中国楼市缺的是“购买力”

    没有购买力的需求，很难说是一个真实的需求。对中国楼市来讲，目前各大城市面临同一个情形，那就是房价降一点，成交量就放大一点；房价降得越多，成交量就放大得越快。这基本形成各大城市楼市近期的主要特征，也用事实表述了房价、需求和购买力之间的关系。

　　中国楼市从来不缺少需求。但是高房价把真实需求逼出了市场，引发了过度的投机需求，衍生了大量的泡沫，这才有了中央政府的宏观调控，这是一个众所周知的道理。但是，任志强先生坐在办公室里，不顾在高房价面前刚性需求购买力的日益下降，说中国并不缺少住房的刚性需求，不存在需求不足而造成的市场销量下降，只是由于政策预期的不确定性，让市场中的消费信心受到打击而不敢消费。是也？非也。

　　中央政府的政策显然不是为打击市场信心而出台，而是为了抑制过度投机。什么是过度投机？一个城市一年的新房换手率超过15%就是过度投机。1997年，香港楼市新房换手率超过20%，导致楼市全面崩盘。中国楼市体量巨大，全面崩盘是不可能的，但部分城市过度投机行为的恶果已经显现，2006年，深圳新房换手率达到36%，2007年杭州新房换手率超过45%，如果不是因为中央政府的宏观调控，这两个城市的楼市早就崩盘了。

　　而且任志强并不知道，现在成交量的放大主要得益于降息减税和财政补贴带来的政策性成交，在深圳、广州等地，还得益于一批开发商的降价销售，所有成交放大的城市都伴随着房价的下降，而降幅越大的城市成交量正接近正常年份的成交水准。同时，我们也要看见，政策的因素还能消化一两个月，真正促进成交还是需要房价的下跌，降到一定的程度，才能激发需求，产生购买。现在一些城市成交量的放大是来之不易的，这种量能如果要维持，唯一的办法就是房价继续下调，因为政策因素一旦充分消化，接下来还是考验民众的购买力。没有购买力的需求是虚假的，像王石所说，一个城市如果连中产都买不起房子，那说明这个楼市已经出问题了。