“救市新政”疑问解答

  何谓普通住房？非普通住房最低首付比例多少？等问题成为市民讨论的热点话题。就此，记者通过采访相关部门和商业银行进行了解读。

    自从10月22日财政部下发“自10月27日起，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。”等一系列“救楼市”政策。诸多细节引发市民热议。

    问题1、我省普通住房的标准是什么？

    答：根据2005年山东省建设厅、省财政厅、省地方税务局三部门联合下发通知确定的享受优惠政策的普通住房标准。必须同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率1.0以上、单套建筑面积120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下。同时，允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但上浮比例不得超过20%。

    也就是说，目前在济南市面积最高不超过144平方米的住房有希望享受首付20%，7折利率的优惠。

    问题2、老房贷客户能否享受打7折的利率？或“未还完的商业性个人住房贷款利率如何计算”？

    答：①人民银行发言人表示，对于已发放的商业性个人住房贷款尚未偿还部分，其利率调整主要取决于两个因素：

    一是金融机构对借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否属于普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素的综合评估；

    二是贷款合同对于贷款利率调整方式的约定。金融机构应按原贷款合同约定条款，在综合评估风险的基础上，自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平。

    ②对于已经发放的个人住房贷款，建行表示，其利率调整取决于两个因素，一是贷款合同对于贷款利率调整方式的约定。二是银行根据借款人是首次购房或非首次购房、借款人信用记录、还款能力等风险因素综合评估的结果。建设银行将在合同重新定价日(一般在每年1月1日)按照合同约定和综合评估结果进行确定。

    而其他商业银行细则尚未出台。

    问题3、 “何谓改善型普通自住房”？

    答：此前，一家股份制银行的负责人称，“从字面意义上理解，改善型普通自住房应该是原来有一套房子，由于住房面积较小等原因无法满足住房需求，无论原有住房卖或不卖，想再买一套普通住房。”但最终解释还需要看总行的文件。

    对“改善型”普通自住房，建行则理解为“如果客户现在贷款买的房子由于面积比较小等原因不能满足住房需求，需要贷款再购买一套普通住房用来一家人居住，可以认为是购买改善型普通自住房”。对此，各大商业银行近期将会陆续根据各地情况，从易操作层面做出定义。

    问题4、之前买房未贷款，如今能否享受新政优惠？

    答：“居民首次购买住房”是以是否为“第一次贷款买房”为标准界定的，所以只要之前没有贷款买房，后期贷款买房也算首次购房范畴，但只有符合“普通自住房”等要求的才可享受20%首付，7折利率优惠。

    问题5、未婚男女双方能否享受两套新政房贷优惠？

    答：根据中国人民银行、银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》 规定，“以借款人家庭(包括借款人，配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。”也就说，未领取结婚证书的未婚男女双方，如果各自家庭没有房贷未还完纪录，两人可以各自独立贷款购房，享受最新房贷优惠。