细辨"无理由退房":"无理由"有限制 要退房细算账

细辨“无理由退房”  插图/丁华勇

    楼市寒冬，有开发商想借“无理由退房”暖身。

    但“无理由退房”并非无限制，而是有付款条件、时间限制等，也非没有风险，万一开发商破产将会陷于讨钱无门的境地。

    “无理由退房”更非免餐午餐，购房者若草率出手，一年后退房时将会损失一笔为数不菲的存贷款利息……

    “无理由”有限制 要退房细算账

    北京约10个楼盘推出无理由退房，购房者要仔细分辨付款条件、时间限制，计算资金损失

    在这个地产冷冬里，“无理由退房”正成为开发商热炒的概念。

    记者统计发现，从8月份开始，北京共有东亚三环中心、海棠公社、中体奥林匹克花园、首开・常青藤、里外里公寓、北京INN等近10个楼盘推出无理由退房。虽然各项目执行的标准各不相同，但其终极目的就是通过此承诺，来吸引更多的购房者出手买房。

    不过在房价下行的阶段，无理由退房似乎对购房者的吸引力并不太大。调查显示，除东亚三环中心、海棠公社等几个项目促进销售外，其他项目收效甚微。

　　变化 无理由退房逐步升级

    限定时间更灵活，一次性付款及按揭均可退房；目的是撬动冷清销售。

    北京天鹅湾策划总监赵语录，是较早关注无理由退房的业内人士。据其介绍，北京今年首推无理由退房的是东亚三环中心。

    事实上，“东亚版”无理由退房是有多种限制的，比如规定时间内退房、必须是一次性付款等有要求。

    此后，推出无理由退房的开发商数量明显增加，“退房宣言”也在一次次升级。开发商开出的条件也从限定为收房前一个月退房、补偿利息退房，到最后根据风险进度随时无理由退房。对于付款要求，也从一次性付款扩大到按揭贷款也可办理。开发商提供的无理由退房要求看似越来越宽泛。据了解，目前无理由退房“最高版本”是“海棠公社版”。

    “海棠公社版”的无理由退房是，开发商自发邀请公信机构对其项目进行监督，从购房环节开始，直至收房后的使用环节，购房人将享受到开发商提供的全程保障体系，中间即使出现风险，客户仍可选择零成本退出，其所投入的资金不会受到任何损失。

    “无理由退房版本越来越全面，主要是开发商通过此承诺，重新启动购房者购买信心，进而撬动销售。”赵语录对记者说。

    反应 购房者并不买账

    有购房者宁愿选9.7折优惠；业界称，买房最主要是对产品、价格认可。

    记者采访中发现，多数项目的无理由退房均遭遇无人问津的尴尬。位于南城的某项目推出不到一个月，开发商主动宣布取消。据知情人士透露，取消的原因是开发商对后期产品推出降价及无理由退房的活动，引起前期业主前来“维权”。

    据了解，里外里、北京INN、中体奥园等项目，均未出现主动签约无理由退房协议的购房者。而收效较好的则仅有东亚三环中心、海棠公社等几个项目。

    中体奥林匹克花园管理集团总裁陈顺告诉记者，中体奥园近期开盘当天推出86套房源，均价7500元/平米，目前认购了50多套。“我们给购房者准备了两套方案，或选择无理由退房，或选择享受9.7折的优惠。最后购房都选择了后者。”对此，陈顺分析，是项目足够低的价格使购房者有信心。

    多位业内人士分析认为，虽然无理由退房对购房者是一种信心保证，但只冲着该承诺而购房的人并不多。北京华侨城营销总监宋翔华表示，选择房子首先是考虑对产品的认可度，无理由退房则仅仅是一个附加因素，不会起到决定作用。

    即使是受到购房者青睐的海棠公社，其主要因素仍旧是项目的性价比高，7800元/平米，“即使不推出无理由退房仍会受追捧。”一位业内人士如是说。　

    ■ 利弊剖析

    好处 “有承诺更好”

    很多购房者认可“无理由退房”的原因是“有了定心丸”。

    购房者张先生就表示，相对没有承诺无理由退房的项目来说，承诺了的肯定要好一些。因为如果房价下降，他可以将房子退掉；如果房价上涨则留下来，房子也保值甚至升值了。

    风险 开发商破产，退款无门

    焦点房地产网进行的网民调查中，65％的网友认为开发商推行“无理由退房”的目的是“资金链紧张、变相融资”，62％的网友认为“无理由退房”存在的主要问题是“开发商诚信”和“相关政策不健全”。

    业界人士指出，无理由退房存在的风险如下：

    1、开发商破产或逃跑；2、开发商约定时间的限制模糊；3、补偿金计算不一；4、退房手续成本支出；5、政策支持变化。

　　■ 算账

    按揭一年退房损失3万多利息

    目前无理由退房模式中，分补偿型及不补偿型两类。补偿型是业主退房时可获开发商支付的一定补偿金，标准大多为已付房价款日万分之二，以补偿业主房款利息。而不补偿型则是开发商不给予已付房款的利息补偿。此外，开发商均表示，购房、退房过程中所产生的印花税等费用由购房者承担，不过这些费用不大。

    所以，即使购房者选择在收房前退房，也是会有损失的。

    以胡女士购买一套100万元的房屋，选择无理由退房为例。

    1、如果是一次性付款，那么胡女士直接损失的就是购房至退房期间的存款利息的损失。

    目前多数项目的无理由退房提出时间是一年后，如果按照一年计算的话，目前一年期的存款利率是2.25%，胡女士的损失是2250元。

    2、如果是按揭贷款，则将损失更大一笔利息。以胡女士办理了20年期的80万元的等额本息按揭贷款计算。按照最新的贷款利率基准，胡女士每个月的还银行月供是4968元，其中一年的本金总额是25852.5元，一年的利息总额是33768.3元。如果开发商承诺只退还本金的话，那么20万存款利息450元，以及80万贷款第一年的利息33768.3元，胡女士的损失是450+33768.3=34218.3元。

■ 风险提示

　　应让开发商提供第三方担保

    据记者了解，目前开发商提供的无理由退房中，多数未有关于第三方担保的协议。

    北京美亚联合地产营销机构总经理王鑫认为，虽然出现破产的开发商数量较少，但风险依然存在。“如果开发商在交房时，房价大跌，结果购房者都去退房，开发商将要在短期内拿出数额巨大的款项，这个数额可能超过亿元。从目前开发商现状来看，很少有开发商能在短期内一次性拿出上亿元的资金。如果这样的话，开发商对购房者承诺的退房，将可能会因为其无钱退还而被搁浅。甚至需要通过漫长的法律诉讼程序来解决。这对购房者来说是一个潜在的巨大风险。”

    此外，目前多数项目是由项目公司开发的，如果该项目在后期推出无理由退房。开发商无钱退还款项，那么这个时候，购房者所能获得的资金就只能是开发商项目公司的注册资本金，如果其注册资本金少，那么购房者也难以获得应有的退款。

    因此，王鑫认为，购房者和开发商签订无理由退房协议的时候，最好要求开发商提供第三方担保。万一开发商在退房期内无法按时退还房款，则由担保方提供。“第三方担保最好是具有国有背景的实体，开发商的关联公司不应该成为其担保方。”王鑫最后这样说。

    要约定开发商协助还清本金

    北京雄志律师事务所王荣香律师提醒，签订无理由退房的协议要把握以下两点：

    一、办理按揭贷款的购房者，要约定开发商在一定时间内（比如说7个工作日）协助其还清银行本金，再做退房事宜。即：不需要客户自行解决偿还全部贷款。同时约定违约赔偿办法。这样，就解除了分期、按揭购房者的麻烦。

    二、无理由退房期限要明确。要注意事先约定无理由退房的期限，因为开发商都是项目公司，如承诺期过长，届时即使想退房也怕找不到主。截止日期最好为房屋初始登记日之前，购房者检验完房屋的品质，权衡好是否购买此房，在截止日期之前真正实现无理由退房。

    无理由退房流程示意图    

    购房当天签订《商品房买卖合同》与《无理由退房协议》

    规定时间内提出书面退房申请，签订《退房协议书》

    《签订退房协议书》后办理网签退房手续

    一次性付款客户，等待开发商退还全部购房款

    按揭付款客户，开发商办理按揭提前还款手续，扣除代还款金额后退还客户购房款。

    备注：记者看到的多份开发商无理由退房协议都很少涉及具体将款项退回到业主手中的时间。不过，据他们表示，这个时间要根据其他部门办理的时间为准，主要涉及到建委、银行等部门。如果是一次性付款，办理时间相对较短，按揭贷款的时间则较长。海棠公社副总经理谢琳告诉记者，整个过程大概会在60个工作日内完成。

    ■ 另类视角

　　“聪明开发商不做无理由退房”

    虽然目前推出无理由退房的项目呈现激增之势，但仍有多家房企表示，他们不会采取该类方式。其原因是：无理由退房对购房者有益处，而对开发商而言则是给自己加上“锁链”。

    “很简单，今年多个楼盘出现了购房者因房价下降而要退房的维权事件。如果那些项目之前承诺过无理由退房，着急的就不是购房者，反而是开发商了。”北京东南部某开发商告诉记者，如果房价持续下降，无理由退房就是把购房者的风险转移到开发商身上，开发商将会面临巨大的损失。“聪明的开发商是不会承诺无理由退房的。”他说。

　　■ 律师提醒

    警惕融资形式无理由退房

    ●王荣香（北京雄志律师事务所律师）

    开发商提出无理由退房，是噱头也好，是实力也好，均说明了开发商明确地注意到了购房者的要求。开发商的实力是保障，开发商的诚信是关键。而购房者对此也必须保持清醒的头脑，多加小心，尽量不要留下漏洞。

    以前北京某项目出现过类似于融资方式的无理由退房，也就是对赌的形式。即今年买房，明年这个时候可以退房，有7%的利息，是一种融资形式的所谓的无理由退房，后来受到很多抨击。还有很多附加条件的无理由退房。大家一定要在合同详细约定。（采写/记者 张学冬 李宛霖　）