房地产市场调整尚未结束

    ⊙交通银行研究部

    房地产周期结构性调整尚未完成，行业景气仍将下行

    1、景气指数持续回落，房地产投资增速下降已经成为必然。2008年11月份我国房地产景气指数为98.46，比10月份回落1.22点，比去年同期回落8.13点。已经连续两个月在不景气空间运行。

    在信贷持续紧缩的格局之下，随着市场观望情绪的弥漫，企业投资的意愿和后续动力均显不足，房地产投资高增长的持续性不强，而且近期房地产投资增速已经开始显示出下降的趋势。1-11月份，房地产开发投资同比增速为22.7%，增幅比1-10月份回落1.9个百分点。

    2、全国房价环比开始下降，房价调整将全面蔓延。11月份，我国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，涨幅比10月低1.4个百分点，环比下降0.5%。这是今年以来涨幅较上月回落最大的一次，也是环比连续第四个月下降。

    房屋销售价格环比下跌的城市数量也在逐月增加，整体房屋销售价格环比下跌的城市从4月份的5个增加到11月份的49个。说明房价已经由原来的局部城市调整向全国性房价下跌发展。

    3、信贷审慎与销售放缓导致房地产行业资金链全面趋紧。作为典型的资金密集型行业，房地产行业的兴衰与资金充裕程度息息相关。截至2008年11月，国房景气指数已连续出现12个月下滑，这也是2000 年以来该指数的第四次持续下滑。而该指数的历次下降都与房地产资金来源指数的下降如影相随。资金困局依然是导致当前房地产行业景气度下降的主要原因。而信贷总量控制加强以及房地产市场销售遇到困难共同造成了当下房地产行业的资金困局。

    信贷审慎对国房景气下降的影响，甚至超过销售增速下降所带来的影响。而信贷审慎的格局如有所改善，也会带动房地产景气度的提升，如2004 年2 月至2005 年12 月间就是如此。因此如果未来信贷继续有所放松，则国房景气指数又会恢复上升。

    4、市场供求失衡预示未来房价将继续下跌。2008年1-11月份，全国商品住宅竣工面积增长6.1%，销售面积则下降18.8%，一改2006和2007两年供应增速回落，销售加速上升导致销售竣工比大幅攀升的态势，今年1-11月销售面积与竣工面积比为1.4，远低于去年同期1.9的水平，表明市场供不应求的状况已有所缓解。而供应的释放和需求的萎缩已经相当明显。截至11月末，商品房空置面积1.36亿平方米，同比增长15.2%，增幅比1-10月提高2.2个百分点，今年以来呈现持续增长态势。这一切都表明市场观望气氛浓厚。

    从历史上看，商品房空置面积和价格之间存在密切的相关性。当前库存持续高涨，而价格的变化相应滞后，高库存对价格的压力在不断累积，我们认为市场加速进行调整的可能性大幅增长。如果需求进一步萎缩，全国房屋销售均价可能进一步回落。而广州、深圳等去年涨幅巨大的城市，虽然今年以来房价下跌明显，但未来仍有进一步下跌的空间。

    5、救市政策不足以改变市场调整态势，但可轻减房价大幅下降风险。继10月22日，财政部和央行出台了多项政策支持居民购房之后，国务院又在12月17日推出促进房地产市场健康发展的三大政策措施，其中包括放松改善性住房的二套房贷政策。与此同时，各地政府的陆续推出系列救房市政策。此次中央的政策的救市力度超过市场预期，如贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍和最低首付款比例下调为20%，如此大力度的救市政策表明中央政府保经济增长的态度较为明确，如果市场依然持续低迷，未来仍将有利好政策出台。总体来看我们认为此次政策短期内将有利于刺激需求，但由于贷款利率下浮和降低首付比例这两个政策都可能增加银行的风险和缩小银行的利差，因此商业银行在执行新政方面会相对谨慎，而且，由于国际金融危机对我国经济的影响在2009年将会表现得更为突出，历史数据显示房地产市场周期一般会持续三到四年，而我国房地产市场2008年才刚开始调整，因此我们认为，救市措施并不会改变房地产行业景气继续下行的趋势，但可以减轻房地产市场价格出现大幅下降的风险。

   目前银行业受房地产市场变化影响的风险仍然可控

    根据风险来源的不同将房地产价格波动影响银行的渠道分成以下两种：一是信贷风险渠道，即贷款抵押品价值的严重下降及房地产市场上的借款人违约率不断上升的风险。二是“第二回合”效应风险，即某一时期房地产价格下降通过影响宏观经济和金融环境，进而影响到银行稳定性的风险。

    1、目前房地产价格波动给银行业带来系统性风险的可能性较小。第一，从房地产信贷规模来看，目前我国房地产信贷规模的风险仍处可控范围

    首先，房地产贷款在银行业贷款总额中占比并不算高。根据央行提供的数据，到2008年9月底，我国个人住房按揭贷款余额为3.3万亿，占整个国内银行体系贷款总额的11.1%左右，占GDP的比例为12%左右（2007年底数据）。而美国2007年6月份按揭贷款余额占全部贷款的34%，占GDP的71.6%。到2008年9月底，我国房地产开发贷款余额1.97万亿元，占整个国内银行体系贷款总额的6.66%左右。而美国2007年6月份房地产开发贷款占全部贷款余额的23%。

    2008年9月末，全国商业性房地产贷款余额为5.3万亿元，占全国性商业银行人民币贷款余额的18%左右。而美国在次贷危机爆发前的这一比例是53%，而且美国这一数字中并不包括由非银行金融机构发行的数以万亿美元计的抵押贷款衍生产品，而这些衍生产品在美国银行业的投资组合中占很大比例。相比而言，我国商业银行的房地产贷款占比并不高，而且我国也不存在房地产贷款的相关衍生产品，商业银行直接面对的房地产市场风险是可控的。

    其次，目前我国房地产贷款的不良率仍处较低水平。以上海市为例，至2008年9月末，全市中外资银行住房开发不良贷款余额21.1亿元，比年初减少4.4亿元。不良贷款率为0.97%，比年初下降0.26个百分点。全市中外资银行机构个人住房不良贷款余额20.7亿元，不良率为0.67%，分别比年初减少0.5亿元和下降0.03个百分点。房地产贷款的不良资产仍处于双降过程中。即使房价下跌幅度很大的深圳市，上半年个贷不良率也只有0.79%。所以，迄今为止房地产市场的调整并未对商业银行贷款风险造成明显影响。

    最后，我国商业银行大量抵押贷款都是以房地产及土地作为抵押物，这部分贷款将受到房地产市场调整的直接影响。当前我国商业银行以房地产作为抵押物的贷款占总贷款的比重在65%以上。如果以2008年9月底我国人民币贷款余额29.6万亿计算，那么就有19万亿以上的贷款处于房价下降的风险威胁之中。

    第二，从客户的脆弱性角度看，我国居民家庭的负债率并不高，居民偿债能力很强

    国际经验表明，在房价下跌过程中，按揭贷款的违约率会有所上升，从1998到2001年，香港房价下跌了30%，按揭违约率从0.2%上升到1.4%。在所有市场，按揭违约率上升在房价下跌及经济下滑过程中都难以避免。但比较而言，由于我国居民家庭负债率并不高，这种风险相对可控。

    首先，由于我国居民长期的储蓄偏好，导致我国居民家庭的负债率很低。从按揭贷款占居民储蓄的比率来看，到2007年底，我国的这一比例只有17%，远低于韩国、新加坡等国家。

    其次，中国居民除了住房按揭贷款之外，其他类型消费贷款的占比相当小。到2007年未，我国其他类型消费贷款占所有贷款的比例只有3%，占我国GDP的比例也只有3%。而在美国，到2007年6月底，除按揭贷款之外的其他类型消费贷款余额占到美国GDP的23%。相比而言，即使发生美国那样的房价下跌风险，我国居民储蓄规模也足以偿还按揭及消费类贷款可能出现的损失，银行不会出现流动性问题。

    还有，我国住房按揭贷款有严格的首付占比规定。在美国许多购房者是没有支付首付的，而且还享受到相关的利率优惠，因此导致在房价下降过程中，银行成为最直接的风险承担者。而相比而言，我国监管部门对按揭贷款首付比例的规定较为严格。从理论上说，房价下跌必须超过30%以上银行才会受损失。因此我国发生系统性银行危机的可能性极小。

    第三，从开发贷款角度来看，目前开发商面临较大资金困难，开发贷款违约风险上升

    从房地产开发投资资金来源指数来看，2008年以来持续下滑，从7月份开始已经低于100，落入不景气空间。

    从资金的紧张程度上看，这一轮房地产的下行风险要大于2004年，当时行业主要面临银行信贷的剧烈收紧，而最近几个月，我们观察到房地产开发的多种来源资金增速都出现明显下滑。

    在这样的情况下，开发商承受库存的能力急剧恶化，没有足够的资金能力以抵御“以量换价”的长期调整，如果销售在短期内仍不能回暖，开发商只有以一次性的价格调整到位来激活需求以缓解库存压力。尽管定金和预付款在开发资金中的比例从2004 年之后逐年下降，但2008 年其比重依然到达24%，甚至高于银行贷款21%的比例。如果商品房销售不能回暖，定金和预付款的增长可能面临进一步下滑。同时，从2008 年上半年开始，银行贷款在房地产开发资金中的比重迅速上升。但短期内，由于对房地产开发贷款的信贷规模不会显著放松，预计开发商资金紧张的情况在2008年四季度及2009年一季度将进一步显现，从而可能导致开发商贷款违约风险上升。

    2、房地产市场调整将间接给商业银行经营带来相应影响。

    第一，房地产投资下降将直接拉低我国经济增长速度，从而影响商业银行经营环境

    一直以来，固定资产投资都是我国经济增长的一大拉动力量，近年来投资对GDP增长的贡献度在40%左右。而房地产投资又占到我国固定资产投资的18%左右。因此房地产投资对GDP增长的贡献率在7%左右（18%*40%）。因此，如果房地产投资下降20个百分点，则将导致我国GDP增速下降1百分点左右。

    而经济减速必然导致贷款需求减少，银行盈利下降。美国1955年以来的数据显示，贷款与经济增长基本呈同周期变化 (相关系数0.57）。这表明如果我国房地产投资下降导致经济增速放缓的话，银行业贷款增长也将面临考验。

    而且，商业银行不良资产率与GDP增长也是密切相关的。有统计表明，银行不良资产率对GDP增长率的弹性为0.4左右,因此，如果GDP增速下降2.5个百分点, 就可能导致不良资产率上升1%, 这意味着银行经营风险的上升和盈利的下降。

    第二，房地产市场调整将影响我国商业银行对房地产及相关行业信贷业务的开展，进而影响商业银行的盈利增长

    房地产市场不景气，直接影响商业银行对房地产及相关行业信贷业务的增长。2008年以来，随着针对房地产行业的宏观调控政策的持续，国内商业银行为规避风险，对房地产开发贷款进行了主动的收缩，导致上半年房地产开发贷款同比增速比去年同期有了大幅回落，上半年开发贷款同比增幅为18%，比去年同期低8个百分点。而与此同时，随着国内房地产市场观望气氛的蔓延，房地产需求持续萎缩，交易量不断下降，这也直接导致银行住房按揭贷款增速的回落，上半年房地产按揭贷款同比增长25.6%，增速比去年同期放缓7.7个百分点。

    房地产行业的调整还将影响到建材、建筑、装修、家庭耐用品以及机械等行业的景气程度，因此对这些行业的信贷增长也会有抑制作用。而在国内商业银行盈利仍主要依靠信贷业务的情况下，信贷增长的受限就意味着银行盈利增速的放慢。

    第三，房地产市场调整将影响我国整个金融市场环境

    房地产市场波动将影响资本市场稳定，进而对银行融资环境产生影响。资产价格的下降则可能阻碍或延缓银行业发展的步伐。因为在这样的情况下，银行所需要的新资本可能越来越难以从股票或债券市场上所筹集，其融资成本也会越来越高。而且，在资本市场低迷的时候，银行业通过资本市场进行的收购兼并活动也很难开展。此外，美国次贷危机的爆发使得我国商业银行在资产证券化方面将变得更加谨慎，这对银行业的不良资产处置以及创新业务的发展等都有负面影响。

    （本文摘自《2008-2009年中国银行业发展报告》执笔：唐建伟）