银行暗调"第二套房"认定标准

     虽然央行房贷新政设定了基本框架，银监会的通知则给了操作方向。但具体的市场操作，只能依旧由商业银行在摸索中继续。本报记者继续就房贷执行现状进行调查时发现，由于对“改善型住房”的定义无法把握，部分地区的商业银行开始微调修订“第二套房”的认定标准。

    “第二套房”认定松动

    “改善型住房”一词在央行“新政”中的出现，使得业内外对于“第二套房”的界定再度陷入纠结。在去年“9・27”房贷政策发布之后，对于“第二套房”的认定标准一直处于混沌状态，直至央行、银监会的补充通知出台之后，才明确了“以借款人家庭为单位来认定房贷次数”。自此之后，各地商业银行逐渐达成了严格的执行标准共识，即只要在全国征信报告中显示曾经贷款购置过住房，无论结清与否，再次购房皆属于“第二套房”性质。

    然而，记者调查发现，目前有部分城市或地区的商业银行，再次针对“第二套房”的界定进行了微调，以试图松动楼市观望气氛。

    记者以个人购房者名义致电深圳几家银行进行问询，意图了解目前“第二套住房”的政策执行标准。从表面上看，各家银行对于“第二套房”的执行操作如旧，即按照首付成数上升且利率相应提高的标准。但是，当记者提出“前一套房贷款已经结清”时，多家商业银行客服中心却不约而同地表示，这属于特殊情况。

    中国建设银行某区域支行个人贷款部工作人员称，只要还清了前套住房的贷款余额，购买第二套房就可以参照首套住房的贷款优惠措施来执行；中国银行某支行给予了记者相同答复。也就是说，前一套房的贷款还清与否，已成为是否归类为“第二套房”的关键性因素。而在此之前，深圳市各家银行的普遍态度是：以家庭为单位，无论还清贷款与否，再度购房皆只能按照“第二套房”的严格限制来执行。

    不仅仅在深圳，杭州部分商业银行的“第二套房”限定标准也开始发生松动，大部分银行的态度是只要还清了前一套住房贷款，再次购房就能够享受“首次购买住房”的优惠贷款条件。

    银行执行心态为难

    10月22日晚，央行发布了个人房贷的纲领性“新政”，规定对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持。随后有媒体报道称，银监会下发了关于加强个人住房贷款风险管理的紧急通知，指出除首次利用贷款购买自住房之外，其余情况仍将继续严格执行相关规定。

    据了解，在银监会出台相关通知之前，曾有部分银行试图在“第二套房”的执行标准上有所松动，但随之宣告难产。“银监会的补充通知等于是对央行新政确定了风险把控方向。”一位金融界专家表示。

    然而，多家中介机构及房贷服务企业向记者反映，许多银行的操作细则只是透过口头通知下达，“根本没有文件，变数很大”。而这种犹疑心态，恰恰反映出商业银行在解读政策上的左右为难。“在具体市场操作层面，应该由商业银行根据风险把握，自己掌控情况更好。”上海房产经济学会副会长印一表示。

    美联物业深圳区交易管理部总监王青表示，自央行房贷新政出台之后，市场意愿松动的迹象比较明显。“从11月份当前的成交量来看，与10月份相比是有所活跃，且看房量和咨询量也有提升，但也只是好一点而已。”她指出，对于是否会有进一步利好政策出台的期盼心理，导致了市场观望情绪仍然较浓。