大幅降息“暖市”效果初现

   央行再次降息，这在今年已是第四次了。但这一次与众不同的是，除了下降幅度达到破天荒的1.08个百分点外，还采取了“三率”同时下调的措施。

    两个月内降息三次，累计幅度已达到162个基点。货币政策的宽松信号一经发布，各地楼市陆续产生反应。从北京、上海、南京等地的成交情况来看，回暖趋势表现尤为明显。

    一二手房市场暖意渐显

    与以往不同，此次降息从11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率做相应调整。同时，下调央行再贷款、再贴现等利率。此外，从2008年12月5日起，下调各家大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。

    虽然此次金融货币政策主旨在于促进经济增长，但对于房地产市场的作用也较为明显。从新房市场来看，据中国指数研究院提供的数据显示，11月24日至11月30日的一周时间内，北京、上海、南京等地的成交量均有明显上升。北京商品住宅市场成交2251套，成交量环比增长了9%；上海商品房成交3914套，环比增长57%；南京新房市场成交了1188套，环比涨幅更是高达83%。

    除此之外，二手房市场也开始有所松动。据浙江中原地产提供的数据显示，11月最后一周，杭州二手房市场成交337套，突破了前几周周平均成交量258套的纪录。而北京、上海等地的二手房市场，成交量同样有所回暖。

    “上门要求带看房源的客户数量明显激增。”中原地产一家门店负责人告诉记者。根据市场反馈，二手房看房量猛增的现象在多个城市出现。据上海中原地产提供的数据，与新政前一周相比，电话咨询量增加四成之多，其中客户预约上门看房的比例，占到六成左右。而北京我爱我家则表示，客户带看量一周环比上升了30%。

    据美联物业虹口区域经理高一定介绍，该板块在10月、11月中旬时期，市场反应普遍平淡。自11月下旬政策出台之后，看房量开始有所增加。与11月上旬相比，看房数量上升约25%。而美联物业古北分行营业经理冯清表示，该板块市场在11月的看房量，较10月增加了30%；12月虽然才短短几天时间，但与11月同期相比，看房量居然已增加了20%。

    “第二套房”制约置换需求释放

    据了解，降息之后购房者的贷款成本有所下降。如购买100万元的首套普通住房，以首付20%、商业银行贷款利率下浮30%为例，采用等额本息还款法，此次降息之前20年还款总额为127.14万元，月均还款额为5297.34元；降息之后，其还款总额为119.24万元，月均还款额为4968.40元。也就是说，降息之后可减少还款6.21%，相当于房价下降4.97%。

    上海中原研究咨询部经理马冀认为，从上半年货币政策从紧，到下半年起逐步转向适度宽松，在一定程度上是为了发挥货币政策在支持经济增长中的积极作用。“从降息影响来看，此次大幅降息彻底解决了银行按七折利率贷款出现的亏本问题。”

    按照最新利率计算，五年期贷款利率打七折之后为4.284%，而五年期存款利率则为3.87%。“这有利于银行积极推广下浮利率优惠措施，有利于贷款客户获取更多实惠。”马冀表示。

    中原证券分析师魏博表示，降息可以改善部分导致销售下降的因素，但并不能够一招见效。同时，与市场对房价下降的预期幅度相比，降息产生的购房成本下降不足以打消部分购房者的观望心理。

    值得一提的是，对于具备置换需求的客户来说，“第二套房”政策的影响力仍然不小，目前利率上下差距已高达40%。记者从多家中介机构了解到，置换需求的松动已“跃跃欲试”，但目前仍停留于“观望”状态。如上海黄浦区北京西路板块，200万元左右、低于市场价15%的次新两房，绝大部分为改善型客户；徐家汇板块内房龄为5-10年、100万元以内的两房或三房物业，同样以置换需求为主流。而北京我爱我家提供的数据表明，一周时间置换需求的成交量仅环比小幅上升了8%。

    业内人士认为，市场争议较为集中的“第二套房”贷款政策仍然紧绑，导致对于梯度消费需求有所压抑。从目前的市场情况来看，继续盘活一、二手房市场的成交量，还需呼唤后续的相应组合政策。（记者 唐文祺）