新政引发楼市各方心理博弈

    财政部官方网站上周公布了房地产救市新政，对满足一定条件的购房契税、印花税和土地增值税都做了减免。随即，各地方政府根据本地普通住房的特征相应定出了标准不同的实施细则。虽然享受优惠条件的门槛条件各地都有所“降低”，但这一救市政策目前以及近期可能不会太多地改变市场的供需状况。相反，我们看到的是，它引来了相关“利益者”之间巨大的心理博弈。

　　住房需求者喜忧参半。符合条件的待购房者会认为，终于迎来了春天，期待救市政策将来一定能改变居高不下的楼市价格。可是，这种预期反而加重了他们持币观望的博弈心态。事实上，他们对价格的敏感性要远远高于等待放开“二套房贷政策”的投资者。所以，这次向这类消费群体倾斜的购房优惠政策并没有真正起到复苏日趋低迷的房地产市场的效果。另一方面，大量没有介入优惠政策范围内的购房者也在等待。而且他们相信：政府渐进式的救市行动早晚会把阳光照到自己的头上。

　　商业银行虽然在这次救市行动中稍感被动，但是，由于宏观调控长期积压下来的投资冲动非常希望能借此机会释放出来。更何况在资本市场低迷的今天，存款都会大量以定期的方式流入银行，给银行的利润造成了极大压力。问题是，这次松动设定了银行的贷款条件和范围，自己的策略若设定不当，就会造成“吃不了兜着走”的被动局面。所以，大家都在观望兄弟银行的应对措施，以保证自己在这一场客户争夺战中立于不败之地。

　　开发商心里更多的是忐忑不安。虽然，表面上高喊救楼市就等于救中国经济，但是，这次出台的政策显然是倾向于弱势群体。如果这些改变需求方购房障碍的努力都没有明显的效果，是否政府会进一步出台一系列政策“逼”供给方作出让步（廉价房开发）？一直以来，一些开发商把银行当作“挡箭牌”的底气和强势，在今天房地产利益分配的格局中不是没有道理的。但当危机临头的时候，开发商再把赌注放在这样的博弈盘面上也不是没有风险的。最好是他们也应该自觉地参与到所有利益相关者需要共同分担风险的“合作群体”中。

　　而中国政府清楚地意识到，金融大海啸不仅冲击全球实体经济，而且将影响渗透到各国的金融体系。如果中国企业无法跳出长期依赖外部市场的盈利模式，如果中国的消费者更加省吃俭用来对付他们认为越来越严重的金融和经济危机，如果中国的资本市场不能够有效地成为企业和个人创造财富的有效渠道，那么，对银行体系而言，越来越大的负债流动性压力很有可能影响在中国具有举足轻重地位的银行体系的稳定性。其中，房地产资产的质量更是决定银行是否能跳出金融风险重围和关系到民生以及和谐社会的关键因素。所以，从举足轻重的房地产市场开始化险为夷，是中国政府目前最想攻克的堡垒。如何调整与上述利益相关者之间的“合作”关系将极大影响这次房地产救市新政的效果。政府一定会在未来的摸索中不断修正现行的救市措施，以促进房地产市场的健康发展，从而保证中国金融体系的安全运行及其对实体经济的积极推动作用。

　　事实上，各地方政府近来表现得比中央政府还“着急”，纷纷推出更有吸引力的救市政策，但是心里想的却和中央不尽相同。因为如果房地产价格有大幅的回落，将直接冲击地方政府的财政预算收入。而且，众所周知，各地的银行发放了很多由地方政府担保的基础设施贷款，而政府还款和担保能力主要取决于土地收入。所以，盘活楼市就能激活土地，扶持地方财政。但中央今天是否还会默认地方这种财源的获取方式，是否会“一改常态”采取救市的“组合拳”，改变地方政府最敏感的土地制度，将直接影响到地方政府长期以来“居高临下”的博弈能力。

　　外国投资者也在关注中国这个最能反映基本面也最富有投资价值的“金融市场”。如果中国的政策措施能带来新一轮的房地产复苏，让他们能看到价格上涨的一丝希望，他们就会再次大胆地“冲进”这个市场。毕竟，金融大海啸令当前的投资渠道变得少之又少。但目前还没有他们参加博弈的资格，即使有，如果没有足够高的“收益补偿”，他们也不太会轻易参与。因为在他们看来“系统性风险”实在太大。

　　总之，房地产新政没有立刻产生实际结果，是因为供需任何一方都清楚新政留下来的“不确定”因素还是很多，再加上目前国际金融环境和经济环境一路下滑，消费和投资风险都在加剧，所以没有十足的把握，谁都不会迈出在繁荣阶段“不假思索”调价和购买的行动。因此，政府要充分考虑各个利益相关者目前谨慎过度、博弈过烈的格局，主动做好承担改革风险的心理准备和物质准备，并在此基础上，加快房地产各项措施的落实和强化对新政实施过程中所出现的违规行为的监管，从而尽早让这个市场的资金流转起来，让健康的购房消费反映在合理的住房价格水平中，最终也能让中国的实体经济发展与中国住房制度的改革和创新一起勇往直前。（作者系复旦大学经济学院副院长、金融学教授）