救不暖的楼市

　　房地产市场持续低迷，尽管在地方政府群起救市后，中央政府也出台了救市政策，然而楼市似乎依然无法回暖。 

　　救市如今已经从地方政府发展到中央政府了，且救市的范围和力度明显处于不断升级的上行通道。从5、6月份西部的成都、重庆，到后来的长沙、西安、河南，再到长三角的南京、杭州、上海，地方政府已经开始群起救市。然而当杭州激进的“24条”在市场上引起轩然大波，大家正对中央政府的态度翘首企盼时，发改委马上公开表示，支持地方政府救市。紧接着，中央政府也出台了救市政策。 

　　根据中央政府的政策，“从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。”“金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。” 

　　然而在全球深陷金融风暴泥潭，楼市持续低迷达一年之久，市场观望氛围越来越浓重的情况下，中央政府通过财政和金融政策，降契税，降首付，降利率等从需求角度刺激市场购买欲望，加强住宅保障的措施，能产生预期的效果吗？房价真的会触底反弹吗？2007年9月27日，人民银行、银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。其中最引人注目的是“第二套房贷政策”，贷款比例减少了一成，而且贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。 

　　从政策发布后的反应来看，这个政策无疑沉重打击了房地产市场。伴随着这个政策以及保障住房政策等的逐步细化落实，房地产市场很快开始走冷。深圳、广州等地楼市急转直下。楼市的冷清使得土地交易市场冷清，也使开发商的资金链更加紧张。更糟糕的是，在美国次贷危机席卷全球的影响下，中国与房地产业相关联的行业也开始出现变化。如果说，“第二套房政策”以及后来的信贷紧缩等宏观调控措施挤压了市场空间，致使今年房地产市场低迷的话，那么到了今天已经不仅仅是政策问题了。而是在市场变化的过程中，人们的购房心理预期已经发生了改变，当前消费者的投资热情已经减退，如果房价依然维持高位，相信消费者不会埋单。在房价预期看低的情况下，这些城市成交量依然不可能回暖。 

　　另外制造业带来的经济不景气和未来宏观经济对个体收入产生影响，整个宏观经济都不容乐观。地方政府以及中央政府想从政策上来刺激购房者的购买欲望，增强房地产市场的信心，显然已经力不从心了。在成都业内人士文化勇看来，虽然购房者的购房欲望能得到一定的刺激，增加商品房交易量，但是在短时间内，不会起到明显的效果，更不能根本扭转房价继续下滑的势头。 

　　其表示，当前房地产市场面临的问题，不是仅仅依靠政策就能解决的。十年来快速发展的房地产积垢太深，市场供需严重失衡，中国经济乃至世界经济面临前所未有的困境，股市一泻千里，市场信心降到一个又一个新的低谷。这些都使得这个政策如投进湖里的一个小石子，激起一串涟漪，随后又只能恢复原状。易居中国研究院副院长杨红旭也在其博客中表示，不管什么样的政策(理性范畴)，不管有多少政策(理性范畴)，不管是地方救市，还是中央救市，都无法立即逆转楼市的跌势。 

　　在国内外宏观经济形势不乐观的背景下，本轮楼市调整是一次中期调整，至少延至明年，后年可能性较大，大后年也不必奇怪。所以，本轮救市政策的出台，不会让房价止跌，但多多少少会增加成交量。另一方面，如果没有救市政策，市场必将更快更大幅度的下跌。 

　　事实上，政策本身对市场的影响有滞后效应，房地产市场或将持续低迷下去。