火线降息利好楼市 短期难现市场繁荣

    央行再次降息。从2008年11月27日起,下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点,其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。

　　“央行猛降息、一次抵四次。此次降息1.08个百分点,相当于之前四次降息幅度（每次0.27个百分点）,力度之大、速度之快十分罕见。”上海业务规模最大的二手房代理商上海中原物业代理有限公司（下称“中原地产”）交易监管部总监祝满清昨天晚上表示。

　　昨天晚上,上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭向《第一财经日报》表示,此次降息对楼市的利好主要分为两方面:一方面是心理预期向好,使企业和购房者尤其是购房者清楚认识到国家救经济的决心,有助于推动消费者入市;另一方面是实质利好,利率大幅下调,直接降低了个贷成本和开发贷成本,必然促进部分刚性需求者提前放弃观望,同时也使开发商运营费用下降,避免更多项目停工和烂尾楼的出现。

　　影响到底几何？

　　祝满清称:“如此之猛烈的降息,对楼市将产生重大影响。首先彻底解决了银行按7折利率贷款会出现亏本的不正常现象。按最新利率,五年期贷款利率打7折后为4.284%,而五年期存款利率为3.87%,贷款利率超过存款利率0.414个百分点。这有利于银行大力推广下浮利率,有利于贷款客户更多获得实惠。

　　“一次相当于四次降息,幅度达15%,若能够再下浮15%~30%的话,超低利率水平,已经大大降低了客户购房成本,将大大提振购房者的购房热情。不过,目前,值得关注的仍然是'二套房’政策是否能够松绑,这对于购房人的影响依然很大,利率上下差距高达40%;在无法松绑的情况下,各家银行首套房认定的松紧尺度就显得十分重要。”

　　中原地产研究咨询部经理马冀给记者算了一笔账:按照今年未降息高峰时利率7.83%优惠15%来算,贷款100万20年还款利率是6．66％,月还款7547．56元,共还款1811414元。按照现在利率6．12％并且优惠30％来算,贷款100万20年还款利率是4．28％,月还款6210．49元,共还款1490517元。两者比较月差1337．07元,共少还款320897元。

　　对此,美联物业顾问（上海）有限公司副总经理丁伟认为,这次利率下调已经不仅是国家采取扶持楼市的措施,而是更大层面刺激国民消费及投资的利好政策。

　　“从房地产市场的受惠面来说,改善型买家有望成为此次降息的最大受利者,可以享受从7.2%下降到6.12%的贷款基准利率。而原先,只有首套购房者才能享受原利率7.2%的7折优惠也就是5.04%的贷款基准利率。”丁伟表示。

　　井喷行情难现

　　信义房屋分析师朱平平认为,虽然央行不断提升货币供应量,但房地产市场仍处于买卖双方的博弈环境之中,短时间内可能还无法达到市场快速繁荣的状况。就房地产商来看,银行对房产商的贷款仍面临着风险,政策上也未出现对房地产行业的实质性松动,因此,即使本次降低存款准备金率（贷款利率）仍无法缓解房地产市场的资金压力。而就近日出台的国家加大保障性住房政策的深入推进,房地产市场的发展秩序将面临调整。

　　对于后市的房产交易,信义房屋分析师认为,虽然目前中国房地产市场在较长时间看仍属于刚性需求,但短期超过居民的承受能力的价格却是最大阻碍,在一定程度上抑制了居民的消费信心。因此,降息远没有价格调整带来的影响大。有序的价格调整对房地产市场的长期健康发展或将带来有益的影响,并有利于消除资本市场对行业发展的不确定性观望。

　　杨红旭亦对《第一财经日报》表示:“短期来看,此次降息依然效果不明显,10月22日财政部和央行的救市措施,对楼市利好程度明显大于此次,但近一个月来全国楼市并未因那次救市而有所起色。充分证明一点:目前楼市下调是市场机制在控制主导权,是楼市经历前几年非理性繁荣后的自然回归,任何利好政策都难以在短期之内强行'夺权’,我们只能期待市场慢慢回归理性,趋于稳定。”

　　杨红旭称,货币政策有其内在的运行规律,不管加息周期,还是降息周期,都需要几年时间,多次持续累加之后,其效应才会完成由量变到质变的过程。无论从时间看,还是从幅度看,本轮降息周期皆尚未过半,不可能明显刺激经济增长,也无法扭转楼市下跌的大势和市场预期。