央行降息 山东购房者仍在观望

   11月以来，房地产业的好消息一个接一个。继山东省各市纷纷出台房地产“新政”后，11月27日起，央行宣布下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各 1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。与此同时，个人住房公积金贷款利率5年期（含 5年）降至3.51%。

    在“新政”与“降息”刺激下，山东省楼市成交量萎缩的现状会否尽快结束？

“供房族”受益大幅降息

    浦发银行济南分行企业部经理卜玲玲告诉记者，11月27日始高达 108个基点的降息幅度，利于银行大力推广下浮利率，给房贷客户更多实惠。她给记者算了一笔账：按照今年未降息高峰时利率7.83%优惠15%来算，贷款100万 20年还款利率是6.66％，月还款近7600元，20年共需还款 180多万元。按现在利率6.12％并且优惠30％计，贷款 100万元20年还款利率降为4.28％，月还款6300元，20年共需还款150万元。两者比较月差1300元，20年少还款30多万元。

    济南居民张海的感受更直接，“此番降息我每月减负房贷本息近400元。”他告诉记者，7月份，他在济南东部“名士豪庭”购买了一套124平方米的房子，并在银行办理30万元的个人住房贷款，20年等额本息还款。

    按照 9月 16日调整前 5年以上7.83%的贷款年利率计算，张海每月支付本息2460元，还款总额 58万多元。3个月4次降息后，5年以上贷款年利率调整至 6.12%。此前，各地出台的房贷新政中，居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的 0.7倍，依此测算，5年以上贷款利率降为4.284%，张海每月还款额就变成了不到2000元。

    “一个月省460多元，等于省掉了每月的汽车加油费。”张海说，他的家庭支出将因此变得“ 轻松不少” 。

    对于用公积金贷款的人来说，实惠还不止这些。据测算，此次降息5年以上个人住房公积金贷款利率也从 4.59% 调至4.05%。如果市民办理了 30万元的个人住房公积金贷款，20 年等额本息还款，月供1912元，还款总额46 万元左右。调整后，月供降至 1825 元，每月可省86 元，还款总额也降至不到44万元，20年能省2万多元。

降价比降息更值得期待

    今年以来，山东省各地楼市交易量持续低迷，特别是7月份至今，一些楼盘甚至没有成交量。进入10月份，开发商纷纷以优惠、打折、送物业等措施刺激楼市，济南“大地锐城”项目以“无理由退房”和“置业保值计划”打动购房者，但无论开发商以何种举措吸引购房者，购房者就是不买账，楼市始终没有回暖迹象。

    此番大幅降息，是否意味着楼市回暖？采访中，许多有购房意愿者向记者坦陈，降息仅减轻了房贷负担，但仰望高高在上的房价，他们仍感“承受不起”。“即使降息，也不会马上出手。”不少人说，与降息相比，他们更期待降价。

    调查中，开发商对此次降息的反映也没有预想的强烈。大地锐城置业总监徐先生认为，银行并未对房地产业出台实质性松动政策，因此，即使本次降低存款准备金率(贷款利率)，仍无法缓解房地产市场的资金压力。

    在另一些房地产商看来，11月开始，国家陆续出台了加大保障性住房投入政策，未来几年，经济适用房、廉租房投放量比往年多了好几倍。11月 12日，我省出台扩大内需，刺激经济增长的“21条措施”，也细化了今后3年内向市场投放 15 万套经济适用房和至少 15万套廉租房计划。“如此大力度建设安居工程，势必对房地产市场产生挤出效应，分流商品房市场份额。”济南“阳光100”一项目经理认为，这种局面下，购房者期待降价的心理更重，降息不会立即改变他们的等待心理。
    据省财政学院教授王蔚分析，虽然央行不断提升货币供应量，但房地产市场仍处于买卖双方博弈中，短时间看，并不能达到市场快速繁荣。王蔚说，目前，楼市回暖的控制权在市场机制，经历前几年非理性繁荣后，“降价，惟有开发商主动降价，并将价格降到购房者希望的心理价位，持币待购者才愿意回到市场。