新政策意在提振楼市

　房地产业界期盼已久的政策调整终于来临。

　　中央经济工作会议刚刚落幕，17日下午，国务院常务会议出台了旨在鼓励住房消费、促进房地产市场健康发展的几项措施。除了再次强调加大保障性住房建设力度以外，最受关注的、也是业界最关心的两大焦点问题――二套房贷和二手房交易营业税的相关政策，也作出了一定调整。

　　调整虽是意料之中，但调整的方式和其中暗含的深意，仍令业内人士有些意外。

　　营业税调整利好二手房市场，

　　二套房贷松动明确“改善性自住房”标准

　　此次营业税政策调整的受益者主要是市场上5年以内的“次新”普通住宅。

　　“次新的普通住宅，恰恰是市场上最受欢迎的。因此政策调整对二手房市场是个重大利好。”链家地产市场研发中心主任王志伟认为，营业税在二手房交易成本中占最大一块，缩短营业税的免征年限，并将全额征收改为差额征收，将有效降低部分购房者的购房成本，有利于提振信心、促进市场交易量回升。

　　对于在上一轮房地产市场调控中起到关键作用的二套房贷政策，新政规定，对已贷款购买一套住房且人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通商品住房，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

　　业界人士普遍认为，这是二套房贷政策的一种松动，有利于进一步激发市场上的改善性需求，促进交易活跃。而“人均面积低于当地平均水平”这一规定，进一步明确了“改善性自住房”的标准，有利于商业银行尽快出台相关房贷优惠细则，税费减免等优惠政策也将得以更明确地执行。

　　一手鼓励合理需求，一手防范投机再起

　　无论是营业税的调整还是二套房贷政策的变化，调整幅度都没有达到房地产商一直呼吁的“取消”。

　　“这传递出一个重要信号，当前促进房地产市场发展的所有措施，始终是在支持居民购买普通住宅、合理改善居住条件的范围内实施的。”社科院金融研究所研究员尹中立说。

　　尹中立认为，二套房贷和营业税政策的初衷，就是为了抑制房地产市场的投机行为。之所以没有取消，也是为了警惕政策松动时，房地产市场投机之风再起，防范楼市泡沫和金融风险。

　　我爱我家相关研究人员则认为，当前很多地方还没有权威部门出具的“当地平均居住面积”数据，购房人应该到哪里、怎样开具当前居住状况的证明，仍然不明确。因此二套房贷的政策调整还需要相关配套细则。

　　二手房交易营业税的调整，加上了“暂行一年”的前缀。王志伟认为，这一时间限制一方面是为了刺激消费，缓解购房者的观望，更重要的目的是防范可能产生的房地产投机。如果一年里营业税的优惠政策没有产生效果，则可以延长；如果引起了市场的投机盛行，则可以取消或再次调整。

　　金融支持已有安排，能否奏效看银行细则

　　为了引导房地产开发商应对市场变化，促进住房销售，新政策提出，支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。

　　尹中立认为，在近日出台的一系列政策中，已经对相关金融支持政策做出了安排。如进行房地产信托投资基金试点，促进货币信贷增长、扩大住房消费信贷市场等。有利于优秀的房地产企业在一定程度上缓解资金压力，并促进市场的整合调整。

　　也有专家认为，房贷新政以来,银监会对于房地产行业金融风险的提示直接影响商业银行的房贷态度。因此，政策调整能否真正满足企业的正常融资需求，还将取决于商业银行的具体执行和实施情况，需要央行和银监会进一步出台指导意见。

　　新政策，优惠有多大

　　政策规定，将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税。将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

　　以个人购买一套100万元的普通住宅刚好超过2年为例，按照此前税费标准，对购买住房不足5年转手交易的，按照售房收入全额征收5.5%营业税，即5.5万元。政策调整以后，可节省这5.5万元。

　　如果房主以80万购买住房，不足2年以100万元出售的，那么，目前需要缴纳的营业税为（100万元－80万元）×5.5%=1.1万元，比此前全额征收的5.5万元，节省了4.4万元。