银监会房贷指导意见下月出台 老贷新惠可能叫停

从目前的中国楼市来看，市场信心用“忧心蔓延”来形容并不为过。这种忧心不仅来自买房售房的普通投资人及开发企业，也来自与房地产业息息相关的银行金融业。

　　以上海为例，10月份，上海各中资商业银行个人住房贷款减少21.1亿元，同比多减71亿元，其中新建房贷减少17.6亿元，二手房贷减少3.5亿元。

　　房贷业务的减少来自今年以来楼市交易量的大幅缩水。“一般来说，上海日成交400套新房、月成交面积80万平方米以上属于正常市场情况，但到9、10月份，上海新房日成交不足200套。”佑威房地产研究中心主任薛建雄介绍说。

　　“房地产业是国民经济的重要支柱产业，对金融业稳定和发展至关重要。”国务院在10日召开的工作会议上明确提出，并要求认真分析和研究房地产市场的形势，正确引导和调控房地产走势。

　　于是，鼓励楼市交易以确保银行体系安全，同时贡献于经济“维稳”大局，成为此轮房地产业受到国家政策重点倾斜的原因之一。但是，无论是10月22日的房贷新政，还是11月9日的十项稳定经济措施，似乎都没有在市场层面真正提振楼市信心。有数据显示，10月22日新政公布后至今，上海内环内日成交新房只有5.4套。楼市成交逐日低迷。

　　另一边，由于政策出台部门与监管部门存在微妙的观念偏差，房贷市场正陷入商业银行各自钻营、伺机抢夺客户的混战局面，其中焦点之一就是能不能给予老客户7折房贷利率优惠（即“老贷新惠”政策）。有消息称，为严格规避风险，银监会正式指导意见最晚将在下月出台，上述“老贷新惠”的做法或被统一叫停。中央精神是否会被部门化解，成为业内密切关注的敏感话题。

　　政策重拳相助 楼市成交未暖

　　从10月22日央行出台房贷新政开始，一系列惠及普通购房者的楼市政策密集出击。这些新政被市场寄予厚望，期待可以借此提振几近谷底的投资信心。

　　根据新政精神，从10月27日起，首次购买90平方米以下普通住房和改善型普通住房的贷款可以享受首付两成、利率七折的信贷优惠。政策一出，市场为之一振。

　　与此同时，为应对全球经济下行带来的中国经济风险，达到稳定市场的目标，11月9日，国务院公布十项提振经济措施，加强基础设施建设、政策性内需拉动和实行合理的增值税改革成为措施的核心内容，房地产市场再次被视作政策性拉动内需的重要一环。5天后，国务院部署落实中央政策措施的七项工作，明确提出房地产平稳健康发展的重要意义：

　　“房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。” 温家宝总理在部署落实中央政策措施的七项工作会议上指出，要认真分析和研究房地产市场的形势，正确引导和调控房地产走势。增加廉租房、经济适用房等保障性住房的投资收购和开发建设；落实和完善促进合理住房消费的政策措施；促进中小户型、中低价位普通商品房开发建设稳定发展；加快发展二手房市场和住房租赁市场。

　　房地产业可能借机回暖的预期再次被推至舆论高峰。

　然而，从市场情况来看，截至目前，新政未在楼市起到多少鼓舞士气的作用，上海等地房产交易持续低迷。数据显示，新政后20天，上海新商品房日成交133套，其中内环内日成交仅为5.4套。“根本没有感到新政对楼市成交有什么实际的拉动作用，观望情绪越来越浓厚。”上海交通银行一位房贷经理告诉记者。

　　造成楼市观望情绪的原因众多。“因为目前经济形势不甚明朗，投资性的购房意向基本上全面持币观望。换句话说，只要经济大势没有明确，楼市很难全面复苏，除非出台类似购房办户口或返还个人所得税等强力拉动政策。”上海易居研究院某资深专家表示。除此之外，房贷领域微妙复杂的政策导向也是楼市短期混乱低迷的重要原因。

　　“由于央行为代表的政策出台部门与银监会为代表的监管部门形成微妙的观念偏差，全国房贷市场在2008年年末呈现空前的混战局面，各家商业银行都在焦急等待着银监会给出的具体执行原则，也在暗自酝酿既不逾越红线，又能在有限的房贷市场总盘中获得份额的操作细则。”一位交通银行房贷部门工作人员告诉记者。

　　政策一日三“变” 房贷陷入混战

　　“这十几天来，与房贷的有关的政策真是一日三变。让人摸不着头绪。”一位房地产开发商表示。综合起来，目前房贷混战主要体现在三个方面。

　　首先，严格执行新政则受惠者少。

　　“在短期暂停办理房贷业务后，目前各家银行的房贷业务办理已经恢复。”上海某商业银行高层告诉记者。而对于房贷新政的解读，各家银行又有所不同。

　　根据上海证券报了解，交通银行的操作办法分为四类：一、属于首次购买普通商品房，且资信良好者，可以享受首付两成、利率七折的最优惠政策。但如果购房者在从事工作等方面有较低评级，银行也可以自行上调首付成数。二、如果购房者有过一次购房纪录，但前套房产已经售出，且现购房产属于90平方米以下小户型，也可视资信情况给予首套购房的最优惠政策。三、如果购房者有过数次购房纪录，且前贷款已经结清，目前居住的人均面积小于33.07平方米，即便前套房产没有卖出，如果新购房产面积大于前套房产，也可视为改善性居住需求，给予首付两成、利率七折的优惠。四、其余全部情况严格按照359号文件和452号文件即《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号）和《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（银发〔2007〕452号）严格执行。

　　“按目前标准来看，能够符合上述优惠条件的购房案例其实不多。尤其是符合投资客投资的房产几乎享受不到这些优惠，也就没有吸引投资者入市的动力。所以我们的优惠政策基本上无处可用。”一位银行业人士分析。

　　其次，“老贷新惠”能否执行说法不一。

　　除了新购房的优惠标准外，与老客户有关的房贷优惠也是此次争议的焦点之一。根据各家商业银行此前传出的消息，为了大力鼓励和推动房贷业务，对于原本已经享受8.5折优惠利率的老贷款客户如果审批合格，也可以在明年1月1日起同时享受7折优惠利率。

　　中国农业银行是明确提出“老贷新惠”政策的银行之一。自10月22日央行出台房贷新政后，农行首先出台房贷操作细则，但就在细则挂出后当天，农行网站又将这一文件悄然撤消。此后，有市场消息称银监会对央行较为宽松的贷款原则颇多“异见”，已经基本筹备妥当的各商业银行房贷细则临时告停。

　　但两天后，农行房贷细则再次出现在农行网站上，其中关于“老贷新惠”的内容大致未变，其中包括对初始贷款发放金额在30万元(含)以上、原执行利率为同期同档次基准利率0.85倍的贷款，原则上通过银行内部的计算机系统自动调整利率，无需借款人申请，贷款执行利率自2009年1月1日起即统一下调为同期同档次基准利率的0.7倍。

　　农行政策撤而又出的背后是决策层对信贷风险控制与信贷口径放松这对矛盾体间的平衡关系认识不一。有来自银行体系的人士告诉记者，农行貌似优惠的新政内容其实无力实施。主要原因是与银监会给出的指导意见不符。

　　于是，市场看到，各家商业银行目前在“老贷新惠”方面都在闪烁其词。“我们没有说不能给出这样的优惠，但具体能否执行要看银监会的指导意见。”交通银行表示。

　　再次，不同房贷政策推动“转按揭”重生。

　　“‘老贷新惠’的优惠方式有很大问题，如果优惠只存在于部分银行，无疑大量老的贷款客户将通过平转的方式向有这一优惠政策的银行流入。这就会导致银行间争夺客户的恶性竞争。但是，如果全行业都选择这一标准，其实对银行来说损失不小。”上述银行界人士介绍。而他所说的银行损失，指银行在与开发商和房贷中介的合作中已经有大量隐性成本的投入，如果前客户都采用下浮30%的利率水平，其实际收盈将出现亏损。“银监会主要也是要考虑这些银行损失能否承受。”

　　这种恶性竞争其实已经出现。消息人士向上海证券报透露，因为处于政策模糊的混战阶段，各家商业银行自行设定的贷款优惠条件各不相同，能够给出更优条件的银行正在暗地里向贷款客户沟通“房贷平转”的可能，即将其它银行的房贷业务抢夺至自身银行。比如某客户如果原有购房贷款享受的是8.5折利率折让，那么平转至新银行后，可以在明年起享受7折优惠利率。

　　上海一家房贷中介则告诉记者，目前，广东发展银行等一些银行可以做7折利率的“老贷新惠”业务，如果客户有此意向，中介公司则免费为客户提供房贷平转。综合本报记者了解的信息，至少包括深圳发展银行、广东发展银行和招商银行(13.58,0.16,1.19%,吧)在内的几家商业银行正在积极看好这类转按揭业务。

　　其实，房贷平转业务是在2006年前后一度在市场上盛行的一种银行房贷业务。彼时，由于固定房贷利率的兴起，以深发展等银行为代表，一些提供固定房贷利率业务的银行尝试将有意转固定利率房贷的客户吸引到自身体系。但由于房贷平转需要将原有银行的贷款一次性还清，如果客户没有这一还款能力，银行、房贷中介等机构就要担负一定的垫资或担保责任，而一旦客户与原银行出现违约或纠纷，银行体系风险将随即暴露。此后不久，随着房地产宏观调控的日益收紧，房贷平转业务渐被叫停。

　　此次，随着“老贷新惠”操作可能的出现，各家银行再次将数年前的做法抬出市场，希望以此在房贷市场份额中扩大自己的那份蛋糕。

　　但是，这些大举放开7折优惠利率的做法正是银监会此次要求各银行高调防范的内容之一。来自银行内部的消息是，为了电脑操作系统能够在明年1月1日新政执行前按时完成系统参数的修改，银监会的执行意见最晚将在12月正式发布至各家商业银行。“对于原有客户在明年起统一划转为7折利率的做法可能被全面叫停。”知情人士称。

　　“近期风声或有变化，‘老贷新惠’的做法应该是不能操作了。如果今年享受的是下浮15%的利率，那么明年也同样只能下浮15%，而不是30%。” 一位银行人士告诉记者。

　　另一位房贷中介告诉记者，深圳发展银行目前可以提供“双周供+气球供”的组合方式，令二套以上购房者长期贷款利率享受3年期贷款利率水平。但该中介说法目前没有得到深圳发展银行的证实。