存量房贷利率7折优惠难普及

鼓励自住型购房贷款的新政不断出台,但银行相关贷款操作标准并未大幅放松。

沪四大行:满足关键要素才有机会调低存量房贷利率

7折闸门不轻易开

昨天是元旦假期的最后一天,记者从沪上工、农、中、建等四大国有银行获悉,这四家银行存量房贷的利率,能否获得在基准利率基础上打7折的优待,仍须进一步商议后确定。不过,四大行相关人士透露,存量房贷利率大面积转成7折的可能性很小,必须同时符合“首套贷款”、“普通房”等概念的存量房贷才有机会获得7折的利率优待。

沪四大行暂按兵不动

自从去年10月27日鼓励自住型购房贷款的房贷新政出炉后,之前已获得商业银行房贷的个人客户来年利率如何调整的问题,就成为各方关注的焦点。昨天有消息传出,包括工、农、中、建在内的四大行针对这部分存量房贷利率的优惠措施出台:只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户,原则上都可以申请7折优惠利率。

对于上述说法,记者昨天对沪上四大行逐一进行了求证。据建行相关人士介绍,存量房贷客户可在1月4日到2月22日之间,与贷款经办行联系,确认申请7折利率的标准和所需材料,在备齐各种资料后,正式提交贷款利率调整申请,能否获得7折房贷,仍须经过银行的审核。在新利率批复之前,1月份房贷仍须按原来的基准利率折扣标准还款。

其他三家国有银行――工行、农行、中行则口径趋同,都是存量房贷的调息细则仍未公布,此前存量房贷客户可在元旦假期过后,与贷款经办行联系,确认获得7折利率优待的标准以及所需手续等。可以肯定的是,这三家银行的存量客户也必须递交书面申请,由银行审核其是否具备利率下浮的资格。

“首套、普通”是关键要素

四大行相关人士表示,调整前执行基准利率0.85倍优惠、没有拖欠还贷记录是利率7折的最基本条件,此外,存量房贷还必须符合“首套贷款”、“普通房”等要求。

对于此前部分媒体的报道称,部分中小银行利用转按揭挖角他行的房贷生意,给予他行转按揭存量客户以7折利率优惠。沪上四大行以及部分中小银行的房贷业务管理人士昨天给予了驳斥。

尽管去年底以来,中央和地方关于鼓励自住型购房贷款的新政不断出台,但迄今为止银监会颁布的第二套房贷等政策依然生效,因此,商业银行相关贷款操作标准并未大幅放松。一位沪上股份制银行零售信贷部副总经理表示,该行针对存量房贷客户的利率调整,原则上必须首先满足“首套自住普通房”的标准,否则,即便是本行或他行的VIP级别客户也难以获得基准利率30%的折让。

从目前部分中小银行公布的存量房贷调息细则的内容来看,基本要求也都是前期必须执行基准利率八五折优惠、无不良信用记录,有些银行还有贷款余额不得低过30万元、首套贷款购房等限制。“其实,这些条款基本上已经把存量房贷打七折圈定在一个较小的范围内了。”

一位国有银行房贷部管理人士表示,存量房贷客户能否获得7折利率,可以事先进行自我检测,即在当前的政策环境下,假设新申请一套房贷的话,如果有机会获得银行的7折利率优待,那么其存量房贷就有机会争取7折优惠,否则,其存量房贷利率在今年维持原有折扣标准的可能性较大。

银行间力阻恶性竞争

事实上,即便抛开监管政策、同业竞争等话题不谈,在讨论商业银行能否给存量房贷客户大面积7折优惠的问题上,有一个问题是不容忽视的,那就是商业银行资金运营成本问题。一位股份制银行负责人坦言,靠7折优惠房贷利率做挖角生意并不明智,因为在当前的利率背景下,商业银行根本无法承担如此重负。

这位银行资深管理者算了一笔账,在我国进入减息周期后,商业银行的存贷利差很可能越来越小,这意味着靠利差赚钱的利润空间越来越窄。现在5年期以上贷款利率打7折只有4.158%,与五年期存款利率3.60%相比,只有0.558个百分点的利差,这样的利差水平根本无法承担包括营销费用、准备金成本、日常经营成本(房租、人工费用等)在内的银行资金运营成本。“如果有银行干没有利润空间的事,那就是恶性竞争,持续下去的话,将给整个房贷市场构成毁灭性的打击。”该管理人士透露,沪上各家商业银行其实早已达成共识,那就是存量房贷利率七折的“闸门”不会轻易打开。

[晨报提醒]

2009年1月份的房贷如何还款

四大行建议:在未明确新的贷款利率之前,客户应在1月20日还款日前,按原来的基准利率折扣标准 (即原来如为基准利率0.85倍,届时仍须按利率0.85倍还款)存入月供房款,以免因扣款不足而发生逾期记录。