09版住房新政五大政策初现

    本报独家获悉，09版新政包括“二套房贷适度放宽、以税费减免刺激购房消费、合理为开发商资金松绑”等五大政策导向。

    一位权威人士表示：如果说过 去几个月是国家对房地产政策调整的试探性出牌，那么，这五大政策作为一年来的“政策合并”已纳入明年的决策层视野，而出台的方式也可能“以中央出思路、地方自行决策为主。”

    更丰富、更具体、可操作

    据悉，这五条相关部委正在“积极沟通和协调”的政策包括：

    一是进一步减免房地产交易环节税费，鼓励对居民合理住房消费进行相关的财政补贴。这与中央经济工作会议中“减轻居民合理购买自住普通商品住房负担”的表述直接呼应。此外，二手房交易的税费有可能考虑减免，如对二手房营业税实行分档补贴等。

    二是进一步挖掘购房消费潜力，适当调整二套房贷的限制，诸如“小房换大房”、“由房改房进入商品房”等均可享受与首套房同样的政策优惠。虽然此前相关部委在这一问题上存在较大分歧，但决策层经过调研认为市场中确实存在较大的改善性购房需求，“如果释放出这一部分消费潜力，对于拉动内需无疑效果巨大”。

    三是政府收购如“烂尾楼”等低价商品房用作保障房房源，“这在当前市场低迷期具有现实意义”。一方面可消化存量缓解市场烂尾压力，另一方面也以较小的成本迅速完成保障房房源的筹措。目前包括重庆、南京、郑州等城市已经率先实施相关措施，“中央可考虑统一出台指导意见加以规范”。

    四是科学决策保证合理的房地产投资规模。投资规模过度萎缩将深刻影响宏观经济的运行，但又不能脱离实际的自住消费需求，可以“通过完善住房普查制度、建立全国性的住房档案对于目前市场的实际购房需求有效摸底，以此把握未来的房地产投资规模”。

    五是对部分开发商确实存在的资金压力问题亦有所考虑。一方面可适度对如土地增值税、营业税等房地产开发税费进行减免；另一方面金融部门也有可能“给予优质房地产项目适当的信贷支持”。

    事实上，11月份以来，“稳”字当头，维护政策连贯性的调性已经成为各大部委的共识，在中央经济工作会议召开的前半个月，国务院、发改委就先后召集各界人士对房地产市场进行了建议采集，为下一步行动做好了“充分的政策储备”。

    有系统、有特点、更包容

    显然，与去年零星出台的政策相比，09版住房新政显然具有三大特点。首先是把握了年底出台的前瞻性，容易为明年定调；其次是与“保增长”的大政方针相衔接；第三是没有把住宅市场的商品特性弃之门外。

    一位权威人士对记者表示。按照他的理解，新政表述有两层意思，一是要适当刺激合理的住房消费以扩大内需，二是房地产投资供给不能脱离实际的自住消费需求。

    虽然09版住房新政的宗旨是“求稳”，但在当前宏观经济进一步下滑与“房地产救市力度不够”的呼声中，“稳”字显然被赋予了新的含义。

    一位知情人士认为，经过长达半年的冷静观察与政策试探，“中央对房地产市场有了更为清晰的认识”。否则，就不会再度强调“维持房地产市场稳定健康发展”，并首次提出“把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产业支柱产业作用结合起来”。

    不过，他也表示，“2007年房地产市场过热”的认识一直是中央的基本考量，所以“不会轻易开闸放松投资规模”。

    但也有业内人士提醒，09版住房新政在推行中肯定会有不同的解读和理解。因为金融风险依然是国家不肯放松的底线。中信银行一位按揭经理对记者表示，银行目前确实在考虑对二套房贷限制进行调整，但仅仅建立在“第一套房贷款已经偿清”的基础上。

    一位住房和城乡建设部专家也对记者表示，“适当刺激购房消费，但不等于助长房地产投资的泡沫。”他还认为，“这里有一个刺激力度的问题，毕竟当前楼市正处于低点，力度过猛则市场必然反弹，这也不符合求稳的调性。”

    不过，大部分圈内人士认为，对于09版住房新政，“既不能太乐观，也不要太悲观。”至于用什么方法刺激明年的购房需求，显然市场自身需要有更大调整。因为在判定市场是否“回暖”方面，成交量显然要比成交金额更具说服力。

    另据本报从权威渠道得知，这五大政策还考虑了房地产的“产业链”效应，特别是对农民工的吸纳问题和对上游产业的拉动问题。

    一位分管房地产业的地方官员对本报表达了他对09版住房新政的看法：“就目前来看，国家层面出台政策的空间已经不大，未来地方政府将灵活发挥更大的作用，这也是对过去宏观调控中‘一刀切’的教训总结。”