楼市尚未见底 市场信心需要更多“实惠”

    主持/整理：唐文祺

    嘉宾：仲量联行亚太区董事陈立民

    抄底，又见抄底。似乎只要是发生深度调整的市场，总会相伴着抄底的讨论。根据媒体报道，高富诺及美林等海外投资机构，仍然对中国市场兴趣不减，分别筹措到金额不等的基金意欲投向中国楼市。豪宅市场是否真的已回暖？房地产市场是否真的见底了？上证第一演播室就此话题请来业内人士做答。

    市场见底要到明年

    主持人：近期关于外资抄底中国豪宅市场的话题较多，您对此如何看待？

    陈立民：何时是底部？究竟有没有见底？我认为不是。房地产市场并不是无迹可寻，可以整理出一些市场触底的征兆。就以上海股市为例，2005年跌至“冰点”998，当时的市场信心可谓全无，几乎没有成交量。就在“冰点”出现之时，推行股改的政策出台，从而引发了投资者信心，推动市场一路向上。同理，如果楼市同样无法产生成交，大家都不拿楼市说事了，那么，就说明楼市“冰点”已经到来了。但现在，还没有到这地步，所以我觉得并未见底。

    有许多人买豪宅是为了投资，长线投资针对的租赁客户，许多来自于跨国企业。那些企业在如今的金融危机时刻，战线收缩、消费开支降低、减少人员开销成本，其中住宿补贴是很容易被缩减的部分。这部分客源的减少，就会导致豪宅租金行情的下调。

    我觉得，从目前的市场情况来观察，开发商撑不住倒闭到银行拍卖资产，大致会需要半年至一年时间来进行，就算是自住客也要会算投资账，所以我建议应该观察一下明年3-9月份的市场情况。其次，还得看一下政府什么时候会出什么样的政策，就像我之前所说，等到买房退税、购房入户等政策出台了，楼市也算是见底了。最后，近期说到许多私募基金到中国房地产市场来投资，其实从募集完成到投资成功，中间还需要一至两年时间，所以说现在进来抄底并不完全正确。

    今年难见大宗成交

    主持人：据您观察，外资如今对于中国楼市的心态是怎样的？

    陈立民：总的来说，外资对中国楼市还是有兴趣的。毕竟，在金融危机时期，中国的经济稳定已经让全球投资者们看出了潜力，加上房价调整力度比较明显，因此，外资进入中国房地产市场进行所谓“抄底”，那也是很正常的心态。

    但是，我也想指出的是，限制外资的这道槛仍然很高，并没有忘记筑好防波堤，让外资摸了石头一年多，就是苦无过河妙方。但也不能说完全杜绝了外资的进入，如今能够再进入市场进行投资的，通常实力都很强。那为什么大宗买卖还是凤毛麟角呢？原因很简单，买卖双方还存在着很大分歧。对买方而言，金融“海啸”仍然是进行时，风险偏高，IRR(内部回报率)要求已经从牛市中的15%悄悄上升到起码20%，甚至于25%。换言之，牛市中卖10000元的货，今天熊市中得开价5000元才有人来瞄一瞄。开发商呢？在国家大力救市的当儿，心态一转，就算不撤回挂牌，也起码挺起胸膛做人，铁价不二了。既然买卖双方分歧这么大，今年就难见大宗买卖的成交。

    信心需要“实惠”提振

    主持人：能否分析一下目前的房地产市场现状？

    陈立民：我觉得楼市目前的首要问题是急需提振信心。中国楼市方面，后市如何，一方面得看全球金融形势，另一方面还需要看政策会放宽到何种地步、如何落实。值得注意的是，央行的信贷新政出台已有两周，但商业银行的贷款细则却“犹抱琵琶半遮脸”，使得几个重大问题仍然悬而未决，包括自住型、改善型购房行为究竟怎么定义等等。或者简单地说，第二套房贷款是放还是不放。所以还是有许多买家在等待，市场观望气氛仍然聚而未散。

    但我认为，这并不是核心影响问题。举个例子吧，如果我买车的话，并不会因为车模漂亮才去买，肯定是因为有其他附送的“实惠”才会考虑的。房地产市场反映出来的实惠是什么？就个人来说，除了开发商送面积、送装修、送车位之外，买房退税或者购房入户等政策，都是比较实际的反馈。看得到这种实惠，市场信心才有可能提振。