持续回暖还有待观察

    在气温不断走低的１１月，持续低迷的房地产市场却显出几分暖意。在政府减税、银行降息、开发商降价各方配合下，各地楼市走出了一波像样的“新政策行情”。但这一轮反弹能持续多久，回暖程度有多高，还有待观察。

    “第一次像样的反弹” 

    “在房地产优惠新政策刺激下，购房者择机入市，１１月上海住宅成交量显著回升，这是今年整个市场陷入长期低迷之后出现的第一次像样的反弹。”易居中国分析师薛建雄说。

    上海佑威房地产研究中心统计显示，１１月全市成交一手商品房６２００余套、７１．８万平方米，成交面积环比增长了５６％，成交均价亦环比微涨６．７％。中原地产ＣＴＭ数据则显示，１１月全市二手房成交套数比１０月份环比略涨５％，其中大户型房源成交回暖。

    迎来楼市“小阳春”的远非上海一地。北京房地产主管部门的统计数据显示，截至１１月２９日，１１月北京期房签约总量１２７３５套，日均签约４３９套，环比１０月上涨６４％；广州商品房供应和需求均有所增加，１１月２４日－３０日，全市商品房预售套数和面积环比分别增加３．５３％和４．８７％，其中住宅预售套数和面积环比分别增加４２．８７％和３２．５８％；深圳市国土房管局公布的数据则显示，１１月新房签约量大幅攀升，一手住宅总成交６４３５套，日均成交２１５套，创今年以来新高，较上月增长９０％。

    反弹也在二线城市展开。南京网上房地产数据显示，１１月全市商品住房成交量高达３８１７套，为今年下半年以来月度成交量之最，１２月１日更成交商品住房６１０套，创下今年以来单日最高成交纪录。中国指数研究院对长沙房地产市场监测数据结果显示：１１月２４日－３０日，全市商品住宅成交量继续回升，共成交新房２４．６２万平方米，较上周上涨１６．２４％。

    龙湖地产上海公司营销副总裁高晚晴表示，龙湖在上海的首个项目自１１月９日开盘后，两周内实现销售８５套，赶上了中央到地方“楼市新政”后第一个成交量反弹的好时机。

    持续利好产生的行情

    “１１月份部分城市之所以会出现成交上升的现象，除了成交结构变化、政策性住宅占比增大的因素外，主要是一系列‘房产新政策’产生了影响。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说。

    从各地方政府纷纷出台针对房地产的“救市”举措，到财政部、国家税务总局、人民银行出台“组合拳”，再到国务院进一步提出正确引导和调控房地产走势，落实和完善促进合理住房消费的政策措施，房地产调控的利好政策逐渐形成。特别是各地下调普通住宅标准后，很多成交房屋都挤进减免税费、降低个贷首付及利率的范畴，对刚性需求者入市起到了一定的推动作用。

    值得一提的是，央行自１１月２７日起下调人民币存贷款基准利率各１．０８个百分点，加上此前的３次降息，５年期商业贷款利率已累计下调１．８９个百分点，公积金贷款利率累计下调１．０８个百分点。再加上首次购买普通住房家庭可享受０．７折利率优惠，购房者的利息支出大大减轻。以３０万元公积金加３０万元商贷组合贷款、２０年等额本息还款计算（商贷按利率下限执行），每月可少还贷款７３４元，２０年累计少还利息１７．６万元。

    在持续的利好刺激下，原本被迟滞的刚性需求集中释放，给楼市带来了久违的“新政策行情”。上海的数据显示，在降息后的１１月２８日－３０日，全市商品住宅日成交量都在４万平方米以上，尤其是１１月２９日，一手住宅成交面积达到了５．５４万平方米，接近去年楼市的平均水平。

    盘整仍将持续

    但市场人士认为，仅凭一个月的成交反弹就说楼市已经“回暖”，尚属言之过早。“要判断市场发展趋势是回暖或转冷，至少要出现一个季度的持续的方向性变化。”杨红旭说，而目前时间跨度还很短，没有比较价值。

    中国指数研究院副院长陈晟表示，１１月楼市成交回升是各方力量配合的结果：政府税费减免一点，银行贷款利率降一点，开发商房价降一点，消费者理性积极一点。但这是建立在此前成交过于惨淡的背景之上的，随着各方利好因素释放空间变小，反弹持续的动能也将减弱，楼市回暖还需要时间。

    “外部金融危机的影响还在持续扩散，我国居民对未来收入及消费信心也趋于保守，这些都抑制了楼市的购买力。”陈晟说，“楼市反弹难以一蹴而就。”

    １１月楼市“小阳春”行情某种程度上属于“结构性”反弹。从北京的成交数据来看，保障性住房扮演了重要角色，有约五成的成交属于经济适用房及限价房。随着未来保障性住房供给的进一步增加，市场博弈也可能进一步分化。

    杨红旭表示，成交量的短期波动不能作为评判政策效力的终极标准，只有当市场真正到达底部，然后迈进新一轮上升通道后，才能证明政策效能“由量变完成质变”。