的影响。据悉，迫于回款难度加大，众多品牌代理公司纷纷收缩战线，裁员减薪、减少支出渡难关，一些小的代理公司却面临着无米之炊、难以生存的窘境。