任志强:2009年楼市6大可能走向

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    2008年房地产已出现了自1998年之后的景气严重下滑，消费意愿持续下降，观望情绪随信心指数的下滑而更加浓厚；投资从高位快速回落，土地不再是增长的象征、价格不再是调节供求关系的杠杆，市场在多种限制性政策的调控下扭曲变形了，中国经济增长的重要支柱产业变成了重点打压的对象，虽有其名而无其实了。

    不管怎样，2007年的大丰收让多数房地产企业还能挺着胸膛度日，没有像大量的外贸加工企业一样关门倒闭，也没有扔下厂房与员工而溜之大吉。但2009年会怎样则成了难以预料的谜局。

    中央深知经济下滑的危害，也被动地承认金融危机对未来的影响，早已下定决心要用积极的财政政策和适度宽松的货币政策来挽救中国的经济，以保增长促发展。

    但对房地产行业的政策态度上则至今仍过于暧昧，既要拉动投资、扩大内需，又要投鼠忌器，担心房价会继续上涨；既出台了一些保民生的救市政策，又缩手缩脚的不肯放弃从紧时的政策，让市场在猜测中观望。

    如果没有新的利好政策出台，仅靠现有已出台的政策，2009年情况仍不乐观，宏观景气必然影响到房地产市场。

    1.宏观经济的层面则处于“保八”的危机之中，城镇居民收入的增长会延续2008年的低水平，大量就业的困难会影响居民的消费，尤其是住房的消费。2.2007年的供给增长让2008年的房地产开复工总量暴增，24.8亿平方米的在施面积本应竣工约7亿-8亿平方米，但实际的施工量下降，证明大量的工程并未按正常的施工进度建设，而是处于停顿或延后之中。           2.2007年全年销售商品房7.7亿多平方米，2008年估计不超过6亿平方米，相差约20%。必然出现大量空置并占用大量资金，让继续投资的能力下降，在没有市场或信贷资金的支持下，资金链开始断裂，并出现烂尾工程。

 

    3.年关难过。工程结算与银行还贷会考验本已紧张的现金流，而年底的退税会让更多的企业要为财政当年收入业绩做贡献。自2008年9月份财政收入增长快速下滑之后，各地税务总动员，都希望从房地产企业中挤出更多的税收，以保持增长的速度。而企业的死活与税收大员们无关，预缴预收成了他们有利的撬杠工具，让那些锅多盖少的企业更加捉襟见肘了。

    4.当年海南与北海的烂尾造成了近千亿元的银行坏账，2009年也许这一幕会重演。

    当现金流紧张时，企业本应降价销售以收回资金，但如果降价造成的亏损并不能让企业生存下去时，企业就只能将建筑物交给银行了。因为银行拍卖抵债时可以省去大量的税费，等于让资产升值了，而降了价亏本去卖则无论如何都是国家财富的一种损失。

    但当楼价暴跌时，就出现了美国的现象，民众在买涨不买落时，并不会在楼价暴跌中出手。已经有大量的因为楼市跌价而产生的打砸事件与官司了，再继续暴跌既是大多数等着抄底买家的愿望，也同样会让这些抄底的买家大失所望。

    当楼价真的出现全面的暴跌时，中国的市场与经济也就进入了衰退的阶段。那时楼市已不再重要了，所有的行业大约都会在楼市的崩溃中一败涂地了。

    5.1996-1998年就曾出现房地产的全行业亏损，但并非所有的企业都在全行业的亏损中亏损，而是有好有坏，就像今天钢铁行业和航空业一样，在最困难的局面下也是有生有死、有的亏损、有的暴利。企业的竞争力会让一部分人在竞争中死去，一部分人在踏着沾满鲜血的尸体攀登到新的高峰。

    也许各级政府都不想看到血肉横尸的战场，会在最近的一段时间继续出台保增长的措施，当然也包括与房地产市场有关的改进与刺激的措施，那市场就会不同了。

    出台的新政如果让中国的宏观经济不是“保八”而是“争十”；如果出台的政策大大提高民众的收入（如减税）；如果出台的政策有利的刺激了民众的购房欲望；如果政策足以让银行中的储蓄变成消费的冲浪；如果股市、经济与楼市都能在政策的刺激下火红一片；如果民众的信心不再灰暗；如果阳光照耀之下春暖花开；如果……

    即使房地产销售高涨达到了2007年的水平，大约要一年多的时间才能消化存量并让供求关系平衡，但大约半年之后市场中的现金流就会改善，消费与投资就会恢复正常。中国的经济也就平稳的过渡到“八”以上的持续增长中了。

    出台的新政如果仍然不温不火，那么虽不会再崩盘下跌，但翻身的好日子就会时间较长。虽不能用八年抗战来比喻，但至少要三到五年的时间打一场解放战争，至少也是个持久战了。

    久旱逢甘霖，却必须水是够多的，否则刚刚长出的嫩芽也会再次干枯，决定未来市场的不是开发商，而是政策能否让消费者买账。