说说房地产市场的“信心”问题

易宪容

　　●以投资为主导市场倾向改变

　　●居民消费性已成为政策指向

　　●实际支付能力决定市场走势

　　●市场恢复需要房价理性回归

　　在国家房地产新政之后，由于市场的反映并非如房地产商所希望的那样，房地产销售依然低迷。对于这样的状况，不少房地产开发商认为，这是政府政策没有让房地产市场信心恢复过来。如果房地产市场信心得以恢复，那么国内的房地产市场就会出现销售量大增，房地产也会重新走向繁荣。

　　现在我们要问的是，房地产市场仅是缺少信心吗？假定房地产市场真的是缺少信心，那么这种房地产市场的信心又该如何来建立？仅是通过各种媒体大量宣传就能恢复吗？我们应该看到，当前房地产的基本情况发生了根本性的变化。

　　首先，从1998年开始到现在，中国房地产市场已经发展与繁荣了10年。尽管这种房地产市场发展与繁荣各地的情况不尽相同，但是10年来房地产市场的繁荣使房价普遍上涨是基本事实，甚至于不少地方房地产市场价格上涨到离谱的地步。因此，当房地产市场价格上涨到离谱的地步时，这种房地产市场发展是不可持续的，房地产市场调整也是自然的。所以，2007年政府出台一些房地产市场政策只是让市场调整来得早一些、平和一些，否则不出台这些政策，房地产市场泡沫一定会破灭，房地产市场调整也是必然。

　　房地产市场政策的调整是要把房地产市场以投资为主导的市场改变为以居民消费为主导的市场。也就是说，房地产市场的民生性、房地产的消费性已经成了这次房地产政策目标所向。这样一来，房地产市场的发展与繁荣，或房地产市场销售量的大小，就取决于居民购买住房的支付能力。如果房地产价格过高，居民购买支付能力达不到，不管有多少居民“刚性需求”或潜在住房消费有多大，这种潜在的需求就不可能实现。只有各地房地产市场的价格与当地居民实际购买支付能力相吻合时，这些需要住房的居民才有能力进入这个市场。因此，在住房为消费为民生时，其市场繁荣与居民对房地产市场的信心关联不大。即使他们再有信心，因房地产市场价格远远高于实际购买支付能力，他们同样也无法进入这个市场。

　　房地产市场的信心问题，仅是针对投资为主导的房地产而言。当投资者认为进入房地产市场投资风险低、一定能够获利，而且还有便利融资渠道时，这时就不在于房地产市场价格高低，而在于投资者有没有信心了。只要有信心，他们就会进入房地产市场。可以说，房地产市场信心问题是与房地产投资有关而不是与房地产消费有关。当房地产市场为消费性市场时，那么住房购买者最为重要的问题是支付能力而不是信心。

　　而目前的情况下，为什么房地产新政后房地产市场的信心还是无法得以恢复？为什么需要住房的购买者没有进入这个市场？最为关键的是当前的市场房价的定价是以投资者为对象而不是以消费者为对象。当房地产的定价所面对的是投资者而不是消费者，这时要让购买住房的消费者进入这个市场是不可能的，因为住房的消费者没有支付能力在住房投资者的价位上进入房地产市场。而房地产新政是想帮助购买住房消费者进入市场，但是这些房地产政策惠及消费者的仍然是杯水车薪，使得购买住房的消费者仍然无支付能力进入市场。因此，如果房地产市场要成为一个民生市场、要成为一个消费性市场，当前房地产市场价格不调整到消费者有购买支付能力水平上来，他们是无法进入房地产市场的，房地产销售也不可能增加。

　　因此，目前的中国房地产购买对象只能是消费者了。而房地产市场的购买对象是消费者，但房地产市场的定价又定在投资者心理价位上，两者差距如此巨大。这就是为什么国内房地产市场销售迅速下降的原因所在。而要解决这种问题，非得通过两者长期博弈与调整，不是出台什么政策就可解决的事情。因此，房地产市场的调整还仅是开始，如果房地产的价格不回归理性，这种调整不是用什么恢复信心可以解决的。调整过程的长短就取决于房地产市场价格回归理性的速度。