2008楼市跌价空间还剩几何

    “爱丽丝”飓风与强气流相遇，汇合形成北太平洋上百米高巨浪，吞噬了所有之前坚信能够抵抗它的人。这是电影《完美风暴》中演绎的一幕。联想到08楼市，飓风就好比国家宏观调控对楼市的打压，它遇到了全球金融危机这股强气流。楼市结束近10年来只涨不跌的神话，降价!成08楼市主调。

　　降价风一路劲吹

　　去年底，火爆的楼市冷却下来，市场进入持续博弈状态，开发商绝不降价，购房者坚决不出手,随着胶着指数不断上升，成交量逐步萎缩，直到万科推出青年置业计划，才打破楼市僵持局面。

　　今年2月，武汉万科旗下西半岛、万科・朗苑、魅力之城3个项目，推出青年置业计划，联袂奉献1000万元青年置业资助金，仅1个双休，就获得238套的销售佳绩。万科西半岛一位置业顾问计算，楼盘的最低折扣可达9.3折。在当时只涨不跌的市场行情中，这个优惠幅度让人难以接受，提出“拐点论”的王石亦备受争议。

　　业界对万科降价评论不断时，武昌中心区引发第一波降价浪潮。五一前后，积玉桥片区融侨华府与金地・国际花园以均价7000多开盘，低于片区华润凤凰城均价2000多元，与均价16000的金都・汉宫更无法相提并论。超低价让两楼盘获得热销外，也让周边徐东、光谷等片区部分楼盘感到压力，纷纷酝酿降价。5月底，光谷广场旁的加州阳光以6380元/m2的低价开盘，当天推出556套，卖出481套。紧接着，武昌徐东、南湖等片区部分楼价也开始“高台跳水”。

　　6月，降价风开始在三镇蔓延。6月7日，碧桂园提前一天开盘，以2400元~2800元/m2超低价成功探市。6月28日，统建同安家园开盘，均价4800元/m2，创出后湖片区最低价。随后，沿海赛洛城开盘，均价3700元/m2，低于前期4200元/m2，刷新金银湖片区新低……

　　新盘的依次低开，不断刷新片区新低，江城楼市已逃不出多米诺骨牌的命运，板块价格塌陷，重新再寻找支撑。
谁是降价幕后推手?

　　究竟是什么促使开发商频频降价?对此，业界资深观察人士朱戈分析，去年，在跳涨的房价面前，部分购房者因难以承受房价之重退离楼市，迫使开发商降价留客。一系列调控政策的效力，今年逐步显现。而最重要的，在于楼市供大于求。“资料显示，全市待售商品房数量已超过10万套，远高于平均每年7~8万套的销量，加上去年购房者透支购买了大量房源，楼市竞争激烈，降价不足为奇。”

　　武汉易居房地产研究所所长、首席分析师吴洋的见解与朱戈不谋而合：“为何降价从武昌中心区开始，因为该片区推盘量过大，除了积玉桥，徐东片区包括中北路，不断有大盘推量。”的确，谈及金地・国际花园低价开盘策略，该公司营销总监王健直言不讳，积玉桥不降，可能客户就会被徐东抢走。

　　降价不可怕，怕就怕价跌量不升。许多开发商担心的这一幕在今年下半年愈见显现。楼价越跌，购房者越不出手，市场观望气氛空前浓烈。

　　9月16日，央行继04年以来，首次下降贷款基准利率，在举步维艰的开发商眼中，这一重大利好简直比过年还令人欢欣鼓舞，业界名人潘石屹甚至高呼“解放军”来了。然而，现实却比想像残忍。十一过后，本报在调查的近百个在售楼盘中，超过2/3受访者表示，楼盘销量都在个位数。黄金周今非昔比。

　　降息之后，中央和本地的救市政策陆续出台，也未能短期重燃楼市热点。11月28日，市开发办召开的年终总结大会上，相关负责人表示，今年1~9月，商品房销售量近400万平方，同比下降60%。“降息与下调税费所带来的优惠抵不上开发商直接降价，我们还在进一步等待。”一位观望者说。
跌价空间还剩几何?

　　市民的持续观望有无道理?在经历几轮降价潮后，楼市后序还能有多少降价空间?

　　7月22日，“2008上半年房地产市场形势分析通报会”上公布，上半年商品住宅成交均价5215元/m2，与去年四季度相比，回落2%。这样的降幅与充斥市面的大幅降价吆喝有些不能对应。一时，关于楼市假摔还是真跌的猜测不绝于耳，楼市“乱象”迭出。

　　光谷某楼盘的降价广告，最后验证是开发商精心编造的谎言。该项目广告宣传原价8800元/平方米起，现价6000元/平方米起，经相关执法部分取证后查明，所谓“原价8800元/平方米起”属于虚构价格，该项目从未以此价格销售，故给予罚款30万元的处罚。

　　一位业内人士透露，这种先提价后打折的促销手段在楼市中曾经非常普遍，除此，打出超低特价，仅推少量特惠房源也是部分开发商今年惯用的伎俩。

　　“楼价应该没降多少，降的只是预期。” 武汉思锐副总何海涛说。据他介绍，今年3月，公司对项目的开盘价拟定为8000m2，而据调研，光谷4月成交量为492套，仅相当于去年的1/4，这说明市场客户量在萎缩，如果不能适时定价，销售将举步维艰。鉴于此，5月，项目开盘价修改为6380m2。“降价较猛的大多为郊区盘，中心楼价相对坚挺。”何海涛补充。谈及楼市进一步的降价可能，何海涛认为，是否降价取决于个盘的资金压力与营销策略。

　　对此，朱戈认为，楼市浓烈的观望气氛短时内难以改变。他解释，受金融危机影响，人们收入预期下降，供大于求的市场格局也让购房者不急于出手。同时，一级市场的萧条必然会传导给二级市场。在地王频出的时代，购房者想像的是预期，而在地块频频流拍的今年，购房者预判的则是风险。