交易量是最重要指标

市场低迷以来，大多数的开发商还都抱有幻想，希望本轮调控可以像2005年的上海，在短期低迷之后重上升市。为什么这一轮调整已届时一年没有走出上海2005年的行情？现在说这个事儿，当然有着很充分的解释，什么金融海啸呀，次贷危机呀，周期重合呀……但都有事后诸葛亮的嫌疑。

    怎么能根据市场本身来判断市场？本人认为“交易量”是一个极为重要的指标，而不是价格。

    我们行政调控当局，盯着房地产价格来判定市场的做法是一个典型的误判。尤其是盯着七十大中城市房价同比价格，说宏观调控还没有起作用，其结果就是目前的局面：出手过迟，作用递减，摸着价格这块石头过河，每况愈下。为什么？

    首先，我们要搞清楚什么是房地产的价格。房地产价格不是一般普通商品的价格，它具有资产价格的最主要的特征：资产的市场价格就是最后一次买卖资产成交的价格！这一点与股市的市场价格决定机制是一样的。也就是说，不论你是在此之前用什么价格成交的，只要最后一次成交价是不同的，就以这最后的成交价为计算依据。什么叫“纸上富贵”？什么叫“财富效应”，说白了就是最后一次成交价高于原先的成交价。

    但这个“市场价”是一个极为虚弱的价，如果没有成交量支持的话，就是一个虚拟的市场幻想！而我们大多数人以为房地产这一特殊的商品像大宗商品那样，可以在这个价格上成交，就完全错了。

    这里本人希望行业同仁应该温习一下，房地产教科书中有关“房地产公开市场价”的定义：“在一段合理的期间内，市场相对平稳，买卖双方有着充分的询价和议价时间，自愿达成的成交价格。”什么叫合理期限？房地产市场平稳？关键因素就是“交易量”。也就是说，在这个价格上，卖的人可以继续卖得出，买的人可以继续买得到。可是从去年以来的情况显然不是。这样，我们盯着价格，还有什么作用呢？

    更何况，房地产还天生具有异质性，成交的个别性，以及房地产价格包涵的“环境、装修……”多种因素，一个地区尚不可以平均价格衡量，七十个城市平均价格不是一个笑话吗？

    2005年的上海，价格走低即有量，现在价格走低了，量还没上来，我们怎么还能抱幻想呢？

    盯住量，市场本身就是市场的最好说明。