房地产管理法修订草案10月出炉

    于1994年7月5日颁布的《城市房地产管理法》（下称《管理法》），近日在住房和城乡建设部官方网站上挂出，进行为期三个月的修订意见征集。

　　业内人士表示，该法虽然经过一次修正，但对于公众普遍关心的土地使用权出让、拆迁补偿、抵押登记等热点问题一直没有明确的规定。

　　“不同于上次的修正，本次将对《管理法》全面修订。”一位住房和城乡建设部官员对本报表示，《管理法》的本轮修订始于2008年年初，一年来部委内部已经对某些方面有了初步想法，“预计修订草案将于2009年10月成型，我们希望赶在2010年全国两会期间报人大会审”。

　　全面修订刻不容缓

　　“鉴于十几年来市场环境和政策环境都发生了许多变化，修订和完善《管理法》已经刻不容缓。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉对记者说。

　　为配合《物权法》的实施，2007年8月30日，《管理法》进行首次修正，新增第六条明确“国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋”，解决了《物权法》与《城市房屋拆迁管理条例》的不一致问题。

　　但上海市建纬律师事务所杭州分所主任陈沸认为，2007年修正的动作过小，对于“土地使用权”的提法未能按《物权法》第136条的“建设用地使用权”作规范。此外，《管理法》对“商业、旅游、娱乐、豪华住宅用地等经营性用地”的出让方式仍包含“协议出让”方式，这与《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权的规定》存在矛盾。

　　在土地使用权出让方面也不乏质疑的声音。现行的《管理法》规定，有争议的土地使用权不得转让，但实际当中土地使用权争议的类型有很多。“若将所有发生争议的土地使用权均禁止转让，既不符合交易规则、也会造成资源的闲置浪费。”陈沸说。

　　北京市恒德律师事务所执行主任薛起堂则认为，土地使用权的划拨方面应该进行修改。他建议，军队、学校、国有行政机关等划拨土地也应该收取土地出让金，避免学校、军队用地变相他用。此外，他还建议将土地证和房屋证统一，以避免出现二者重复抵押的现象。

　　加大管理适用范围

　　随着《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》提出“逐步建立城乡统一的建设用地市场”，刘洪玉认为，《管理法》也应该考虑调整其适用范围，将集体建设用地的开发活动也一并纳入。

　　刘洪玉还表示，包括廉租房、经济适用房、公共租赁住宅等政策性住房的开发活动，也应当属《管理法》的适用范畴，应该增加相关条款。

　　“政府在土地出让环节上的违约行为也要增加处罚条款。”刘洪玉说，政府出让土地后不能按期提供土地导致开发商不能按期开工或开发，现有法律条文只是作为开发商免责处理，从对等的角度而言，政府违约也要受到处罚。

　　薛起堂也表示，现行的房地产法律缺乏对政府部门违规行为进行主动监督、主动查处的规定。“比如小产权房在建设时就应该监督查处，而不是建好后等人告发再去处理。”

　　薛起堂还建议，应当增加土地和房屋的登记公开查询条款。在他看来，现在国土部门不允许个人甚至律师查询土地和房屋的登记情况，是导致“一房多卖”的重要原因之一。

　　此外，也有相关专家表示，在土地开发活动、土地收购储备制度、房地产权属登记、房地产市场信息管理、房地产企业分期开发等方面规定，《管理法》都应当进行更为明确的规定。刘洪玉甚至建议，应当增加烂尾楼项目处置的相关制度安排。