08楼市调控前"紧"后"松"

    2008年的中国楼市走出了一条非常曲线。

    据统计，截至11月，中央、部委及地方今年以来出台的各种政策及文件已有近百项。其中，既有进一步加强调控的“紧箍咒”，又有拉动需求和投资的“强心针”。冰冻三尺非一日之寒，终结楼市调整也实属不易，对政策的理解最能给予市场启迪，也值得我们反复品味其中意味。

    年初承接改善市场调控

    走过2007，迎来2008，已被宏观调控画下浓重笔墨的中国楼市必然继续受到政策牵引。我们可以看出，年初出台的大部分政策具备“承前启后”的特点，目的就是进一步落实、改善已进行多年的房地产调控。

    这些政策主要来自土地管理和住房保障两方面。

    如对于土地管理，1月国务院下发了《关于促进节约集约用地的通知》，2月国务院又发布《土地调查条例》，4月国土资源部发布《土地违法案件查处办法》等。这些政策对于在经济高速发展期中如何节约集约使用土地，从城市到农村、从规划到建设、从耕地到非耕地、从地上空间到地下空间，都做了全面、具体和严厉的规定，也为如何消化闲置土地、实施最严格的耕地保护制度、及时查处土地违法案件等提供了有力保障。

    又如对于住房保障，2月建设部发布了《关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见》，同月央行和银监会联合发布了《经济适用住房开发贷款管理办法》，3月财政部和国税总局下发《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》，同月住房和城乡建设部下发了《关于加强廉租住房质量管理的通知》等。这些政策显然是对2007年以来住房保障工作的“跟进”和“激励”。中央雷厉风行的动作也使地方政府“闻风而动”，随后上海、广州、深圳等地纷纷制定措施履行住房保障之责。

    年中缓冲收紧仍是基调

    步入年中，楼市氛围逐渐“迷离”。“从今年1-11月的成交情况来看，是自4月起逐月萎缩的，其中以6、7月的单月跌幅最大。”易居臣信行销部经理张卉表示，“近几年非理性的上涨使房价偏离了刚性需求的购买力水平，而后市的不明朗也使得一部分有能力的购房者持币观望。纵然开发商主动调价，市场内的观望气氛依然浓烈。同时，有关救市的话题也开始引发议论。”

    但在此期间，政策的调控基调并没有改变。如，7月发改委发出《关于进一步加强和规范外商投资项目管理的通知》；与此同时，商务部将委托省级商务主管部门对外商投资房地产业备案材料进行核对，并由地方商务主管部门进行审批及核对。虽然外资房地产备案权限下放，但政策仍表明了将加强对外资的监管、抑制国际热钱涌入的态度。

    值得注意的是，上半年代表紧缩信号的金融政策频出，虽然不是针对房地产业，但影响显然还是存在的。特别是1月至6月期间多次上调存款准备金率，其后还上调过存贷款利率。这对于仍处于行业调控、房价调控之下的楼市而言，无疑如雪上加霜。

    年尾重拳政府出手救市

    终于，随着地方政府和中央政府相继采取措施刺激房地产市场，几年来不断累加的房地产调控政策又被新政取代。自10月起，国家宏观调控主导方针发生变化，基于国际和国内经济形势的骤然改变，中央政府此次出手之快、出拳之重，史无前例。

    无论是下调住房交易税费和利率等中央打出的组合拳，还是减免税收、购房补贴等地方施展的“南拳北腿”，我们可以看到套房地产行业头上的“紧箍咒”有所松动了。“健康楼市是我们共同的梦想，过去我们已经在‘填虚位’即发展保障性住房这一空虚，‘降虚火’即抑制泡沫，现在我们同样需要拉动内需，房地产作为可以拉动大量相关产业发展的经济支柱行业再次受到了政府的重视，而重新企稳的房地产市场也将对政府扩大内需、保持经济增长的目标起到至关重要的作用。”在本周由某报主办的“上海地产・记忆30年”论坛上，住宅和城乡建设部政策专家委员会副主任顾云昌向记者表示。

    上海福卡智库的分析师还认为，2008年“一年三变”的宏调转向必然会在2009年显现出积极效应。“从房地产政策上看，降税减息等举措表明目前的房价起码已被有关方面认可为底部。排除极端情况，2009年期待中的楼市暴跌几无可能，资产价格也会相应企稳，再次成为风雨飘摇中的国际金融资本的追逐对象。”