9000亿保障住房资金多少难题待解？

    广州、北京、济南等地都发生过保障性住房弃购的现象。“政府有关部门应该明白，保障性住房虽然价位低，但也是要考虑购房者的生活需求，避免将保障房建设在交通不便、配套不足的地段。”深圳市社科院城市营运研究中心高海燕说。

    目前各地政府都已明白问题的症结，正采取措施试图解决这一难题。上海提出来今后保障性住房将主要集中在外环线周边地区、位于规划或在建的轨道交通站点周边；今年年中，济南市选择了位于市区内八里桥地区约１．２２４公顷土地进行招标，建设经济适用房项目。

    此外，保障性住房建设过程中其他一些问题也让人担忧。今年以来，北京、天津、广州、深圳的限价房用地纷纷出现流拍的现象，北京市流拍的限价房地块更是逼近１０块。对此，中国指数研究院副院长陈晟指出，在我国推进保障性住房建设并没有已形成的经验可以借鉴，需要各地方因地制宜，不断摸索，才能实践出合理的保障性住房管理实施办法，确保本地区保障性住房工作的顺利开展。

    资金：如何拓宽开发商的融资渠道？

    除住房城乡建设部提出未来３年里将投资９０００亿元建设保障性住房外，各地也都把保障性住房建设看作是未来工作的重点。上海提出２００９年保障性住房建设将占到新开工住房面积的４５％，北京这一比例（含政策性住房）也达到了４３％。大规模建设保障性住房，资金从何而来，这是一个关键的待解难题。

    据记者了解，目前投入保障性住房建设的资金主要有两个方面，一个是政府财政资金，一个是开发商自有资金，银行给予房企贷款、购房者办理按揭等商品房建设、销售过程中常用的融资手段，在保障性住房建设过程中却没有被使用。比如，目前，我国多数地方经济适用房都是由开发商自筹资金建设，与商品房建设可以预售提前回笼资金不同的是，经济适用房大多采取现房销售方式，在当前楼市不景气的形势下，这一模式更是显得异常艰难。

    根据中国指数研究院的研究，当前各地保障性住房建设过程中存在一个很有意味的现象，就是廉租房兴建比经济适用房兴建更加活跃，主要是由于两者的资金来源渠道不一样。经济适用房建设主要由地方政府出地，开发商出钱来建设的，而廉租房投资却是中央和地方两级财政，以及公积金收益、土地出让收益来共同完成。

    例如今年第四季度追加的１０００亿元投资，其中约７５亿元住房保障资金将按照１（中央）∶２（地方）∶１（银行）的比例进行安排，地方建设廉租房将有２０％的资金可以从中央财政获得，因此资金保证上更具优势。

    中国指数研究院副院长陈晟说，从大力推动保障性住房建设的角度出发，有关部门应该加大保障性住房建设的融资渠道建设，一方面应该想方设法增加地方政府的积极性，使得他们乐意投入更多资金建设保障性住房；另一方面，也应该创新手段，积极为开发商融资提供服务。比如促成担保公司为建设保障性住房提供融资担保，或者尽快开展房地产信托投资基金试点来拓宽房地产企业融资渠道。

    定价机制：怎样才能避免尴尬和无奈？

    作为国内最早推出限价房的城市，广州却于近期对外宣布２００９年不再建设限价房。据悉，广州叫停限价房，一个重要原因就是当前楼市进入下降通道，限价房地位尴尬：定价太低，开发商不乐意建房；定价太高，周边房价都在下跌，与之相比，限价房的价格优势正在逐步丧失。

    事实上，就算房价上行，限价房定价也是件让人挠头的事。２００６年８月，广州在拍卖科学城的两块限价房地块时，提出的要求是建成后房价不能超过每平方米６０００元，而当时当地的房价仅为每平方米３０００元，政府有关部门被质疑是“抬房价”，而非“限房价”。而其他类型的保障性住房也曾出现过类似尴尬，如廉租房租金超过市场价等。

    “保障性住房需要建立弹性的价格机制和明晰的成本核算，对政府的土地等投入成本、开发企业的营建成本进行明细和透明化管理，并在设定合理的利润率的基础上允许房价根据市场情况有适度的调整弹性。”中国指数研究院副院长陈晟说。

    陈晟说，国家推出保障性住房，最根本的目的在于改善民生，促进房地产市场的稳定健康发展。当前，我国除了廉租房，其他保障性住房制度还存在在特定历史时期不断完善的过程。如何在扩大保障覆盖面、满足“夹心层”的价格关切，以及防止冲击商品房市场等几个选项中，把握适当的度是一件颇费思量的事，需要政府有关部门不断求解。