政策转向能否启动市场需求

    漫画/王建华

    “日中则昃，月满则亏”。2008年，中国房地产业经历了成型十年以来最冷的冬天。

    告别交投两旺的繁荣局面，告别跨越巅峰后的景气周期，面对宏观经济下行的风险和金融海啸蔓延的阴影，我国房地产市场在2008年陷入深度调整之中。成交量持续萎缩，降价潮逐步蔓延，商品房库存节节走高，国房景气指数连续12个月下滑……市场触摸冰点。

    临近年关，在“保增长”的大背景下，降息、减税和信贷放松等利好房地产市场的新政相继出台。受此影响，全国楼市在岁末迎来了小幅回暖。乐观人士认为，楼市最坏的时刻或将过去，房地产业明年能够实现“软着陆”；但悲观人士认为，2009年，房地产将面临供给提升和需求大幅下滑的双重压力，“离复苏的春天尚远”。

    政策转向

    市场需求能否启动

    受国民经济减速和预期收入下降影响，今年以来，我国房地产市场观望情绪浓厚，需求持续低迷。国家统计局数据显示，今年前11个月，全国商品房销售面积达4.9亿平方米，同比下降18.3%，其中，商品住宅销售面积下降18.8%；商品房销售额19261亿元，同比下降19.8%，其中，商品住宅销售额下降20.6%。

    房地产市场低迷，将直接拖累国民经济的增长。为此，今年的中央经济工作会议将住房消费纳入扩大内需范畴，明确提出“保持房地产市场稳定健康发展，增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担”。

    随后，国务院常务会议研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施，其中，鼓励普通商品住房消费，减免部分交易环节营业税费成为要点。

    显然，中央对房地产的调控一改四年来的“紧缩”和“抑制”基调，通过“减负”刺激合理住房需求将成为未来的政策取向。但在目前的形势下，房地产需求能否如政策预期的那样逐渐释放？

    长城证券房地产研究员刘昆指出，降息、减税等措施必将提高居民购房能力。根据测算，在央行今年数次降息，并将首套和改善性住房的购房贷款利率优惠从下浮15%扩大到30%后，普通自住需求的购房者利息费用的减少相当于月供的16%-23%，相当于购房总支出的14%-21%。这意味着，首次置业者的住房购买力已大为增强。

    不过，有专家认为，楼市冰冻非一日之寒，市场需求能否真正启动，还得看房价回调的幅度。瑞信董事总经理陶冬指出，目前，买房人对于价格的下跌预期未变，因此，在现有的价格水平上成交量难有起色。

    中金公司测算，目前主要一线城市的房价比消费者可承受水平仍高出33%左右，比今年5月份的38%有所下降，但离刺激有效购买需求仍有较大距离。

    此外，随着国内宏观经济和越来越多企业生存受到挑战，城市居民对未来经济和收入的预期都不乐观，这也将抑制住房消费的启动。

    库存高压

    地产投资如何“维稳”

    作为固定资产投资中的“大权重”行业，房地产业在近五年来一直是推动国民经济增长的引擎之一，今后在投资方面也将承担保增长的重任。但是，目前房地产业面临高库存和景气下滑的风险，投资如何维持稳定？

    截至11月末，全国商品房空置面积1.36亿平方米，同比增长15.3%，增幅比1-10月提高2.2个百分点。其中，空置商品住宅7084万平方米，同比增长22.9%。

    WIND资讯统计，按照申银万国的行业分类并剔除ST公司，2007年第三季度末，A股房地产上市公司的存货合计仅为2519.78亿元，2008年三季度末的存货合计达4015.2亿元，同比增加1495.42亿元，增幅为59.35%。与2007年末相比，三季度末的存货也增加1002.91亿元，增幅达33.3%。

    中金公司最近发布的2009年宏观经济展望研究报告显示，在目前的成交量下，北京、上海、深圳、厦门、南京、杭州、重庆等十五个城市现有的商品房库存需要约27个月才能消化。

    受高库存影响，房地产企业的投资信心正在降低，投资增速下滑趋势明显。1-11月，全国完成房地产开发投资26546亿元，同比增长22.7%，增幅比1-10月回落1.9个百分点。前11个月完成土地购置面积3.2亿平方米，同比下降5.9%；完成土地开发面积2.1亿平方米，同比下降2.7%。

    专家指出，今年以来，土地流拍、项目转让、开竣工节奏放慢等现象频现，一方面是市场主体资金链普遍吃紧；另一方面，也是行业不景气的表现。

    为维持房地产投资对国民经济的拉动作用，政府还提出了高达9000亿元的提振房地产投资计划。不过，投资意味着增加供给，从而加大库存压力。对此，上海证券研究员沈莉指出，楼市刺激政策的有效性需房价下调的配合。而政策所指的“引导房地产开发企业应对市场变化，促进商品住房销售”，便可视为一种消化高库存的引导。

    住房保障

    楼市格局或将改写？

    商品房市场不仅面临行业高库存的威胁，同时还面临着近万亿元保障房投资的结构性考验。

    虽然我国的住房保障体系目前依然存在不少问题，但今后两年，在“保增长”的前提下，保障房投资“跃进”将是一种政策取向。继中央公布9000亿住房保障投资计划后，各地纷纷在既定住房建设规划的基础上，追加安排建设资金。最近召开的国务院常务会议还首次表明，将“本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设”。

    业内专家指出，如果保障性住房的投资政策得以落实，那么楼市格局将从两方面发生变化。一是供应体系将进入市场和政府的“双核时代”；二是加速开发企业的洗牌。

    按照计划，今后三年，全国将新建200万套廉租房和400万套经济适用房，同时完成约220万户林业、农垦和矿区的棚户区改造，总投资将超过9000亿元，平均每年3000亿元。

    2006、2007年两年，全国住房年均成交量在500万―600万套之间。如果不考虑廉租房的影响，未来三年经济适用房加国有农、林、矿区棚户改造总量为620万套，平均每年供应200万套。比重依然将达到40%左右，减去原来10%的市场份额，经济适用房和改造房将分流商品住房市场30%的份额。

    另外，政府投资的保障住房中，大多数将由地产商承建。业内专家指出，保障性住房利润稳定，但销售毛利率较低，这将摊低房地产业的整体利润率。而且，政府选择承建商时，也将优先选择资质优良，规模较大的地产商。因此，在政策外力影响下，房地产开发企业洗牌的速度会进一步加快。

    乐观人士表示，楼市最坏的时刻正在过去，房地产业明年能够实现‘软着陆’。但悲观人士认为，2009年，房地产将面临供给提升和需求大幅下滑的双重压力，‘离复苏的春天尚远’。

    今后一段时期内，抑制住房消费启动的主要因素，包括购房成本高于城市居民平均承受力和潜在购房人对未来经济和收入预期的悲观。

    作为固定资产投资中的‘大权重’行业，房地产今后在投资方面也将承担保增长的重任。但是，目前房地产业面临高库存和景气下滑的风险，投资如何维持稳定，还是一个问题。