保障房市场化运作“样板”

    保障房的两大部分――廉租房和经济适用房建设都要政府掏钱或放弃部分收益，在当下地方财政吃紧、中央财政增幅下滑的状况下，完全由中央或地方一揽子包办不现实。那么，钱从哪里来，房该怎么建？
    全国500强企业绿地集团董事长、上海房地产协会轮值会长张玉良认为，可行的方案是，“钱从市场来，保障房项目可以在政府主导下实行市场化运作，鼓励专业性、社会化生产、高效率的企业参与。”

    “就我们企业来讲，我们曾有过承担类似廉租房和经济适用房建设的成功案例，实践证明，企业参与保障房建设，符合政策导向，既可实现社会效益，又可以实现经济效益，我们企业不仅可以做，也愿意做”，张玉良说。

    他给出的解决方案是：

    其一，廉租房可采用政府提供土地、由开发企业垫资的模式建设，建成后产权归政府，由政府出租给指定人群。开发企业按一定的年限，以逐年收取租金的方式回收成本及较低的既定利润。租金多少由政府和企业商定，由政府支付或者由租赁户支付部分，不足部分由政府补足。

    1998年，上海一些高校学生住宿条件非常紧张，当时受亚洲金融危机影响，财政不可能拨款建校舍，学校力不从心。华东师范大学在全国第一个采用由开发商垫资代建、学校承租的方式，来建造学生公寓1.8万平方米（400多套）。中国500强企业、上海最大房地产开发企业绿地集团承接了这个项目。建造公寓的土地由学校提供，绿地集团负责带资建设。 
    当时和现在情况比较相似，由于受金融危机影响，建筑成本较低，每平方米投入在一千多元。根据核定的造价及合理利润，校方给绿地集团13年租金（住宿费）收益期，以收回企业成本和利润。事实上，绿地集团只用了9年就收回了成本，还有４年多的收益期，属投资回报。现在每年收取的租金在1000多万元。

    这表明，由政府供地、开发企业带资建设、分期收取租金的模式完全可以用于廉租房建设，这是个“三赢”的举措，利用社会资源、借助市场力量，既可缓解政府负担、改善民生，也能让信誉好的专业公司获取较低但却是无风险的利润。

    其二，经济适用房建设由政府主导、企业参与市场化运作。经适房该怎么建？张玉良认为，首先，政府对建设经济适用房的土地必须限价专项出售；其次，政府对经济适用房项目的收费（包括水电煤、通讯等配套费、各项附加费等）必须降下来。在此基础上，通过招投标方式，利用有资质、有能力、有信誉的专业开发企业的力量运作。房屋由政府按成本价加一定的管理费（一般在建造成本的1%～3%）和利润（建造成本的3%），统一回购。政府按照工程进度付款，譬如开工时支付30%、结构封顶时支付60%，验收交房时支付10%。建设过程中其他资金由开发企业自行筹措。

    2006年，绿地集团就以上述模式，承担了上海动迁安置房（类似经济适用房）――位于上海闵行区梅陇镇的“银河新都”小区建设，建筑面积18万平方米。绿地集团从银行融资，带资建设，政府按成本价加3%管理费、3%的利润回购。此外，上海在宝山区顾村、嘉定区江桥的动迁安置房基地的项目，也是采用这一模式建设的。

    张玉良认为，房地产中涉及到的旧区改造、保障房建设部分，既可拉动内需，防止经济过速下滑，又能解决民生问题，如政府将其纳入信贷支持的产业范围内，以适度的信贷规模保证开发企业的流动性，那么，企业的资金问题也就迎刃而解。“我们坚信，在政策导向下，企业是可以实现合理利润的。”在这位房地产界低调的实力派掌门人看来，“保障”并不天然排斥“市场”。