开发商“囊中羞涩”

    “一名成熟的技术工的工钱每天最低也要100元,在装修活儿忙的时候,每天的工钱更要上浮至150元以上。”上海一家大型装修企业的总经理告诉《第一财经日报》。这种按日计算的计酬体系令装修公司老板们更乐意让工人在短期内尽量多干活,以节省人工开销。但是若开发商变着法子拖延项目,那么人工成本将成倍攀升。

　　然而,这正是目前一些大装修公司所遭遇的窘境:贴钱维持装修班子存在的同时,因开发商无休止拉长账期而“颗粒无收”。

　　“没有资金争着上,有点资金全面上,有了资金也尽量少给或不给,逼着施工单位垫钱上。”这原本是建筑市场中约定俗成的“怪现象”,在时下却可以同时适用于装修公司、设计公司以及工程公司。这些下游行业如同一副多米诺骨牌,由于上游房地产企业拖欠工钱而连环受灾。

　　欠钱的开发商被业界戏称为“老赖”,相比之前“老赖”多是小型房企,现在大中型房企甚至是品牌企业也都被冠以“老赖”的称呼。根据一家开发商对本报记者的估计:假设将设计方、工程方、设计方以及钢材、水泥、木材商悉数算入其内,这一整条下游的产业链起码可以分担开发商开发成本的60%到80%。数额庞大的产业链背后,“收账难”的问题成为房地产下游全行业的顽疾,多角的债务关系在地产市场遇冷之后开始初现端倪。

　　变味的“讨债”

　　本报记者了解到,上海一家设计公司最近正在与一家全国知名的上市房企胶着于“设计费”的问题。按照最新的方案,这家地产公司希望拿出几套正在销售中的楼盘打“9.7折”抵债。该公司仅在上海就有超过10个住宅项目,且目前的销售情况距离年初销售计划相差甚远。

　　对于这家设计公司来说,“以房抵债”显然不是最好的解决方案,该设计公司设计人员对本报记者表示出他们的忧虑,依照目前的楼市,即使按照'9.7折’在市场上销售,都难有销路,何况还是交由丝毫没有销售经验的设计公司？双方至今就此事仍未达成一致意见。

　　老张（化名）也在遭遇同样的状况。他领衔的一家在上海颇具影响力的装修企业今年接的地产商的装修单子从几百万到上千万元不等,但是迄今还没有一家地产企业按照约定还款。如今公司的运转仅依靠一些居民的装修小单子来维持不甚顺畅的现金流。

　　“近一两个月,每隔几天要回一趟南京,向当地一个酒店项目以及大型住宅全装修项目讨债,但是至今一分钱都没有收到。”老张对本报记者说。他在南京所参与的两个主要项目:一个是为100多间客房的酒店装修,另一个是住宅全装修房项目。前者因为认定目前不是开业的最佳时机,所以业主方所组建的“筹建处”将装修进度一拖再拖。后者的业主方为深圳上市房企,他们屡次调整方案,仅其中一个“3房2厅”样板间的装修就从原定的1个半月被拉长为2到3个月。

　　这家刚完成增发的深圳上市房企日前又向外资基金出售资产,由此获得几亿元的收益。但是根据该房企对合作方装修公司的解释,其南京项目销售情况尚可,但是由于其他城市销售情况的拖累,资金正在流转之中,所以还需要等待1到2个月。

　　“假设一个工人平时工资为100元/天,由于现在熟练技术工人的短缺,在'空转’的时候,为了维持这个装修小组的存在,需要给每名工人至少支付60元/天。按照每一队装修人员5个人的标准,一套样板房项目每延长1个月时间,装修公司额外付出成本为近万元。而实际的情况是,类似的项目不在少数。”老张对本报记者坦言。

　　一直都被收账问题牵扯在内的建筑行业概莫能外。上海一家建筑公司在承接1个亿的建设项目之后,迟迟没有获得开发商的资金支持,因此屡屡转包,最终牵扯入内的三四家建筑公司都因垫入巨资而陷入困境。同时,根据本报记者的调查,上海有一家大型房企在旗下上海城郊一项目封顶之后,却仅支付2%的工程款的状况,继而开发企业允许建筑商低调低价抛售楼盘抵债。

收账难引发连锁反应

　　由于收账不畅,一些下游企业被迫“开源节流”,以渡难关。诸多建筑设计单位由于多家地产企业拖欠设计款项而引发连锁反应,有设计公司正在酝酿裁员,而上文中的设计公司现有员工基本工资也已在上周下调40%,这成为该公司多年来最大幅度的降薪。

　　“收账难从来都是装修行业的一个老问题,多年来都难以解决,在今年由于地产商销售不畅之时,这种拖欠的问题一定会愈显突出。” 上海市装饰装修行业协会家庭装潢专业委员会秘书长王毅对《第一财经日报》表示。他还表示,事实上,即使行业协会也不受理装修企业与开发商之间的债务纠纷。根据王毅之前的估计:如果以每套8万元的装修标准计算,今年前三季度,上海新房的家装市场已较去年萎缩了超过58亿元,占去年家装行业200亿元总产值的29%。

　　“通常来说,装修工程结束后装修企业可以收回80%的项目回款,在有关部门以及业主方对装修工程再度进行一审、二审之后,装修企业还可再收回15%的项目款。而最终剩余的5%质保金规定在2年之内付清,这笔款项往往会'无疾而终’。但是现在,就连80%的项目回款都十分困难。”老张对本报记者称。

　　“好在前期消耗的材料也有一个账期,所以在业主方迟迟不付装修款的同时,前期买料欠供应商的钱我们也只好能拖则拖。”老张认为开发商拖欠下游企业的最终的结果,必然是连环债的产生。

　　今年下半年以来,这种对于“收账”的担忧,已经开始影响到一些机构投资者对于同属房地产下游建筑类企业的估值。海通证券在10月份组织机构投资者对龙元建设进行联合调研之后,也认为“应收账存在风险”。该公司赖振元等高管在应对投资人的提问时也答复称:“工程应收账款增多的原因是工程款结算周期延长――由以前的1个月付款增加到3个月付款,导致应收账款资金回笼周期增加,并且大龄账款比例增加。”

　　虽然一些建筑企业已经在加强“收账”的力度,但是海通证券在联合调研后依然分析表示:“未来房地产开发企业在资金紧张的情况下,将把不利因素传导给建筑企业。比如,将主要通过建筑企业的'预收账款’和'应收账款’账户来传导,从而导致建筑企业的现金流紧张及增大坏账损失的风险。”

　　海通证券分析称,当下即使信誉良好、资金实力雄厚的房地产企业,也会由于房地产市场调控的深度目前还无法预知而导致一些建筑企业在应收账款上存在风险。