温州炒房团"抄底"的背后

    年关将近的楼市寒冬，一度销声匿迹的购房团“重现江湖”。

    从“山西购房团”进京买豪宅到“温州购房团”入沪狂抄底，一夜之间，“楼市探底、入市淘金”的说法甚嚣尘上。

    这是商业嗅觉灵敏的温州人“春江水暖鸭先知”，还是开发商的蓄意炒作？

    不请自来？ 

    按照此前的媒体报道，结束了上海二天四个楼盘的看房活动后，50来人的温州购房团成员80%以上均提出购房意向，总额超过8000万元的购房意向在市场震动不小。

    然而时隔三周，一度让开发商喜出望外的巨额购房意向却仍未能落实为购房合同上的白纸黑字。记者致电其中两楼盘，售楼小姐诧异反问，“哪儿来那么好的大单啊？”

    另一据称吸引了温州炒房团成员50%购买意向的临港新城某楼盘，该楼盘销售经理坦言，这段时间不止接待过一个看房团，温州购房团只是其中一家，然而看房团意向数额说来不少，至今却尚未签订一份购房合同。

    何S经营着一家房产营销策划咨询公司，近期他连续接到几家开发商打来的电话，询问他“有没有温州看房团的资源，组织一下过来看看。”

    随后，何S找到资深温州投资客张利文和周其明，让她们帮忙多找些温州人来参加看房。

    周其明觉得有些好笑，她不由想起2005年。当年，上海不少项目都不允许温州人买房，自己和某楼盘销售经理纠缠整整一天，最终还是靠一位拥有上海身份的亲戚，才买下那几套房子。

    目前，何S组织的“温州购房团”预计明年1月来沪，楼盘基本以温州人看好的优质地段商铺、写字楼为主，加以少量中高档住宅，并打算将购房团的足迹扩展至客户待售的长三角三线城市项目。

    “年关将近，开发商资金紧缺，而大幅广告和持续已久的降价优惠对购房者吸引乏力，开发商主动想要请购房团过来，有成交当然是好事，多少也能解决点资金压力。但更重要的是，想通过购房团热身造势，从温州人来看房下手，这个广告效应可不小。”何S说。

    此外，何S深知，对于温州炒房团而言，哪怕下单的只有一个温州人，后续也可能给开发商带来一个“军团”的购买力。

    除了来上海看房，周其明还参与了杭州、南京看房团。“我们上个月去南京被媒体一炒，我知道肯定又要有人担心，温州人一来，是不是房价就要止跌上升了？该赶紧买房了？”周其明一语中的。

    周其明透露，她们这批人在杭州和南京所看楼盘最终下单都只是几套而已，但其效果却在媒体舆论中严重放大。“我们现在都很谨慎，确实出手的不多。开发商出钱请我们去一日游，大概要的就是这个效果吧。”

    还没见底

    “抄底？哪里来那么多钱抄底?再说现在怎么敢说已经是底!”张利文说。

    作为在上海“炒龄”7年的资深投资客，张利文说：“我们现在是订单没了，工厂停工，倒闭的也不少；投资煤矿的，煤价也跌了一半；就算钱从股市楼市中跑了出来，也都套在工厂、煤矿这些投资里了。”

    2007年的楼市达到高点后，张利文把部分资金抽出了楼市。然而，更多的却是大量未能及时清盘而被套的温州炒房者。“我们另一个温州老乡，单在松江新城和新江湾城就还有起码10套房子被套着呢，租都租不出去。”

    周其明亦坦言，“大家普遍估计当前上海楼市离触底大概还有10%的降价空间，所以团购的目的也是希望能拿到10%的优惠。”

    在温州拥有咨询代理公司资深投资客谢如山也表示，就算有钱，现在也远没到抄底的时候。目前部分楼盘的价格对于刚性需求而言可能可以入手，但炒房客拿下之后，能有多大获利空间？此外，在第二套房贷仍未实质放松的情况下，温州人就算想要炒房，资金也很受限制。

    而身为温州中小企业促进会会长，周德文几乎每天都会接到来自全国各地的电话，寻求温州民间资金的帮助。他表示，温州民间资本确实想冲进楼市，认为“这是和开发商谈判合作的最好时机”，但“楼市的底在哪里？什么时候出现？”

    不要房子

    “温州人如果不是因为抄底而购房，其所谓的抄底背后，更可能是通过购房借贷给开发商，从而获取利息。”张利文说。

    一位不愿具名的开发商对记者透露，临近年关，本来就缺钱的中小开发商更加难熬，温州人自然成了他们的救命稻草。这种时候，资金链濒临断裂的开发商如果想在短期内获得几千万元甚至上亿元的资金补充，就不免可能沦为温州人下手的最佳对象。“只是温州人下手的目的，未必是真正买房，也就更谈不上什么抄底。”

    谢如山显然对温州人“出手”的内情更为熟悉。他透露：“购房团和开发商以购房的名义达成合作，但实质上，开发商需要的远不止首付的20%或者30%，而是通过购房贷款合同向银行套取剩余房款。温州人真正想要的也并不是房子，而是通过名义上的购房合同生效后，从开发商那里收利息。”

    谢如山解释，在这期间，购房团会和开发商有一个秘密协议：首付20%或者30%可以交给开发商，享有每个月5%左右的月息回报，而银行贷款由开发商负责偿还。至于房子，理性的购房团更希望能与开发商签订回购协议，要求一定时期后，开发商在一定价格基础上予以回购。如果到期开发商不能回购并退还首付本金，那么购房团则按照协议签订的较低折扣，比如原价的五折到七折左右拥有房产。

    “温州人要的不是房子，房子买了总归要转手卖掉的，所以这其中的退出机制和相关保障是合作的关键。”谢如山说。

    谢如山表示，这种投资方式对于温州人而言并不新鲜，自己接触的很多投资人都会通过亲戚朋友介绍找到他，再由他或者托朋友联系到相关项目。

    “只是之前我们主要在江苏、江西等地的二三线城市操作，那边开发商和银行做贷款比较容易。至于上海，大多数开发商都没到那个地步，就算做我们也不会大张旗鼓。”谢如山说。

    对此，上述开发商表示，这种方式显然见不得光，但高出法定利息的部分，他们都会作价到首付款额中，表面看来没什么违规之处。而近期银行利率的大幅下调以及银行房贷政策趋向放松，显然更为这一牟利方式提供了更大空间。此外，“假回暖”也给市场提供了舆论土壤。